[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 전·월세시장에 지각변동을 일으킬 '임대차 3법' 개정안이 21대 국회에 제출되고 있다. '임대차 3법' 개정안은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제로 이달 말까지 모두 발의될 예정이다.

기존 당정 협의 안보다 강력한 규제책을 담은 법안도 제시되고 있다. 이에 대해 한국공인중개사협회는 과잉규제라며 우려를 표명했다. 전문가들도 임대 기간, 임대료에 대한 직접적 규제가 오히려 임대차시장에 심각한 부작용을 불러올 수 있다고 우려했다.

◆ 전월세상한제 법안 발의…전월세신고제도 이달 제출

25일 국회와 국토교통부에 따르면 최근까지 국회에 제출된 주택임대차보호법 개정안은 10건에 달한다. 모두 여당(더불어민주당) 의원들이 낸 법안으로 전월세상한제, 계약갱신청구권제를 도입한다는 내용이 많다.

계약갱신청구권에 관한 법률은 총 세 개다. 전용기 더불어민주당 의원은 코로나19가 장기화되는 상황을 감안, 임대료 연체로 인한 주택·상가 계약해지 및 퇴거 등을 한시적으로 제한하는 '주택임대차보호법'과 '상가건물 임대차보호법' 일부 개정안을 대표발의했다.

윤후덕 더불어민주당 의원은 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입을 골자로 한 '주택임대차보호법'을 발의했다. 이 법안에 따르면 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권(2+2년)을 행사할 수 있으며 보증금과 임차료를 5% 이상 올릴 수 없다. 작년 민주당과 법무부, 국토부가 합의한 내용이다.

백혜련 더불어민주당 의원은 세입자가 한번 입주하면 최소 4년까지 계약을 연장할 수 있게 하는 주택임대차보호법 개정안을 발의했다. 이 법안에 따르면 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 이를 정당한 사유 없이 거절할 수 없다.

또한 안호영 더불어민주당 의원(전북 완주·진안·무주·장수)은 전월세신고제를 담은 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 이달 중 발의할 예정이다. 이 경우 임대차 3법 개정안이 모두 발의된다.

기존 당정 협의 안보다 한층 보강된 안도 추가되고 있다. 박주민 더불어민주당 의원은 계약갱신청구권 횟수를 무제한으로 허용하는 법안을 냈다. 다만 세입자가 원한다고 계약이 무한정 연장되는 것이 아니다. 집주인이 그 주택에 살아야 할 객관적 이유가 있거나 임차인이 3기의 차임을 연체한 경우 계약 갱신을 거절할 수 있다.

박 의원은 미국, 일본은 최소 임대차 기간을 두지 않고 있으며 독일은 무기 계약이 관행이라고 설명했다. 국토부에서도 이 법안을 검토하고 있다.

이원욱 더불어민주당 의원은 전월세상한제를 더욱 강력하게 실시하는 법안을 준비 중이다. 현재까지 논의된 전월세상한제는 계약을 갱신할 때 기존 계약 임대료보다 5% 이상 올리지 못하게 돼 있다.

이 의원은 갱신은 물론 신규 계약에도 상한제를 확대하는 방안을 검토 중이다. 집주인이 새로운 세입자를 받아도 임대료 인상률을 일정 수준 이하로 제한하는 것이다. 계약 갱신 시에만 전월세상한제를 적용하면 집주인이 세입자를 바꾸면서 임대료를 한 번에 대폭 올릴 수 있어서다. 이 의원은 임대료 인상 상한률도 5%보다 낮게 '기준금리+물가상승률' 수준으로 하는 방안도 추진한다.

◆ 공인중개사협회 "과잉입법"…전문가들도 "부작용 우려"

부동산 시장에서는 임대차 3법 추진에 대해 난색을 보이고 있다. 한국공인중개사협회는 최근 홈페이지에 이와 관련한 입장문을 올리고 강한 우려를 표명했다.

현재 추진 중인 전월세신고제에서는 집주인이 직접 계약을 했으면 집주인이, 공인중개사가 중간에 있었으면 중개사가 전월세신고 의무를 진다. 대부분 계약이 중개사를 끼고 이뤄지니 중개사가 신고 의무를 부담하게 된다.

하지만 협회는 중개사가 신고 의무를 질 경우 오히려 부작용이 나타날 수 있다는 입장이다. 협회는 계약갱신청구권이 실시될 경우 "임대인이 임차인과 처음 계약을 맺을 때 임차인을 까다롭게 선택할 것"이라며 "임대시장에서 약자의 지위를 더욱 곤란하게 만들 수 있다"고 설명했다.

또 전월세상한제에 대해서는 "임대인과 임차인 간 자율적 합의를 전면 배제하는 것은 계약자유 원칙을 지나치게 규제하는 과잉입법"이라고 강조했다.

또한 협회는 "신고 의무는 원칙적으로 수익자 부담 원칙에 따라야 한다"며 "임대차 계약은 매매에 비해 상대적으로 중개보수도 낮은데 대가도 없이 신고 의무를 지고 위반 시 과태료도 무는 것은 과잉금지 원칙에 어긋난다"고 주장했다.

과잉금지의 원칙은 국민의 기본권을 제한함에 있어서 국가작용의 한계를 명시한 것이다. 목적의 정당성, 수단의 적합성, 침해의 최소성, 법익의 균형성을 의미한다.

전문가들도 민주당과 정부가 추진하는 임대차 3법이 시장에 부작용을 불러올 수 있다고 우려했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "주택임대시장에서 자율성과 수익률이 떨어지면 임대인이 공급을 포기할 수 있다"며 "도심에서는 임대차시장이 더 불안해질 수 있다"고 말했다. 이어 "임대 기간이나 임대료에 대한 직접적 규제보다는 임대료 보조, 임대주택 공급 정책이 더 부작용을 줄일 수 있다"고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com