[다주택자 세금폭탄 피하기] ⑦ 다가구·다세대주택 주인은 1가구 1주택 비과세일까

기사입력 : 2020년09월26일 07:05

최종수정 : 2020년09월26일 07:05

'세대분리'로 부모·자녀 모두 1가구 1주택…미성년자 해당 없어
조정지역, 2년 이상 '보유 및 거주'…이민 간 사람 '비과세' 안돼
다세대, 1주택 '불성립'…다가구, 옥탑방 때문 비과세 못 받기도

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 다주택자들이 양도소득세를 가장 효과적으로 아낄 수 있는 방법은 각종 비과세 혜택을 받는 것이다. 1%라도 더 높은 수익률을 노리는 사람들에게 '세금 면제'란 어떤 재테크보다 훌륭한 수단이다. 특히 '비과세'는 '감면'과 달리 세금 신고 의무도 없다.

다주택자들이 비과세 혜택을 극대화할 방법은 뭘까? 답은 시세차익이 가장 많은 집을 가장 나중에 팔아서 '1가구 1주택 양도세 비과세'를 받는 것이다. 하지만 1가구 1주택 비과세는 예외가 많고 복잡해서 자칫 실수하면 중과세에 가산세 폭탄이 날아올 수 있다. 1가구 1주택 비과세를 받기 위해 기억해야 할 요건은 무엇일까.

[서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 서울 여의도 63빌딩에서 바라본 서울도심 아파트의 모습. 2020.09.23 yooksa@newspim.com

◆ 부모·자녀 집 1채씩 있으면?…'1가구 1주택 비과세' 요건 안 돼

1가구 1주택 비과세를 받으려면 3가지 요건을 충족해야 한다. ▲1가구가 양도일 기준 주택 1채만 보유 ▲해당 주택의 보유기간이 2년 이상 ▲취득 당시 조정지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이라는 점이다.

여기서 1가구의 범위는 '주소지' 기준이다. 나와 배우자, 자녀 뿐만 아니라 내 부모, 배우자 부모, 내 형제자매, 배우자 형제자매, 내 자녀의 배우자까지 한 주소지에서 같이 살면 모두 1가구다.

만약 1가구에 같이 사는 부모와 자녀가 각각 집 1채씩 갖고 있다면 1가구 2주택이다. 이 경우에는 1가구 1주택 비과세라고 착각하면 안 된다. 심지어 둘 다 조정대상지역 주택이면 먼저 파는 주택에 다주택자 양도소득세 중과세가 적용된다.

다주택자가 '양도세 중과'를 받으면 '장기보유특별공제'(3년 이상 보유하면 보유햇수에 따라 양도차익 중 일부를 공제) 혜택이 사라져서 과세표준 금액이 훌쩍 올라간다. 여기다 세율까지 10~20%포인트(p) 오르니 내야 할 세금은 더 커진다. 심지어 내년 6월부터는 중과세 폭이 20~30%p로 더 높아진다.

게다가 비과세인 줄 알고 세금 신고를 안 하면 나중에 국세청에서 가산세 폭탄까지 맞을 수 있다. 신고불성실 가산세 중 '단순무신고'일 경우에는 무신고 납부세액의 20%가 가산세액에 해당한다. 예컨대 신고를 안 한 세금이 1억원이면 그 1억원에다가 2000만원 가산세까지 합해서 1억2000만원을 내야 한다는 뜻이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.25 sungsoo@newspim.com

여기다 납부지연가산세까지 붙는다. 미납·미달납부세액 x 미납기간 x 0.025%를 곱해서 계산한다. 미납기간은 법정 납부기한의 다음날부터 자진납부일 또는 고지일까지 일수를 뜻한다.

예컨대 미납세액이 300만원이고, 법정 납부기한의 다음 날부터 실제로 세금을 납부한 날짜까지 일수가 20일이면 300만원 x 20 x 0.025% = 1만5000원이다. 간혹 이 납부지연가산세를 늦게 내서 액수가 커지면 '배보다 배꼽'이 될 수도 있다.

