[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 국토교통부가 공공참여형 고밀재건축 활성화를 위한 추가 인센티브(규제완화)는 없다고 밝혀 제도의 실효성 논란이 커지고 있다.

8·4 공급대책에서 발표된대로 공공재건축을 실시하면 해당 재건축 조합은 기부채납, 재건축초과이익환수제, 분양가상한제의 '규제 3종세트'를 적용받는다. 이로 인해 조합들의 참여도가 저조할 경우 공공재건축을 통한 5만가구 공급 계획은 물거품이 될 수 있다.

[서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 김현미 국토교통부 장관이 지난 4일 서울 종로구 정부서울청사에서 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안에 대해 발표하고 있다. 2020.08.05 yooksa@newspim.com

◆ 국토부 "공공재건축 규제완화 없다"…서울시 "혜택 건의 안 했다"

13일 국토부에 따르면 지난 10일 공공재건축 추진을 위해 열린 '공공정비사업 활성화 태스크포스'(TF) 1차 회의에서는 재건축 조합을 위한 추가 인센티브가 논의되지 않았다.

국토부 관계자는 "이날 회의는 공공참여형 고밀재건축의 선도사례 발굴을 위한 자리"라며 "이미 나온 대책을 수정하거나 추가하는 자리가 아니다"고 말했다.

서울시도 공공재건축 활성화를 위해 혜택을 더 늘려야한다고 국토부에 건의했다는 보도에 대해 "사실이 아니다"며 "분양가상한제 제외도 제안한 적 없다"고 못 박았다.

정부가 8·4 공급대책에서 발표한 '공공참여형 고밀재건축'은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 재건축사업에 참여하는 방식이다. 이 방식을 채택하면 층고 제한을 35층에서 50층까지로 완화하고 용적률(대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율)을 300∼500%까지 높여 재건축 주택 수를 최대 2배로 늘릴 수 있다.

정부는 공공재건축을 선택하면 사업속도가 빨라질 것이라고 강조했다. LH, SH공사 등이 사업을 투명하게 관리해 조합 내 갈등이 줄어들고, 공공신용을 바탕으로 사업비를 확보할 것이기 때문이다. 이 경우 사업비 조달과 연루된 비리도 줄어들 것으로 예상했다.

대신 개발이익은 기부채납으로 환수한다. 공공이 자금 조달·설계를 지원하는 '공공관리 방식'과 조합과 지분을 공유하는 '지분참여 방식'이 있다.

◆ 공공재건축 '기부채납·재초환·분상제' 3종 세트 적용…"참여 저조할 것"

하지만 강남을 비롯한 주요 재건축 단지에선 공공재건축 참여를 꺼리고 있다. 개발이익 대부분을 공공이 환수해 조합에 돌아갈 이익이 적기 때문이다.

특히 조합들은 재건축 사업의 공공성이 높아지면 그만큼 사업성이 나빠질 것을 우려하고 있다. 공공재건축을 할 경우 기부채납용 물량(임대아파트)이 늘어나는 만큼 기존 조합원들의 토지지분이 줄어 전체 조합이익이 감소한다. 또한 임대아파트 물량만큼 전체 세대수가 늘어나면 전체 공사비용도 증가하고 공기도 연장된다.

주거환경도 기존보다 악화된다. 같은 면적의 대지에 아파트 세대수를 2배로 늘리려면 그만큼 조경면적을 줄여야 한다. 입주민이 늘어난만큼 지하주차장과 커뮤니티시설도 더 만들어야 한다. 기존 조합원들로서는 높아진 인구밀도 때문에 주거의 질이 하락하는 것이다.

만약 주거 쾌적성을 위해 조경면적, 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율)을 기존대로 유지한다면 아파트 층수를 많이 올려야 한다. 이 경우 공사비가 더 크게 늘어나고 공기도 연장된다는 문제가 있다.

높아진 공사비를 충당하려면 일반분양가를 높게 받아야 하는데 그마저도 쉽지 않다. 민간택지 분양가상한제 때문에 일반분양가를 높게 받을 수 없기 때문이다. 또한 임대아파트 수가 많으면 단지에 고급화 이미지를 적용할 수 없어서 분양가를 높게 책정하기 어려워진다.

여기다가 재건축초과이익환수제로 재건축 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 한다는 점을 감안하면 부담이 크다. 입지가 좋은 사업지일수록 '공공참여형 고밀재건축'에 참여할 유인이 없는 이유다.

◆ 기부채납·임대아파트 물량 낮춰야…입지 좋은 단지 '고급화' 중시

업계와 전문가들은 공공재건축 제도의 실효성을 높이려면 용적률 상향 외 추가 방안이 필요하다고 입을 모은다. 공공재건축 제도 자체가 강제성이 없어서 조합의 참여가 없으면 주택공급 확대 효과를 내기 어렵기 때문이다.

앞서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 8·4 대책 발표 후 관계부처 합동브리핑에서 "공공참여형 고밀도 재건축을 하려면 재건축 사업장의 동의가 있어야 한다"며 "동의하지 않으면 기존 방식대로 하며 강제할 수 있는 건 아니다"고 말했다.

공공재건축의 활용도가 높아지려면 기부채납, 재건축초과이익환수제, 분양가상한제의 '규제 3종세트' 중 하나라도 완화할 필요가 있다.

우선 기부채납 물량을 낮춰야 한다는 지적이다. 정부가 8·4 대책에서 발표한 예시에 따르면 공공재건축으로 '조합원+일반분양' 가구수가 550가구에서 750가구로 약 36%(200가구) 늘어나는 대신 임대아파트(기부채납)는 50가구에서 125가구로 150%(75가구) 늘어난다.

'조합원+일반분양' 가구수 증가보다 임대아파트(기부채납) 증가 폭이 훨씬 큰 셈이다. 또한 종전에 없던 분양(기부채납) 아파트도 125가구 추가된다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "여의도, 반포, 강남처럼 인기 있는 사업장은 아파트의 '고급화' 이미지를 내세워 분양가를 높이는 게 유리하다"며 "조합원 아파트의 향후 가치상승, 일반분양가에 연동되는 추가분담금을 감안해야 하기 때문"이라고 말했다. 이어 "이들은 임대아파트가 늘어나는 것을 원치 않을 것"이라고 덧붙였다.

한편 재건축초과이익환수제는 헌법재판소에서 '합헌' 판정을 받아 정부가 이를 완화할 가능성이 낮아 보인다. 반면 분양가상한제는 위헌 소지가 많다는 논란이 있었다. 법무법인 화우는 분양가상한제 확대로 '부동산 가격 안정'(공익)을 달성할지 여부는 불확실한 반면 조합에 대한 재산상 피해는 지나치게 커진다고 지적했다.

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