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오세훈표 재건축 '난관'에…현대·대우 등 대형건설사, 리모델링 '잰걸음'

리모델링, 재건축보다 규제 적어…잠실5·은마 재건축 '지지부진'
현대건설, 리모델링 정식 부서 '격상'…대우건설, 12년 만에 컴백
문재인 "부동산 투기금지 유지"…재건축 규제완화 가능성 '희박'

  • 기사입력 : 2021년05월13일 06:02
  • 최종수정 : 2021년05월13일 06:02
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[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 대형 건설사들이 리모델링 사업에 적극적으로 뛰어들고 있다. 오세훈 서울시장 당선 후에도 재건축 사업에 큰 진척이 없고 1기 신도시 아파트들도 노후화돼 '리모델링'이 건설사들의 먹거리로 각광받고 있어서다.

문재인 대통령이 취임 4주년을 맞아 청와대에서 한 특별연설에서 "부동산 투기금지 정책기조를 지켜나가겠다"고 밝힌 만큼 정부가 재건축 규제를 크게 완화할 가능성은 낮다는 의견도 나온다. 이에 따라 재건축·재개발 물량 가뭄이 계속되면서 건설사들이 리모델링 사업을 활발히 진행할 것으로 분석된다.

◆ 리모델링, 재건축보다 규제 적어…잠실5·은마 재건축 '지지부진'

13일 건설업계에 따르면 현대건설, DL이앤씨, 대우건설, HDC현대산업개발 등 대형 건설사들은 리모델링 사업에 박차를 가하고 있다. 리모델링은 건물 골조를 유지하면서 수직증축 또는 수평증축을 해 건물 수명을 연장시키는 방식이다. 낡은 건물을 부수고 새로 짓는 재건축과는 성격이 다르다.

리모델링은 재건축보다 사업문턱이 낮다. 재건축은 준공 30년이 지나야 대상이 되지만 리모델링은 준공 15년만 지나도 사업을 할 수 있다. 조합설립에 필요한 주민 동의율도 리모델링(66.7%)이 재개발·재건축(75%)보다 낮다. 안전진단 기준도 리모델링은 B등급(수직 증축) 또는 C등급(수평·별동 증축)으로 재건축(D·E등급)보다 덜 까다롭다.

조합원 입장에서도 리모델링은 재건축에 비해 규제가 약하다. 재건축과 달리 초과이익환수제를 적용받지 않고 기부채납, 임대주택 건설 등 의무사항을 따르지 않아도 돼서다.

서울 등 투기과열지구에서 재건축 조합원은 조합설립 후 조합원 지위 양도가 금지돼 있지만 리모델링은 거래가 자유롭다는 장점도 있다. 리모델링에 따른 일반분양 물량이 29가구 이하면 민간택지 분양가상한제 적용도 피할 수 있다.

최근 송파구 잠실주공5단지, 강남구 대치동 은마아파트 등 서울 주요 재건축이 예상보다 속도를 못 내는 상황에서 리모델링이 건설사들에 또다른 '선택지'가 되는 까닭이다.

지난달 강남구청은 은마아파트 재건축 정비계획안을 도시계획위원회에 상정해줄 것을 서울시에 요청했지만 반려됐다. 시는 정비계획안에 공공임대와 관련해 소셜믹스 부분을 보강해줄 것을 요청했다. 은마아파트는 지난 2010년 재건축 첫 관문인 안전진단을 통과했지만 도시계획위원회 심의 단계에서 수차례 퇴짜를 맞아 사업이 지연되고 있다.

앞서 잠실주공5단지도 재건축 절차에서 서울시에 '퇴짜'를 맞았다. 송파구청은 지난달 19일 서울시청에 잠실주공 5단지 재건축을 진행시키기 위한 수권소위원회 개최를 요청하는 공문을 제출했다. 하지만 서울시는 "주민의견을 추가적으로 보강해 달라"며 사실상 반려한 것으로 알려졌다.