한 부동산 전문 세무사는 "세무서는 세금 신고를 안 한 납세자에게 통지를 바로 하는 것이 아니라 몇 년이 지난 후에야 한다"며 "그 사이 몇년치 가산세가 이미 쌓인데다, 이후 실제로 세금을 내는 날까지 납부지연가산세가 매일 쌓인다는 것을 생각하면 가급적 납부지연가산세가 발생하지 않도록 하는 게 현명하다"고 말했다.

◆ '세대분리'로 부모·자녀 모두 1가구 1주택…미성년자 해당 없어

그럼 부모와 자녀가 각각 집 한 채씩 있으면 어떻게 해야 할까? 세대분리를 하면 된다. 그러면 부모와 자녀 모두 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 만약 비과세 요건을 갖추지 못했어도 다주택자 중과세는 피할 수 있다. 그렇다면 세대 분리는 어떻게 할 수 있을까? 단순히 따로 살기만 해서는 안 되고, 결혼을 해야 한다.

만약 자녀가 미혼이거나 배우자와 사별 또는 이혼했어도 다음 3가지 중 하나에 해당하면 별도 세대를 구성할 수 있다. ▲자녀의 연령이 30세 이상인 경우 ▲배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ▲소득이 최저생계비(1인 가구 기준 월 105만원 정도) 이상으로, 집이나 땅을 관리·유지하면서 독립된 생계를 꾸려나갈 수 있는 경우(미성년자 제외)면 된다.

미성년자인 자녀는 소득이 아무리 많아도 소득세법상 1세대로 인정되는 세대를 구성할 수 없다. 이는 취득세 중과 여부를 판단할 때 중요한 부분이다. 예컨대 부모와 따로 사는 미성년자가 있다고 가정하자. 만약 부모가 3주택자인데 미성년자가 주택 1채를 구입한다면 1가구 4주택이 된다. 이에 따라 그 미성년자는 취득세가 중과돼서 취득세 12%를 내야 한다.

간혹 세대분리 규정을 탈세 수단으로 악용하는 경우도 있다. 부모와 자녀가 같이 살면서 주민등록만 다른 곳으로 옮겨놓는 것이다. 만약 국세청이 이를 적발하면 부당과소신고 가산세와 납부불성실 가산세까지 세금 폭탄을 맞을 수 있다.

부당과소신고 가산세는 과소신고한 납부세액의 40%에 해당한다. 1억원을 적게 신고했다면 4000만원을 내야 하는 것. 납부불성실 가산세는 위에 납부지연가산세와 계산 방법이 같다.

◆ 조정지역, 2년 이상 '보유 및 거주'…이민 간 사람 '비과세' 안돼

1가구 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 보유해야 한다. 만약 '조정대상지역'에 해당된다면 '보유' 외에 '거주' 요건도 추가된다. 즉 2017년 8월 3일 이후 취득한 조정지역 주택일 경우에는 보유기간 중 2년 이상 거주를 해야 비과세를 받을 수 있다. 이 때 취득시점은 소유권이전등기일과 잔금 지급일 중 빠른 날 기준이다.

만약 그 지역이 조정지역에서 해제돼도 거주 기간을 채워야 비과세받을 수 있다는 점은 그대로다. 2년 거주 요건을 채우지 않아도 되는 주택도 있다. ▲2019년 12월 16일 이전에 임대주택으로 등록하고 의무 임대기간을 충족한 경우 ▲무주택자가 조정지역 지정일 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우다.

2년 보유 및 거주를 안 해도 비과세를 받는 경우도 있다. ▲5년 민간·공공임대주택이 분양 전환돼서 세대원이 이미 임대로 5년 이상 거주한 경우 ▲도로나 개발사업으로 집이 국가에 수용된 경우 ▲세대원 모두가 해외로 이주하고, 출국일 현재 1가구 1주택이며 출국일로부터 2년 이내 매도할 경우 ▲학교나 직장 때문에 세대원 모두가 1년 이상 해외로 나가게 됐으며 출국일 현재 1가구 1주택, 출국일로부터 2년 이내 매도할 경우다.

