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집값 하락 변수로 떠오른 '8월 전세대란'

기사입력 : 2022년06월27일 16:00

최종수정 : 2022년06월29일 09:51

금융시장 공포 속 집값 하락 장기화 전망
8월 전세대란 실제 발생하면 매수 수요↑
정부 6·21 전월세 대책 완충 역할이 관건

[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 서울을 포함한 전국의 아파트 매매가격이 당분간 약보합세를 유지할 것으로 보이는 가운데 집값 주요 변수로 '8월 전세대란'이 떠오르고 있다.

전세난 가능성을 높게 보는 시각은 많지 않다. 하지만 전세난이 현실화되면 매매가격 대비 전세 가격의 비율이 높은 지역을 중심으로 높은 전셋값을 주느니 집을 사자는 내집마련수요가 늘어날 것으로 예측된다. 또 '갭투자' 수요까지 보태지면서 주택 매매시장이 다시 꿈틀댈 수 있다.

최근 아파트 매매 물량은 늘고 가격은 떨어지면서 일각에서는 집값보다 전세가격이 비싼 이른바 '깡통전세'의 위험성을 경고하는 목소리도 나오고 있다. 이럴 경우 정부의 전월세 대책이 큰 효과를 보기 어렵다는 반응도 나온다. 이에 따라 정부가 지난 21일 내놓은 전월세 대책이 얼마나 효과를 발휘하느냐가 관건이 될 전망이다.

 

◆금융시장 공포 속 집값 하락 장기화...변수는 8월 전세대란 여부

27일 시장 전문가에 따르면 하반기 집값 추이의 또 다른 변수로 '8월 전세대란'이 거론되고 있다.

한국부동산원에 따르면 6월 셋째주(20일 기준) 전국 아파트값은 한 주 전 대비 0.03% 떨어졌다. 지난 5월 9일(-0.01%) 조사 이후 7주 연속 하락세이면서 한 주 전(-0.02%)보다 하락폭이 커졌다. 서울 아파트값도 0.03% 내렸다. 4주째 하락하면서 한 주 전(-0.02%) 대비 낙폭도 키웠다. 수도권(-0.04%)과 지방(-0.02%) 역시 하락세를 유지하고 있다.

3기 신도시 본청약과 정부의 250만 가구 이상 주택 공급 계획 등이 변수로 작용할 가능성이 남아 있지만 금리 인상과 금융시장 공포 속에서 당분간 집값 약보합세가 이어질 것이라는 전망이 적지 않다.

하지만 주택시장에서는 현재 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세 상한제) 시행 2년을 맞는 8월에 집주인이 4년치 보증금을 한꺼번에 올려 '전세 시장 대란'이 올 수 있다는 우려가 퍼지고 있다.

전세대란이 실제로 벌어질 경우 전세가율(주택 매매가 대비 전세가 비율)이 높은 지역을 중심으로 주택 매매 수요가 늘면서 주택 가격에 영향을 미칠 것이라는 분석이 나온다. 세입자들이 갑자기 큰 폭으로 오른 전셋값 부담을 이기지 못하고 내 집 마련을 위해 매매 시장에 뛰어들 가능성이 있다는 것이다.

5월 말 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 11억4881만원, 전세가격은 6억3338억원으로 전세가율은 55.1%다. 전국 아파트 전세가율은 62.0%, 수도권은 59.4%, 지방은 68.3%다. 일부 지방 중소도시의 경우 전세가율이 80%대에 육박하고 최근에는 90%대를 보이는 곳도 있다. 부동산 시장에서는 서울과 같은 대도시 아파트 적정 전세가율을 60% 안팎으로 보고 있다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 전세 품귀와 전셋값 폭등 현상이 지속되고 있는 19일 오후 서울 송파구의 한 공인중개사 앞에서 시민이 매물을 보고있다. 2020.10.19 pangbin@newspim.com

◆'깡통전세' 우려 속 전문가들 "전월세 대책 효과 따라 매매 시장 영향 줄 것"

주택시장에서는 8월 전세대란이 실제로 나타날 경우 가격 하락 국면으로 접어든 아파트값을 다시 자극할 수 있다는 우려도 나오고 있다.

