[뉴스핌=김승현 기자] 국토교통부는 3일 ‘실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’을 발표했다.

다음은 이번 방안에 관한 문답풀이다.

문 : 대책 추진 배경은?

답 : 정부 출범 이후 시장기능을 저해하는 규제를 과감히 혁파하고 금융지원을 확대해 주택시장의 활력을 제고해 왔다. 과잉공급과 경제여건에 따른 주택시장 하방위험에 대처해 8.25 가계부채 관리방안 등을 통해 주택시장의 수급안정을 기하고 있다.

그 결과 주택시장은 전반적으로 안정세를 유지하고 있으나 저금리 기조 및 늘어난 유동성이 주택투자로 유입되며 최근 일부 지역에서 국지적인 과열을 보이고 있다. 일부 재건축 예정단지를 중심으로 집값이 급등하고 있고 서울, 경기, 부산, 세종 등지의 청약시장 과열현상도 발생했다.

국지적 과열이 심화·확산될 경우 장래 주택경기 조정과정에서 가계와 경제 전반에 큰 부담이 될 우려가 있다. 단기 전매차익을 기대하는 투자목적 수요가 과도하게 유입되면서 실수요자의 입지가 상대적으로 위축되는 문제 발생했다.

이에 따라 지역별·주택유형별 시장분석을 토대로 과열 원인과 지역적 범위 등을 진단해 이에 적합한 맞춤형 처방을 마련했다. 이번 대책을 통해 국지적인 시장과열을 완화하고 실수요자 주택 당첨 기회가 확대될 것으로 기대하고 있다.

정부는 앞으로 대책에 따른 시장 상황 변화를 지속적으로 모니터링하면서 과열 지속, 확산시 적절한 대응책을 검토할 계획이다.

문 : 전매제한, 청약자격 제한 등이 제한되는 지역의 선정 기준?

답 : 주택가격, 청약경쟁률 등의 정량지표를 충족하는 지역 중에서 향후 공급물량, 입지여건, 생활권역 등을 종합적으로 고려했을 때 청약과열이 발생하였거나 향후 청약과열 우려가 있다고 판단한 특정 지역과 주택유형을 선별했다.

조정 대상지역 및 주택 선정기준은 주택가격, 청약경쟁률, 주택보급률, 주택공급계획과 관련해 ①∼③중 어느 하나에 해당하는 곳이다. ①주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳, ②청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나 국민주택 규모 이하 주택 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 ③주택 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안 우려가 있는 곳으로 주택보급률이 전국 평균 이하이거나 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳

문 : 이번에 서울, 경기 일부, 부산, 세종 등이 선정된 이유는?

답 : 가격상승률, 청약경쟁률 등 정량지표를 충족하는 지역 중 향후 공급물량, 입지여건, 생활권역 등을 종합적으로 고려했을 때 청약 수요가 집중되며 과열이 지속될 우려가 높다고 판단되는 서울, 경기·부산 일부지역, 세종(행정중심복합도시 건설 예정지역)을 선정했다.

서울은 전반적으로 청약경쟁률이 높게 나타나고 있으며 입주물량이 수요에 비해 상대적으로 적고 단일화된 시장이므로 25개구 전 지역을 선정했다.

경기도는 청약수요가 집중되고 있는 미사, 동탄2, 다산신도시 등이 위치한 고양, 남양주, 하남, 화성, 과천, 성남 공공택지와 재개발·재건축 사업에 대한 기대감이 높고 향후 분양 예정물량이 집중된 서울 인근 과천, 성남 민간택지를 선정했다.

부산은 가격상승률과 청약경쟁률이 전국에서 가장 높은 수준인 동부산권역의 해운대, 연제, 동래, 수영, 남구로 선정했다. 이 곳에는 공공택지가 없어 사실상 민간택지에만 적용된다.

아울러 인근 지역으로부터 인구가 다수 유입되고 있고 청약 경쟁률이 최근 급증하는 등 과열이 우려되는 세종(행정중심복합도시 건설 예정지역)을 지정했다.

문 : 강남구, 서초구, 송파구, 강동구와 과천시는 다른 지역보다 강화된 전매제한기간을 적용한 이유는?

답 : 이들 지역은 이번에 설정한 정량요건 중 2개(주택가격상승률, 청약경쟁률)를 모두 충족하면서 타지역에 비해 과열 수준이 높고 과열이 지속될 가능성이 있다. 시장 파급효과가 높아 전매제한기간을 보다 강화해 투자수요 감소를 유도할 필요가 있다고 판단했다.

문 : 투기과열지구와 이번 대책의 선별적 제도적용의 차이점은?

답 : 투기과열지구로 지정되면 금융규제의 강화, 조합관련 규제 강화, 많은 청약규제 강화 등 다수 규제가 자동 시행된다.

금융규제 강화는 DTI(투기과열지구 주택담보대출시 40%로 제한), LTV(10년 이하 대출기간이거나 10년 초과로 6억 초과 대출시 50→40%로 축소)다. 조합관련 규제는 재건축사업 조합원 지위 양도 금지, 지역주택 조합원 선착순 모집 금지, 지역･직장주택 조합원 거주요건 제한 강화다. 청약규제는 1순위 자격 제한, 민영주택에 대한 재당첨 제한, 가점제 강화(85㎡ 이하 40→75%, 85㎡ 초과 0→50%)다.

이번 맞춤형 청약제도는 투기과열지구 지정 효과 중에서 특히 실수요자 보호에 실효적인 규제(전매제한기간 강화, 재당첨 제한 및 1순위 제한)만 적용한다는 점에서 차이가 있다.

문 : 이번에 투기과열지구 지정하지 않은 이유?

답 : 이번에 선정한 지역은 전매제한기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한 등 투기과열지구 지정의 주요 효과가 모두 포함됐다.

특히 서울과 경기의 향후 분양물량은 대부분 정비사업과 공공택지 물량이다. 이들 물량은 통상 1순위에서 마감된다는 점을 감안하면 1순위 제한 등 주요 청약제도 강화는 단기적 투자수요가 청약시장에 진입하는 것을 효과적으로 억제할 수 있을 것으로 기대한다.

향후 이번 대책이 시장에 미치는 영향을 모니터링하면서 정례적으로 과열 현상의 심화 또는 확산 여부를 면밀히 분석해 투기과열지구 지정 여부를 검토할 계획이다.

문 : 맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는 것인지? 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되는 것인지?

답 : 개정된 제도 중 강화된 전매제한기간은 11월 3일 입주자모집공고분부터 적용된다. 이날 이전에 입주자모집공고를 한 주택에는 적용되지 않는다. 이미 분양계약을 하였거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용 되지 않는다.

1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 후 입주자모집승인신청분부터 적용된다. 입법예고, 규제개혁위원회 심사, 법제처 심사 등 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정 절차를 최대한 단축해 이 달 중순 시행 예정이다.

문 : 금번에 선정된 조정 대상지역은 언제 제외될 것인지?

답 : 시장상황을 지속적으로 모니터링해 조정 대상지역으로 선정된 이유가 해소됐다고 판단될 경우 제외 여부를 검토할 계획이다.

[뉴스핌 Newspim] 김승현 기자 (kimsh@newspim.com)