오 시장이 취임 후 '일주일 안에' 정비사업 규제를 완화하겠다고 밝혔지만 재건축 단지의 가격이 단기에 급등하자 '속도조절'을 하고 있다. 오 시장의 4·7 서울시장 보궐선거 당선이 더불어민주당 부동산정책에 대한 전 국민적 반발에서 비롯된 만큼 오 시장도 집값 상승으로 여론이 악화되는 것을 막으려는 의도로 분석된다.

◆ 현대건설, 리모델링 정식 부서 '격상'…대우건설, 12년 만에 컴백

이에 따라 대형 건설사들은 리모델링 사업 수주에 열을 올리고 있다. 현대건설은 지난 1월 리모델링을 담당하던 태스크포스(TF)를 정식 부서인 '리모델링 영업팀'으로 격상시켰다. 이전에는 리모델링 TF가 도시정비영업실 내 속해 있었지만 올해 인원 충원으로 외연이 확장된 것.

현재 현대건설은 총 10명 내외로 이뤄진 리모델링 팀을 구성해놓은 상태다. 신설된 리모델링팀은 올해 리모델링 경쟁력을 강화해 공격적인 수주에 나설 계획이다. 올해 건설사들이 눈독을 들일 주요 리모델링 사업지로는 사업비 1조원 규모의 중구 신당동 남산타운(5150가구), 7000억원 규모의 송파구 가락쌍용1차(2054가구), 성동구 금호 벽산(1707가구) 등이 있다.

현대건설 사옥 전경.

가락쌍용1차 리모델링은 오는 15일 최종 시공사 선정을 앞두고 있다. 지난달 시공사 입찰에는 쌍용건설 컨소시엄만 들어와서 경쟁입찰이 무산됐기 때문에 유찰됐다. 이번에는 조합원들이 쌍용건설 컨소시엄을 찬성할 것인지 여부를 결정하는 자리다.

쌍용건설 컨소시엄은 쌍용건설, 대우건설, 현대엔지니어링, 포스코건설로 구성돼있다. 업체별 지분은 쌍용건설과 포스코건설이 26%며 현대엔지니어링 25%, 대우건설이 23% 순이다.

이번 사업으로 대우건설도 12년 만에 아파트 리모델링 시장에 재진출했다. 그동안 리모델링 관련 규제가 심해 사업 확대에 소극적이었지만 최근 중층 낡은 아파트가 증가해 사업성이 개선됐다는 게 회사 측 설명이다.

대우건설은 리모델링 전담 조직을 신설하고 사업 비중을 높여 나갈 계획이다. 리모델링 전담 조직은 ▲사업 ▲기술·견적 ▲설계·상품 등 크게 3개 파트로 구성됐으며 총 17명의 전문가가 배치됐다. 회사의 연간 리모델링 사업 수주 목표치는 3000억~5000억원 규모다.

HDC현대산업개발은 작년 12월 조직개편을 통해 도시정비사업실 내 리모델링 전담 조직을 신설하고 리모델링 수주 실적을 쌓아가고 있다. 회사는 작년 11월 총 사업비 708억원 규모의 서울 광진구 광장동 상록타워아파트 리모델링 사업을 수주했다.

같은 달에는 서울 구로구 신도림우성3차 리모델링의 우선협상대상자로 선정됐다. 이달 중순 시공사 선정이 마무리될 예정이며 사업비는 1200억원 규모다. 또한 지난 2월에는 수지 성복역 리버파크 리모델링 사업의 우선협상대상자로 선정됐다. 이달 말 시공사 선정을 앞두고 있으며 사업비는 공개하지 않았다.

이밖에 DL이앤씨(옛 대림산업)는 지난 3일 총 공사비 3225억원 규모의 경기 산본(1기 신도시) 우륵아파트(우륵주공7단지) 리모델링 공사를 수주했다. 회사는 이번 수주를 계기로 주택 리모델링 사업을 강화할 계획이다. 포스코건설은 지난 2013년부터 리모델링만 전담하는 부서가 있었다.

◆ 문재인 "부동산 투기규제 유지"…재건축 규제완화 가능성 '희박'

문재인 대통령이 취임 4주년을 맞아 청와대에서 한 특별연설에서 "부동산 투기금지 정책기조를 지켜나가겠다"고 밝힌 만큼 정부가 재건축 규제를 크게 완화할 가능성은 낮다는 의견도 나온다.

