[서울=뉴스핌] 김신정 기자 = 내년 부동산 시장에 적잖은 제도 변화가 예고된다. 2018년 기하급수적으로 급등했던 서울과 수도권 집값을 잡기 위해 정부가 고강도 대책을 내놨기 때문이다. 특히 세금 강화 정책은 대부분 내년부터 적용된다. 이렇다 보니 내년 달라지는 부동산 제도를 꼼꼼히 따져봐야 한다.
우선 내년부턴 종합부동산세 세율이 상향조정된다. 또 신혼부부에게는 생애 최초로 취득한 주택의 취득세를 50% 감면해준다. 그동안 연간 2000만원 이하의 주택 임대소득은 비과세 혜택을 받았지만 새해부터는 세금을 내야 한다.
30일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 새해부터는 부동산 관련 세금이 큰 폭으로 오르고 무주택자가 아닌 경우 주택 청약과 구입에 제약이 따를 전망이다.
◆ 종합부동산세 세율 조정
9·13 대책에 따라 1주택 또는 조정대상 지역 외 2주택 보유자의 세율은 0.5∼2.7%, 3주택 이상 또는 조정대상 지역 내 2주택 이상 보유자의 세율은 0.6∼3.2%로 확대된다. 또 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택 보유자는 200%로 세 부담 상한이 상향 조정된다.
◆ 주택임대소득 분리과세
지금까지는 연간 2000만원 이하의 주택 임대소득은 비과세 혜택을 받았으나 2019년부터는 혜택이 소멸해 분리과세를 한다.
주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정비율이 나뉜다. 등록사업자는 기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%가 유지되지만 사업자 등록을 하지 않은 경우는 기본공제 200만원, 필요경비 인정비율 50%로 축소된다.
◆ 3주택자 산정에서 배제되는 소형 주택 범위 축소
임대보증금 과세시 배제됐던 소형 주택의 기준범위가 전용면적 60㎡ 이하, 3억원 이하에서 내년부터는 40㎡ 이하, 2억원 이하로 축소된다. 기준은 오는 2021년 12월 31일까지 적용한다.
◆ 신혼부부 생애최초 주택 취득세 감면
내년 1월 1일부터 12월 31일까지 생애 최초로 주택을 사는 신혼부부에게 취득세를 50% 감면해준다. 취득세 감면은 기존주택과 신규 분양주택에 모두 해당하고, 현재 분양을 받아 중도금을 내는 경우도 2019년까지 입주(소유권 이전)하게 되면 혜택을 받을 수 있다.
신혼의 기준은 만 20세 이상, 혼인신고 후 5년 이내며(재혼 포함), 소득은 외벌이 연 5000만원 이하, 맞벌이는 연 7000만원 이하여야 한다. 해당하는 주택의 기준은 3억원(수도권 4억원) 이하면서 전용면적 60㎡ 이하인 경우다.
◆ 공정시장가액 비율 5% 인상
공정시장가액은 2009년 정부가 공시가격 대신 종합부동산세 산정을 위해 도입한 과세표준 기준으로 부동산 가격 변동, 지방재정 여건 등에 따라 탄력적으로 조정한다.
보통 공시가격의 80% 수준에서 정해져 납세자의 세 부담을 덜어주는 역할을 하는 공정시장가액이 2019년부터 5%포인트 인상돼 85%로 상향조정 된다.
공정시장가액 비율은 100%(2022년)가 될 때까지 매년 5%포인트씩 상향될 예정이다.
◆ 청년우대형 청약통장 가입 대상 연령 확대
청년우대형 청약통장의 가입 대상 연령이 만 19∼29세에서 만 19∼34세로 확대된다. 남성의 경우 병역 기간을 별도로 인정한다.
청년우대형 청약통장이란 청년층을 대상으로 기존 주택청약종합저축의 청약 기능과 소득공제 혜택을 유지하면서 10년 동안 연 최대 3.3%의 금리와 이자소득 비과세 혜택을 제공하는 청약통장을 말한다.
총급여 3000만원(종합소득 2000만원 이하) 이하 무주택 가구주 청년들만 가입할 수 있다. 상품은 오는 2021년 12월 31일까지만 가입되는 일몰제로 운영한다.
◆ 총체적상환능력비율(DSR) 모든 금융권 관리지표 도입
상환능력 중심으로 심사하는 DSR 관리지표가 지난 10월 은행권에 도입된 데 이어 2019년 2월에는 상호금융업, 4월은 보험업, 5월은 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 확대된다.
◆ 실거래가 신고 기간 30일로 축소
현행 60일이던 주택 실거래가 신고 기간이 30일로 대폭 줄어든다. 또 거래계약이 없는데도 허위로 신고하는 자전거래를 막기 위해 거래계약이 무효, 취소, 해제될 때도 신고하도록 의무화했다. 위반할 경우 부동산 거래신고법상 최고 수준인 3000만원 이하의 과태료를 부과한다. 이 제도는 9·13 대책 이후 개정안이 발의 중이고 최근에는 15일 내로 단축하는 방안이 검토되고 있다.
◆ 1가구 1주택 비과세 판단..사실혼 배우자 포함
내년부터 사실혼 배우자가 주택을 소유하고 있어도 1가구 1주택에 따른 비과세 혜택에서 제외된다. 사실혼 관계를 유지하고 있는 배우자도 혼인 관계의 배우자와 동일하게 본다는 얘기다. 다주택 가구가 위장 이혼을 하고 양도소득세 비과세 혜택을 받는 경우가 다수 확인되면서 이 같은 개정안이 나왔다.
◆ 청약가점 자동확인 추진
내년 하반기부터는 인터넷 청약사이트인 아파트투유에 접속만 하면 자동으로 청약가점을 확인할 수 있다.
그동안 무주택기간, 부양가족 수 등을 신청자가 직접 입력했다. 이에 부적격자가 빈번히 나온다는 문제점이 있었다. 청약시스템이 개편되면 이러한 청약접수 착오는 물론 당첨자에 대한 서류 검토 기간도 크게 줄어들 것으로 예상된다.
◆ 달라지는 청약제도, 주택공급에 관한 규칙 개정안
2018년 12월부터 무주택자의 청약 기회를 확대하는 내용을 골자로 한 '주택공급에 관한 규칙 개정안'이 시행됐다. 주요내용을 살펴보면 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외되고 민영주택 공급 시 추첨제로 입주자를 선정하는 경우 무주택자에게 우선 공급된다는 내용을 담고 있다.
또 신혼부부가 혼인신고일 이후 주택을 소유한 적이 있으면 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성이더라도 신혼부부 특별공급에서 제외된다. 미계약과 미분양 발생에 대비해 입주자모집공고 이후 사전 공급신청을 인터넷으로 접수 받을 수 있도록 허용된다.
청약 자격 제한은 다소 완화됐다. 수도권, 투기과열지구 또는 청약과열지역은 1년간 청약 자격 제한이 지금과 같이 유지되지만 위축지역은 3개월, 기타 비수도권은 6개월로 청약 자격 제한기간이 완화됐다.
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