특히 1가구 1주택 비과세는 거주자(한국에 사는 사람)에게만 적용한다는 점을 기억해야 한다. 외국에 오래 살거나 이민을 간 사람은 비거주자기 때문에 1가구 1주택자라도 비과세가 되지 않을 수 있다. 거주자에 해당되는지 여부는 국적과는 관계가 없다. ▲한국 거주 기간(과세기간 중 최소 183일 이상) ▲한국에 직업이 있는지 여부 ▲다른 가족의 거주지 및 재산보유 현황 등을 종합적으로 고려해서 결정한다.

이민을 간 사람이 한국에 있는 주택을 비과세받기 위해 일시적으로 국내에 183일 이상 거주한다고 해서 거주자로 인정받는 게 아니다. ▲한국에 직업이나 소득을 벌 수 있는 수단이 없고 ▲다른 가족이 모두 해외에 살고 있으며 ▲재산도 모두 해외에 있어서 앞으로 계속 해외에 살 것으로 예상되는 사람은 국내에 183일 이상 살았어도 거주자로 보지 않는다.

◆ 다세대, 1주택 '불성립'…다가구, 옥탑방 때문 비과세 못 받기도

이밖에 아파트가 아닌 다가구·다세대주택이면 주의해야 할 점이 많다. 우선 다세대주택은 1가구 1주택에 해당되지 않는다. 다세대주택은 호별로 개별등기가 돼서 1주택이 아니기 때문이다. 다가구주택은 구분등기를 하지 않고 통째로 양도할 경우에는 1주택으로 본다.

특히 다가구주택은 ▲주택으로 쓰는 층(지하층 제외)이 3개 층 이하 ▲주택으로 쓰이는 바닥면적이 660㎡ 이하 ▲19가구 이하라는 '3가지 요건'을 모두 만족해야 한다. 이 중 하나라도 맞지 않으면 1주택이 아니라 다주택자로 본다. 즉 1가구 1주택 비과세는 커녕 양도세 중과를 받을 수 있는 것.

예컨대 창고용으로 만든 옥탑을 건축면적의 8분의 1이 넘게 증축해 실제 주택으로 사용한 경우는 다가구주택 비과세 특례를 적용받기 어려울 것으로 보인다. 법령상 옥탑은 건축면적의 8분의 1을 초과하면 층수에 산입된다.

옥탑이 층수에 산입될 경우 주택으로 쓰는 층수가 4층 이상이 돼서 다가구주택의 요건을 충족하지 못하게 된다. 실제 조세심판원은 옥탑을 주택으로 봐서 양도세를 물린 과세관청의 손을 여러 차례 들어줬다.

이승현 진진세무회계법인 대표 회계사는 "1가구 1주택 양도세 비과세는 언뜻 보면 주택 수가 1채라서 쉬울 것 같지만 의외로 세금폭탄 사고가 많이 난다"며 "1가구 1주택 비과세 요건에 무엇이 있는지를 꼼꼼히 따져서 양도세 중과나 가산세 폭탄을 맞지 않도록 해야 한다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com

