[뉴스핌=최주은 기자] “한달새 호가가 1억원까지 빠졌는데도 생각해보겠다고 합니다. 재건축 얘기가 한창 오가던 한달전 나오는 족족 매물이 소진되는 것과 분위기가 너무 달라졌습니다.” (서울 압구정동 A공인중개업소 관계자)

“당첨되면 2~3개월 만에 수 천 만원을 벌수 있는 그야말로 ‘로또’인 셈이니까 무조건 청약을 했습니다. 하지만 지금은 입주해 살 만한 데에만 청약을 넣고 있습니다. 분양권 전매제한이 안 돼 아무데나 덜컥 당첨이라도 되면 털고 나올 수 없을 것 같아서요.” (회사원(40세) B씨)

11·3 주택안정대책 이후 주택 시장 분위기가 눈에 띄게 달라졌다.

신규 아파트 청약경쟁률이 눈에 띠게 낮아지고 매매거래는 끊긴 상황. 대출 규제 강화와 잔금대출 분할상환이 본격 적용되면서 주택시장은 더 얼어붙을 것이라는 전망이 나온다.

◆ 신규 주택 청약률 급감..서울지역 올해 첫 1순위 미달 단지 나와

분양권 전매제한과 청약자격 강화를 주 내용으로 하는 11.3대책은 우선 아파트 청약률을 크게 낮췄다.

3일 금융결제원에 따르면 지난달 30일 서울에서 분양한 5개 사업장의 청약률은 평균 12대 1을 기록해 서울지역 청약률이 크게 떨어졌다. 최고 경쟁률을 보였던 지난 7월 평균 청약경쟁률(67.7대1)과 비교하면 5분의 1수준으로 낮아졌다.

지난달 30일 청약을 받은 대림산업의 ‘e편한세상 서울대입구’ 평균 청약률은 6대 1, 삼성물산이 성북구 석관동에 짓는 ‘래미안 아트리치’는 5대 1에 그쳤다.

같은 날 대우건설이 청약접수를 받은 ‘연희파크푸르지오’는 전용면적 112.8㎡는 15가구가 미달되기도 했다. 올해 1월부터 10월까지 청약 접수를 받은 서울지역 사업장 35곳 중 32곳이 1순위에서 마감돼 이례적이라는 평가를 받는다.

하지만 일부에선 여전히 높은 청약경쟁률을 기록한 단지가 나와 청약시장 양극화 현상도 보이고 있다.

서울 마포구 '신촌 그랑자이'와 송파구 ''잠실올림픽 아이파크'는 각각 32대1과 34대 1의 평균 청약률을 기록했다.

11.3대책으로 입주시점까지 분양권 거래가 금지된 점을 감안하면 선방했다는 평가다. 입지가 좋아 실수요층이 몰렸다는 평가다.

대부분 1순위에서 청약을 마감했지만 대책 이전 분양했던 단지와 비교하면 청약경쟁률은 크게  낮아졌다. 전문가들은 아파트 분양권 전매제한과 청약자격 강화가 포함된 11·3 대책이 효과를 즉각 발휘했다는 평가를 내놓고 있다.

◆ 서울 집값 100주만에 하락..강남 주택 거래 22% 줄어 

주택 매매시장은 거래가 줄고 주택가격은 하락하는 분위기다. 분양시장에서 시작된 투자 심리 위축이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

우선 서울지역 아파트값은 100주만에 전주 대비 하락했다. 부동산114에 따르면 서울지역 아파트값은 11.3 대책 이후 오름폭이 줄었고 11월 셋째주에는 보합으로 떨어졌다. 이어 12월 1일에는 결국 0.02% 하락하며 100주만에 가격이 떨어지는 모습을 보였다. 

특히 재건축 단지가 몰려 투자 수요가 집중된 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 집값이 본격적으로 조정을 받고 있다. 이 지역 아파트 매맷값은 11·3 대책 이후 4주 연속 하락하고 있다.