이에 따라 정부가 지난 21일 내놓은 전월세 대책이 실제로 이를 얼마나 방어할 수 있느냐에 관심이 모아지고 있다. 정부 정책이 효과를 발휘할 경우 전세난에 따른 매매 가격 상승이라는 연쇄 작용을 최소화할 수 있다고 보는 것이다.

정부는 분양가상한제 적용 주택의 실거주 요건을 완화하고 상생임대인 혜택을 확대해 임대 물량을 늘리고 임대료 상승 억제를 유도하기로 했다.

이런 가운데 시장에서는 점차 8월 전세대란 우려가 크지 않다는 분석에 힘이 실리고 있다. 그 결과 전세난에 연동한 아파트 매매가 상승도 크지 않을 것으로 보는 견해도 많다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "신규 임대차 계약에서 전셋값이 상승할 가능성이 있지만 계약갱신권이 순차적으로 만료하기 때문에 전세대란을 일으킬 정도는 아니다"면서 "정부의 전월세 대책이 가격 급등을 제어하는 역할도 어느 정도 하게 될 것"이라고 설명했다.

여 연구원은 "전세수요자가 매수자로 전환하는 경우도 일부 발생하겠지만 급매물로 나와 있는 시세보다 저렴한 물건을 구입하는 수준에 머무를 것"이라며 "서울에서 '똘똘한 한채' 선호 현상이 이어지면서 다주택자들의 수도권 외곽지역 주택 처분이 두드러질 것으로 보여 앞으로도 주요 지역 집값에는 큰 변동이 없을 것"이라고 내다봤다.

그러나 일각에서는 아파트 매매 물량이 증가하고 가격은 계속해서 떨어지면서 '깡통전세'를 우려하는 목소리가 커지고 있다. 깡통전세가 늘어날 경우 정부의 전월세 대책이 큰 효과를 내기 어렵다는 지적도 나온다.