사진

주담대 이어 전세대출 문턱 높인다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 고강도 대출규제에 은행권 또한 전세대출 문턱을 높이고 있다. 가계대출 감축 취지에 발맞춘 조치이지만 서민 실수요자의 주거 사다리가 점점 짧아질 수 있다는 비판도 덩달아 커지는 모습이다. 최근 1년간 서울 아파트 전세 거래량 변동 추이 [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ 대출 안 내준단 은행에… 집주인·세입자 모두 '망연자실' 8일 금융권은 이번 주부터 전국 단위로 조건부 전세대출 취급 제한을 확대했다. 신한은행은 지난 6일부터 10월까지 임대인 소유권 이전이나 보유 주택 처분을 조건으로 한 전세대출을 막기로 했다. 집주인이 기존에 갖고 있던 근저당을 말소하는 대신 나오는 전세대출도 마찬가지다. 본래 수도권을 대상으로만 금지했으나 이를 전국으로 확대한다. 하나은행은 이달 5일부터 9월 실행 예정인 전세대출의 신규 신청을 받지 않기로 했다. NH농협은행도 비슷한 상황이다. IBK기업은행은 이보다 하루 빠른 이달 4일부터 대출 모집인을 통한 전세대출 추가 접수를 전면 중단했다. 정부는 지난 6월 27일 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 가계대출 조이기에 나섰다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다. 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택 소유권을 이전하는 것을 조건으로 하는 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가하다. 이와 함께 하반기 은행권 가계대출 증가 목표치를 기존의 절반으로 줄였다. 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)은 가계대출 증가액 목표치를 7조2000억원에서 3조6000억원으로 축소했다. 지난달 가계대출 증가액은 4조1386억원으로 전월(6조7536억원)보다 38.7% 줄었다. 갭투자를 차단하겠다는 명목이지만 당장 자금 조달에 차질이 생기면서 전세 입주를 앞둔 이들은 발등에 불이 떨어졌다. 수중에 돈이 없는데 은행 대출 문까지 막히면서 입주를 못 하는 일이 벌어지고 있어서다. 대출이 많이 껴있는 집이나 주택 여러 채를 소유한 임대인의 집에 들어가려면 대출이 나오지 않을 수 있다. 전세 매물도 감소세다. 전세계약 만료를 앞둔 집주인도 대출이 안 나와 보증금 반환이 어려워지자 세입자를 받는 대신 직접 입주를 선택하는 일이 늘었다. 부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3467건으로 전년 동기(2만6512건) 대비 11.5% 감소했다. 거래량도 내리막길을 걷고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 9546건으로 전월(1만2120건) 대비 21% 줄었다. 수요는 많은데 매물은 줄어들면서 가격은 상승세다. 지난달 서울 아파트 중위 전세가격은 평균 5억6333만원으로 한 달 사이 333만원 올랐다. 전년 동기(5억 3167만 원)와 비교하면 6.0% 뛰었다. ◆ "돈도 매물도 없다" 갈 곳 없는 세입자, 월세로 눈 돌려 6.27 대출규제에 정책대출 감축 내용도 포함되며 전셋값 상승 압력을 더욱 키울 수 있다는 분석이 나온다. 서민 주거 안정을 위해 지원되던 청년·신혼부부·신생아 버팀목 전세대출의 한도도 줄었다. 상품에 따라 상한선이 최소 4000만원에서 많게는 6000만원까지 내려오면서, 이를 통해 보증금을 마련하려던 예비 세입자들의 부담이 커지게 됐다. 이재윤 집토스 대표는 "2년 전보다 전세가가 하락해 보증금 반환에 어려움을 겪고 있는 일부 집주인 입장에선 이번 규제가 전세 보증금 반환 리스크를 더욱 가중시키는 또 다른 변수로 다가올 것"이라고 말했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원 "정책대출이 줄어들면 장기 저리 대출 수단이 사라지면서 주거 사다리 형성이 더 어려워진다"며 "청년, 신혼부부 등 초기 자산 형성이 되지 않은 계층과 주택 구입이 더 멀어지며 임대시장으로 밀려나는 현상이 가속화될 것"이라고 설명했다. 무주택 실수요자는 전셋값이 오르고 자금줄은 막힌 이중고 속에서 집을 구하긴 해야 하니 반전세나 월세 등을 선택할 수밖에 없는 처지다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울에서 발생한 아파트 신규 임대차 계약 중 월세 비중은 42.2%(5555건 중 2345건)으로 전년 동기(41.5%)보다 0.7%p 증가했다. 이런 상황에서 국정기획위원회가 전세대출과 정책모기지에도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 검토하겠다고 알려지며 우려가 더욱 커졌다. 전문가들은 대출 규제의 부작용을 해결할 추가 대책이 적절히 마련돼야 한다며 입을 모은다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 "집값 급등의 원인이 되는 수급 불균형 문제 해결이나 세금 관련 규제 등을 통해 주택시장을 안정화하겠다는 메시지를 던질 시점"이라고 말했다. 김덕례 주택연구실장은 "이전 정부 경험에 비춰볼 때 이번 대출 규제 효과는 3∼6개월에 불과할 우려가 있다"며 "빠르고 강력한 공급 대책을 강구하지 않으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나면서 4분기 중 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-08 06:10