한국감정원에 따르면 이번주 서초구 아파트값은 지난주보다 0.06% 하락했다. 이어 강동구(-0.04%) 송파구(-0.04%) 강남구(-0.02%) 등이 모두 내렸다.

송파구 대표 재건축 단지인 잠실주공5단지의 경우 최대 2억원 이상 낙폭을 키웠고 강남구 개포주공1단지도 1억원 가까이 하락했다. 압구정 현대아파트도 1억원 이상 가격을 낮춰 내놨지만 문의조차 없다고 중개업소 관계자는 설명했다.

투자자들이 시장 상황을 지켜보는 관망세로 전환한 탓에 거래도 줄었다. 분양권 전매가 사실상 금지되는 강남4구의 경우 거래가 22% 가량 줄었다.

서울부동산정보광장에 따르면 강동구는 지난 10월에서 지난달 거래 건수는 각각 866건에서 613건으로 29.21%(253건) 급감했다. 서초구도 지난달 437건으로 전월(592건) 대비 26.18%(155건) 줄었다. 같은 기간 송파구는 지난달 774건이 거래돼 지난달에 비해 18.78%(179건) 감소했고 강남구(640건)도 10월 대비 14.44%(108건) 거래가 줄어든 것으로 집계됐다.

압구정에 중개업소 한 관계자는 “정부가 부동산 대책을 내놓은데 이어 곧바로 금융권 대출 강화가 이어져 집값이 크게 조정받고 있다”며 “여기에 금리 인상 가능성도 있어 당분간 투자자들이 거래에 나서지 않고 관망할 것으로 예상된다”고 말했다.

그는 “지난 9월에서 10월에는 불과 며칠만에 수천만원이 올라도 물건이 나오는 족족 거래됐던 것과 너무 비교된다”며 “추가 부동산 부양책이 나오지 않는 이상 분위기 반전은 힘들 것 같다”고 예상했다.

◆ 대출규제·금리인상 등 악재 연이어 당분간 시장 위축 불가피

전문가들은 11·3 대책 여파가 이달부터 더욱 뚜렷하게 나타날 것으로 보고 있다. 이달부터 상환능력평가(DSR)가 시행되고 내년 1월부터는 잔금대출 분할상환이 적용돼서다. 중도금을 대출받을 수 있는 여건이 엄격해지는데다 이자와 함께 대출금을 갚아야해 대출 환경이 더욱 빡빡해지는 셈이다.

여기에 겨울 비수기가 시작되고 불안한 국내 정세와 대출 규제, 금리인상, 입주 폭탄 등 부동산 시장에 악재가 본격적으로 시작될 예정이어서 당분간 거래위축 및 가격조정은 불가피하다는 전망이다.

이같은 환경변화로 올 한해 건설사들이 대거 물량을 쏟아낸 '밀어내기식' 분양에도 제동이 걸릴 것으로 보인다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “이달 중 총체적 상환능력평가(DSR)가 시행되고 미국 기준금리 인상 가능성도 높아진 상황에다 내년 1월부터는 아파트를 분양 받을 때 내는 잔금 대출도 분할상환해야 한다”면서 “부동산 시장은 당분간 위축될 수밖에 없는 상황이 지속된다”고 전망했다.

양지영 리얼투데이 리처시실장은 “최근 집계된 청약 경쟁률은 1순위 자격자가 줄고 수요가 분산된 것을 고려하면 오히려 선방한 수치”라며 “잔금대출 분할상환이 적용되는 내년에는 청약경쟁률이 더 떨어질 것”으로 내다봤다.

김재언 미래에셋대우 부동산팀장은 "11.3 대책으로 투자수요가 걸러지고 시장이 실수요자 중심으로 되고 있다"며 "청약시장이 실수요 중심으로 돌아가고 주택 매맷값 조정 등은 내년 상반기까지도 이어질 것으로 예상된다"고 말했다. 

[뉴스핌 Newspim] 최주은 기자 (june@newspim.com)