[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = '임대차 3법' 개정안이 21대 국회를 통과하면 토지거래허가구역에서 집을 사는 사람들이 기존 전·월세 임차인 때문에 피해를 받을 수 있게 된다. '임대차 3법' 개정안은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제로 최근 모두 발의됐다.

10일 국회와 국토교통부에 따르면 최근까지 21대 국회에 발의된 주택임대차보호법 개정안은 총 13건이다. 이 중 5건이 전월세상한제와 계약갱신청구권제 도입을 담고 있다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 여의도 국회의사당. 2019.12.19 leehs@newspim.com

◆ 임대차 3법 국회통과 '유력'…임차인, 최소 1번 계약연장 가능할 듯

계약갱신청구권제는 현재 주택임대차보호법이 보장하는 최소 임대기간 2년이 끝나도 임차인이 청구권을 쓸 경우, 집주인이 거절할 수 있는 사유가 없으면 임대차계약을 연장할 수 있는 법안이다. 임대차계약 연장의 선택권이 임차인에게 넘어가는 셈이다.

박홍근·백혜련·윤후덕 더불어민주당 의원은 임대차계약을 1회 연장(2+2년)하는 법안을 발의했다. 김진애 더불어민주당 의원은 2회 연장(2+2+2년)하는 법안을, 박주민 더불어민주당 의원은 계약갱신청구권 횟수를 무제한으로 허용하는 법안을 냈다.

다만 세입자가 원한다고 계약이 무한정 연장되는 것은 아니다. 집주인이 그 주택에 살아야 할 객관적 이유가 있거나 임차인이 월세를 3개월 연체한 경우 계약 갱신을 거절할 수 있다. 이밖에 심상정 정의당 의원은 임대차 보장기간을 2년에서 3년으로 늘리고 이를 2회 연장할 수 있게 하는 법안을 냈다.

부동산업계에서는 더불어민주당이 국회에서 다수 의석을 차지한 만큼 임대차 3법이 통과될 가능성이 높다고 보고 있다. 현재 국회에서 더불어민주당 의석 수는 지역구(162개)와 비례대표(14개)를 합해 총 176개로, 국회에서 58.67%를 차지하고 있다. 이에 따라 임대차계약을 최소 1회 연장하는 법안이 현실화될 수 있다는 분석이다.

◆ 임차인 계약연장 요구시…토지거래허가구역 매수인 '재산권 피해'

문제는 임대차 3법 중 계약갱신청구권제가 통과되면 토지거래허가구역 규정과 충돌할 가능성이 있다는 점이다. 서울 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 청담동, 대치동 일대 총 14.4㎢은 지난달 23일부터 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이 구역에서 대지지분 18㎡ 초과인 주거지역, 20㎡ 초과인 상업지역을 매입하려면 관할 지자체의 허가를 받아야 한다.

토지거래허가제도는 투기수요를 차단하기 위해 실수요자에게만 거래 허가를 내주는 제도다. 예컨대 토지거래허가구역 내 주택을 사려는 사람은 본인이 실거주해야 하며, 상가를 살 사람은 본인이 직접 영업하는 게 원칙이다. 국토교통부는 토지거래허가제가 실시된 지난달 23일 해당 제도에 대한 이해를 돕기 위해 질의응답(Q&A)을 발표했다.

이에 따르면 토지거래허가구역에서 집을 사려는 매수인은 해당 집 임차인의 임차기간이 2~3개월 정도 남아있을 경우, 그 임차인이 "2~3개월 후 집을 비워준다"는 각서(퇴거확약서) 등 객관적 증빙자료를 써주면 매매계약을 체결할 수 있다.

통상적으로 부동산 매매계약을 하면 매수인이 바로 잔금을 내는 것이 아니라 2~3개월 정도 후 잔금을 치른다. 그 동안 임대차계약이 끝나서 임차인이 집을 비워주면 매수인이 잔금을 치르고 해당 집에 실거주할 수 있게 된다.

하지만 매수자의 경우 임대차 3법이 통과되면 문제가 복잡해진다. 계약갱신청구권제가 실시돼 임차인이 집주인에게 임대차계약기간 연장을 요구할 수 있기 때문. 이에 따라 임차인은 약속한 2~3개월이 지난 후에도 집을 점유할 권리를 갖게 된다.

또한 주택임대차보호법에 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있다는 내용이 들어갈 경우, 해당 법 제10조(강행규정)에 따라 임차인에게 불리한 당사자들 사이의 약정은 효력이 없어진다. 이에 따라 매수인이 임차인에게 받았던 퇴거확약서는 무효가 된다. 임차인의 권리보장을 위해 매수인이 집을 살 권리를 잃게 되는 것.

◆ 매수인, 소송·이행강제금 '이중고'…"연장 안한다는 각서 잘 챙겨야"

법률 전문가들은 매수인이 계약금 또는 매매대금을 돌려받기 위해 소송을 벌여야 할 수도 있다고 진단했다. 매도인이 계약해제로 인해 매수인에게 매매대금을 돌려주면 소송할 필요가 없지만, 돌려주지 않으면 결국 소송까지 가야 하기 때문.

민법 제544조에 따르면 매매계약의 한쪽 당사자가 채무를 이행하지 않으면(예컨대 매도인이 집을 팔지 않으면) 상대방은 일정기간 내 이행을 통지할 수 있고, 상대방이 그 기간에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다. 매수인이 계약 해제권을 행사하면 매도인은 매매대금을 돌려줘야 하고, 매수인에게 손해가 있으면 손해배상금(위약금 약정을 한 경우 위약금)도 지급해야 한다.

이러한 민사적 쟁점과 별개로, 매수인이 토지거래허가제도를 위반한 데 따른 이행강제금 부과 문제도 발생한다. 애초에 매수인이 토지거래허가를 받은 것은 해당 집에 '입주'한다는 전제가 깔려있었기 때문에 가능했다.

하지만 임차인이 주택임대차보호법을 근거로 집을 비우지 않으면 매수인은 취득한 토지를 토지거래허가 목적대로 이용하지 않은 셈이 된다. 이에 따라 정부는 매수인에게 이행강제금 부과(부동산거래신고등에 관한 법률 제18조), 토지거래허가 취소, 처분명령(동법 제21조 제2호) 등의 조치를 취할 것으로 보인다.

이행강제금은 이용의무기간(주거용은 3년, 사업용은 4년)이 끝날 때까지 1년에 1번씩 취득가액(신고된 실거래가)의 10% 내에서 부과된다.

이에 따라 전문가들은 토지거래허가구역에서 집을 사려는 매수인은 임대차 3법이 통과될 경우 임차인으로부터 퇴거확약서, 동의서 등을 잘 챙겨야 한다고 조언했다.

고상철 인하대학교 정책대학원 초빙교수는 "토지거래허가구역에서 집을 살 사람은 해당 집에 임차인이 있을 경우, 임차인이 2~3개월 후 집을 비워준다는 퇴거확약서 외에 '계약갱신청구권을 행사하지 않겠다'는 내용의 동의서도 받아야 안전하게 계약할 수 있다"며 "다만 임차인으로부터 그런 내용의 동의서를 받는 게 쉽지 않을 수도 있다"고 말했다.

임대차 3법과 토지거래허가제의 충돌 관련해 국토부 입장을 듣기 위해 수차례 연락을 시도했으나 닿지 않았다.
 

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