dream78@newspim.com

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뚝뚝 떨어지는 집값에 '깡통전세' 공포...세입자들 '전전긍긍' [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = #"전셋값이 떨어지고 있다는데 웬걸 우리 집은 안떨어지고 있네요. 하지만 집값은 계속 떨어지고 있어 걱정이 큽니다.  지금도 집값 대비 전셋값 비율이 높은데 이 추세라면 계약기간이 끝나는 2년 뒤엔 매맷값과 전셋값 격차가 훨씬 더 줄 수 있잖아요. 자칫 깡통전세가 될 수도 있고요. 그래서 목돈인 보증금을 줄이고 월세를 조금 내는 반전세로 돌릴까 고민입니다" 집값이 전국적으로 고점을 찍고 하락을 시작하자 올해말이나 내년 상반기 만기가 다가오는 전세입자들의 고민이 깊어지고 있다. 부동산 시장이 막 침체기로 접어든 상황에서 전세 계약을 할 경우 만기가 도래하는 2년 이후 집값이 전세가보다 낮아질 가능성이 있어서다. 실제로 전셋값이 떨어질 것이란 전망이 우세하지만 최근 집값이 내려가는 가운데도 전세값은 상대적으로 덜 내려가고 있는 상태다. 이에 따라 전세가율이 높아지고 있는 추세다. 업계에선 당분간 월세나 반전세 주거 형태가 늘어날 것으로 보고 있다. 우선적으로 전세 보증금을 최대한 낮춰 위험요소를 없애는 것이다. 다만 자금 여력이 될 경우 시세 대비 가격이 크게 떨어진 급매물을 통해 오히려 내 집 마련에 나서는 실수요자들도 늘어날 것으로 예상된다. 5일 부동산업계에 따르면 전셋값 하락 예상이 강한 상황에서 최근 새로 전세 계약을 맺어야하는 수요자들의 불안감이 커지고 있다. 주택 매맷값이 떨어질 것으로 전망되고 있는 만큼 2년 후 전셋값이 매맷값을 넘는 '깡통전세'가 될 수 있을 것이란 우려에서다.  63스퀘어에서 바라본 서울시내 아파트 모습. 2022.08.21 yooksa@newspim.com ◆ 높아진 전세가율·금리 인상…전세입자, 거주형태 고민 깊어져 한국부동산원이 발표한 9월 넷째 주(26일 기준) 전국 아파트 매매가격은 지난주(-0.19%)보다 0.01%포인트 줄어 0.20% 하락했다. 지역별로는 세종(-0.40%), 인천(-0.31%), 대전(-0.29%), 경기(-0.27%), 대구(-0.26%), 울산(-0.24%), 부산(-0.20%), 서울(-0.19%), 광주(-0.18%) 등 전국 모든 지역이 약세를 보였다. 전세가격 역시 계약 갱신과 대출 이자 부담에 따른 월세 선호로 수요가 둔화되면서 매매가격과 동반 하락세를 이어갔다. 전국 전셋값은 지난주(-0.19%) 대비 0.02%포인트 떨어져 0.21% 하락한 것으로 나타났다. 다만 매매가에 비해 전세가가 상대적으로 덜 떨어지면서 전세가율이 높아지는 지역이 속출하고 있다. 전세가율은 주택매매가격에 대한 전세가격 비율을 말한다. 통상 이 비율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 크다고 볼 수 있다. 이런 주택이 경매에 넘어갈 경우 전세보증금을 전액 돌려받지 못하는 등 세입자가 고스란히 피해를 떠안게 된다. 국토교통부에 따르면 지난 6~8월 기준 수도권에서는 경기 화성(107.7%), 안산 상록구(94.6%), 고양 일산동구(93.8%), 인천 미추홀구(93.3%) 순으로 빌라 전세가율이 높았다. 서울의 경우 강동구(88.7%), 광진구(86.5%), 강서구(86.4%) 전세가율이 80%를 넘어섰다. 아파트 전세가율 역시 수도권이 70%, 비수도권이 80%에 육박한 것으로 나타났다. 전세가율이 높아지면서 올해 말이나 내년초 전세 만기를 앞두고 있는 세입자들은 쉽사리 전세집을 알아보지 못하고 있다. 적어도 내년 상반기까진 집값 하락세가 지속되면서 매매가와 전세가가 동반 하락할 것이란 전망이 우세하기 때문이다. 높아진 대출 금리 역시 전세입자들을 망설이게 하는 요인이다. 잇따른 기준금리 인상으로 올해 말 전세대출 이자율도 연 8%대에 달할 것이란 전망이 나온다. 이처럼 금리가 지속적으로 오르는 점 역시 전세입자들의 불안감을 증폭시키고 있다. 미국의 금리인상 기조가 2023년에도 지속될 것으로 보이면서 한국 역시 금리 인상 기조가 지속될 것으로 보인다. ◆ 전세 고집할 필요 없어…급매물 통해 '내 집 마련' 기회 깡통 전세나 높아진 금리에 따른 이자 상환이 우려되는 전세입자들은 전세 보증금을 낮추는 반전세나 월세 거주형태를 고려하고 있다. 실제로 매매·전세시장 분위기는 침체된 반면 월세시장에선 활발한 거래가 이뤄지고 있다. 여경희 부동산R114 연구원은 "깡통 전세가 부담스러울 경우에는 전세 보증금을 낮춰가는 방안도 생각해 보는게 좋다"면서 "현재 추세를 보면 전세보단 반전세나 월세로 이동하는 수요가 많다"고 말했다. 