[서울=뉴스핌]문재인 대통령. [사진=청와대]2021.01.18.photo@newspim.com

문 대통령은 "우리 부동산 정책은 투기를 금지하자는 것과 실수요자를 보호하자는 것"이라며 "또한 주택 공급의 확대를 통해서 시장을 안정시키자는 것인데 이런 정책 기조는 달라질 수 없다"고 강조했다.

오 시장은 지난달 국토교통부에 재건축 안전진단 기준 개정을 건의했다. 현행 재건축 안전진단 기준은 구조 안전성에 초점을 맞춰 주거 환경과 설비 노후도 등 주민 생활과 직결되는 사항을 제대로 반영하지 못한다는 이유에서다.

하지만 국토부가 재건축 안전진단 기준 완화에 동의할 가능성은 희박하다는 평가다. 정부는 집값 급등을 막기 위해 지난해부터 수차례 공공이 주도하는 주택공급 정책을 발표했다. 지난 2·4 공급대책에서도 전국에 83만가구를 공공 주도 정비사업으로 공급하겠다고 선언했다. 이는 민간 정비사업이 아닌 공공 주도로 주택을 공급하겠다는 의도로 읽힌다.

앞서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관도 오 시장의 재건축 규제완화를 견제하는 발언을 했다. 홍 부총리는 지난달 "주택 공급은 행정 절차상 중앙정부나 광역지방자치단체, 기초지자체가 단독으로 할 수 있는 것이 아니다"며 "상호협력이 뒷받침돼야 한다"고 말했다.

지난달 7일 서울시장 보궐 선거에 당선된 오 시장이 현 정부의 부동산 정책을 비판하며 재건축 규제 완화 등을 공약으로 내세웠는데, 경제 수장인 홍 부총리가 견제에 나섰다는 평가가 나온다.

[서울=뉴스핌] 최근 1기 신도시를 중심으로 한 리모델링 사업이 급속도로 번지고 있다. 정부가 민간 재건축 규제를 강화하면서 규제가 덜 한 리모델링으로 눈길을 돌린 모양새다.[사진=한솔마을 5단지 입주민 제공]유명환 기자 = 2021.03.04 ymh7536@newspim.com

또한 1기 신도시 아파트들이 노후되고 있어 향후 건설사들의 '리모델링 수주 텃밭'이 될 것으로 예상되고 있다. 1기 신도시 아파트들은 추가 일반분양분을 확보하기 위한 여유 용적률이 적어 재건축 사업성을 확보하기 쉽지 않고 '리모델링'을 선택할 가능성이 높다는 이유에서다. .

한국건설산업연구원에 따르면 1기 신도시의 도시별 용적률은 일산 169%, 분당 184%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%이다. 특히 평촌, 산본, 중동은 모두 200%를 넘어선다.

업계에서는 기존 용적률이 200%을 넘으면 재건축보다는 리모델링이 더 적합하다고 보고 있다. 용적률이 높으면 재건축을 해도 늘어나는 가구 수가 적어 일반분양 수익이 낮기 때문이다. 반면 조합원들이 내야하는 부담금 규모는 더 커진다.

실제로 분당에서는 리모델링을 추진하는 단지가 늘고 있다. 1기 신도시 최초로 정자동 한솔마을5단지가 지난 2월 리모델링 사업계획 승인을 받았으며 지난달 27일 구미동 무지개마을4단지도 리모델링 사업계획 승인이 났다. 정자동 정든마을 한진7단지는 최근 경기도 선정 '공동주택 리모델링 컨설팅 시범단지'에 이름을 올렸다.

이에 따라 전문가들은 재건축·재개발 수주 가뭄으로 건설사들이 리모델링 사업에 중점을 둘 것으로 예상했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "재건축 2차 안전진단 완화는 재건축사업 허가로 바로 직결되기 때문에 당분간은 쉽지 않을 것"이라며 "이에 따라 재건축 공사물량이 크게 늘어날 것으로 기대하기 어렵다면 건설사들로서는 리모델링 사업에 높은 가치를 부여하게 될 것"이라고 말했다.

 

sungsoo@newspim.com

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