상대적으로 자금 여력이 있는 전세입자들은 오히려 내 집 마련을 할 수 있는 시기다. 시세 대비 10% 가량 가격이 떨어진 급매물들이 전국에서 쏟아지고 있기 때문이다. 여 연구원은 "지금부터 급매물들이 쏟아지고 있고, 내년 상반기에는 더 많은 매물이 나올 것으로 예상된다"면서 "전세 만기를 앞두고 있는 전세입자들은 이 기회에 급매물을 이용해 내 집 마련에 나서는 것도 좋은 방법 중 하나"라고 설명했다. 이어 여 연구원은 "최근 청약 수요자들이 예전에 비해 많이 줄었고, 청약 제도 개편으로 당첨 가능성이 낮았던 사람들도 당첨될 확률이 높아지면서 청약 제도를 이용해 새 아파트를 마련하는 방법도 고려해볼 만 하다"고 덧붙였다. min72@newspim.com 2022-10-05 15:20
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삼성전자, 희망퇴직으로 인력효율화…위기 대응 나선다 [서울=뉴스핌] 백진엽 선임기자 = 삼성전자가 희망퇴직(명예퇴직)을 통해 인력 효율화에 나선 것으로 파악된다. 업계에서는 글로벌 경제위기가 갈수록 심화되면서 이에 대응하기 위한 것이라는 반응이다. 5일 관련 업계에 따르면 삼성전자는 최근 임직원들에게 상당한 수준의 위로금을 제시하며 희망퇴직 의사를 타진한 것으로 알려졌다. 삼성전자 한 직원은 "최근 회사에서 명예퇴직 의사를 물어 왔다"며 "위로금 등은 개인적인 문제라 구체적으로 밝히긴 어렵지만 나 이외에도 연락받은 사람들이 있는 것으로 안다"고 말했다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 삼성전자 서초사옥. 2022.04.07 pangbin@newspim.com 삼성전자는 공식적으로 희망퇴직이나 명예퇴직 제도를 운영하지는 않고 있다. 다만 수시로 인력 순환 등을 위해 개별적인 협상을 통해 비슷한 형태의 인력 효율화를 해 왔다. 하지만 업계에서는 이번에는 회사 차원에서 보다 적극적으로 나서고 있는 분위기라고 전한다. 이와 관련 크게 두가지 이유를 꼽고 있다. 우선 현재 글로벌 경제 상황이 좋지 않은 것은 물론, 앞으로 더 심각해질 수 있다는 위기 의식 때문이다. 미중 패권다툼에서 불거진 미국 중심의 '신 보호무역주의'와 이에 따른 공급망 리스크, 치솟는 원/달러 환율, 고금리에 따른 경기 침체 등 국제 경제 상황은 한치 앞도 알기 힘들 정도로 불확실하다. 게다가 삼성전자의 실적을 떠 받치고 있는 반도체 업황이 여전히 어려운 것도 큰 리스크다. 전문가들은 현재 바닥을 찍었고, 점차 회복될 것이라고 보고 있지만 문제는 회복 속도다. 다시 상승 곡선으로 돌아서는 시점에 대해 불투명하다는 뜻이다. 이에 따라 국내 기업들은 대부분 '긴축'이라는 단어를 앞세워 허리띠를 졸라매고 있고, 삼성전자 역시 인력 효율화를 통해 위기 장기화에 대비한다는 설명이다. 여기에 삼성전자는 지난 5월 새 정부 출범에 맞춰 향후 5년간 8만명을 신규로 고용하겠다고 약속했다. 아무리 삼성전자가 글로벌 기업이고, 세계 곳곳에 사업장이 있다고 해도 5년간 8만명의 직원 순증을 감당하기는 어렵다. 다시 말해 고용 계획 약속을 지키면서 젊은 삼성을 만드는 과정에 이번 희망퇴직도 포함돼 있다는 분석이다. 한편 이번 희망퇴직과 관련해 업계에서는 과장급의 경우 최대 4억원에 가까운 위로금과 별도의 퇴직금 지급을 제안받았다는 이야기도 돈다. 만약 사실이라면 역대급 위로금이 된다. 과거의 경우 부장급이 2억~3억원 수준의 위로금을 받은 것으로 알려져 있다. 다만 업계에서는 극히 일부, 또는 과장되게 전해졌을 가능성이 높다고 보고 있다. 한 재계 관계자는 "개별적으로 진행되는 협상인만큼 위로금 수준도 제각각"이라며 "저 정도 제안 받은 직원이 있을 수도 있지만 통상 연봉 등을 고려할 때 과도한 수준으로 보인다"고 말했다. 또 아직까지 희망퇴직 의사를 타진하고 이에 따른 위로금 수준 설정 및 협상을 진행하는 단계일 가능성이 높다. 다른 삼성전자 직원은 "최근 관련해서 지라시를 보기는 했는데 그 이후로 주변에서 회사를 그만 둔 사람은 없다"며 "오히려 올해 초 퇴직한 사람들이 몇몇 있기는 했다"고 분위기를 전했다. 이와 관련 삼성전자는 사실과 다르다는 입장이다. 삼성전자 관계자는 "명예퇴직을 공식적으로 진행하지는 않는다"며 "다만 새출발을 하시는게 회사와 본인 모두에게 도움이 되겠다 판단되는 경우 개별적으로 진행하는 때는 있다"고 답했다. jinebito@newspim.com 2022-10-05 17:25
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