투자 다변화 속 부동산펀드도 급성장
[뉴스핌=박민선 기자] 새로운 투자 먹거리를 찾아 해외로 향하는 금융투자업계의 발걸음이 빨라지고 있다. 저금리 시대 투자 다변화를 통한 수익 창출 일환으로 대체투자 수요가 높아지면서 해외 부동산 투자는 이제 선택이 아닌 필수가 됐다.
다만 투자 자금의 성격에 따라 투자 기간은 약간의 차이가 발생한다. 공모 및 사모 펀드를 통해 모집된 기관 자금의 경우 5년 이상 장기 투자를 통해 안정적인 임대 수익률 창출에 초점을 맞춘다. 호흡을 길게 가져갈 수 있는 특성을 지닌 자금인 만큼 투자 기간 중 해당 부동산의 가치가 상승한다면 매각시 큰 차익을 누릴 수 있는 장점을 자랑한다. 반면 ELS 등 단기적 현금성 확보가 요구되는 투자자금의 경우 평균 2~3년 주기로 일정 수준의 회전율을 보유해야 한다는 점을 고려해 투자 대상을 물색해야 한다.
25일 금융투자협회에 따르면 현재 해외 부동산 펀드 설정액은 10조7090억원으로 지난해말 대비 28% 가량 늘어났다. 국내 부동산 펀드가 동기간 4.8% 늘어난 데 비하면 훨씬 가파르다.
각 사별 기준으로 보면 미래에셋자산운용의 해외 부동산 투자 규모가 1조9000억원 가량으로 가장 앞선다. 지난 2003년 이후 해외 현지법인 설립으로 활동 무대를 넓혀온 미래에셋은 부동산 투자로도 관심을 확대하면서 현재 미국, 중국, 호주, 브라질 등 세계 곳곳에서 높은 수익률을 달성 중이다.
미래에셋자산운용은 지난 2006년 중국 상하이 금융특구인 푸동 지역에 '상하이 미래에셋타워'를 개발하면서 2600억원을 투자하는 것으로 해외 부동산 투자의 시작을 알렸다. 현재 이 건물의 평가액은 1조원 가량으로 9년간 무려 400% 수준의 수익을 달성한 것이다.
이 외에도 호주 시드니의 포시즌호텔(3800억원), 미국 하와이 페어몬트오키드호텔(2400억원) 등은 물론 최근에도 5000억원대의 사모펀드를 모집하면서 또 한번의 성공을 꿈꾸고 있다. 이 사모펀드에는 미래에셋증권 역시 1000억원 규모로 참여한 상태다.
현대증권은 최근 1~2년간 해외 부동산 투자 규모를 급격히 불린 케이스다. 이는 현대증권이 KFI ELS를 판매한 시기와 맞물려 ELS 투자자금이 상당 부분을 차지하고 있음을 시사하는 부분이다. 현대증권의 임대 수익 목적 등 투자용 부동산 장부가액은 지난 2013년 말 당시 789억원에서 2014년말 6793억원까지 1년만에 8배 이상으로 확대됐다. 지난 8월 이온 쇼핑몰 매각으로 2년만에 약 215억원의 수익을 거두는 등 쏠쏠한 재미를 보자 투자 집중도는 한층 높아지고 있다.
현재 보유 중인 부동산은 도쿄 요츠야 오피스 빌딩(728억원)을 포함해 영국 런던의 워터사이드 오피스 빌딩(3519억원), 미국 워싱턴 패트리어츠 파크 오피스 빌딩(3542억원), 독일의 베를린 등 3곳에 위치한 DHL 물류센터(445억원) 등이 대표적이다. 현대증권은 최근 일본 부동산 가치가 상승 흐름을 보이자 요츠야 오피스 빌딩 역시 조만간 매각하는 쪽으로 가닥을 잡았다.
대우증권도 2년전 2600만달러를 투자한 미국 실리콘밸리에 위치한 애플 사옥은 이달 중 매각 작업을 마무리 할 경우 총 60~70% 수준의 수익률을 달성하게 될 전망이다.
2012년 11월 부동산 전문 운용사로 출발한 삼성SRA자산운용은 해외 부동산 펀드 규모만 1조원 수준에 달한다. 출범 이후 2013년 4월 영국 런던의 30 크라운 플레이스를 2420억원에 사들인 것을 시작으로 2014년 11월 독일 프랑크푸르트의 실버타워(6137억원), 지난 4월 독일의 Boach 물류센터(1412억원) 등을 사들여 임대업을 중심으로 활발한 투자처 모색에 나서고 있다.
특히 각 기관들의 자금은 물론 삼성 금융 계열사들을 중심으로 한 펀드를 결성해 최근에는 미국 시카고의 'BMO 해이스 은행' 본사 건물(3800억원) 인수 작업도 막바지에 이른 상태다.
그런가 하면 현대자산운용의 해외 부동산 투자는 부동산 투자기업에 대출해주는 형식이다. 때문에 주식처럼 평가액 자체보다는 약정 수익률을 보장받는 것에 더 초점이 맞춰진다. 현재 영국 런던에 첼시하버 리테일 몰에 대한 대출채권 펀드(1200억원), 영국 런던 워터사이드 빌딩 (1500억원), 그리고 미국 뉴욕 시그램 빌딩 메자닌 대출 (1500억원), 미국 뉴욕 3 Bryant Park 메자닌 대출 (2300억원) 등이 대표적. 현대자산운용의 해외 부동산 투자 관련 펀드 수탁고는 1조5940억원으로 업계 2위를 자랑한다.
이렇듯 해외 부동산 투자 수요가 가파르게 상승하는 것은 주식과 채권이 갖는 장점을 골고루 보유하면서 중간적 투자수익구조를 보인다는 특성 때문이다. 시장 전문가들은 주식과 같이 자산가치 상승에 따른 자본차익을 추구할 수 있으면서도 상대적으로 시세 변화에 대한 예측이 가능해 안정적 투자가 가능하다는 점을 장점으로 꼽는다. 또 채권과 같이 안정적인 배당수익을 확보할 수 있으면서 실물투자로서 물가상승에 따른 헤지 기능도 포함하고 있다.
해외 부동산 투자에 대한 수요가 증가하자 관련 서비스 제공에 공을 들이고 있는 증권사도 있다. NH투자증권은 리서치센터에 대체투자팀을 통해 해외 부동산 투자 등 대체투자상품을 발굴, 투자자들에게 제공한다는 방침이다.
NH투자증권 관계자는 "저금리 시대에 주식이나 채권이 아닌 다양한 투자를 위해 점차 영역을 해외로 확대하는 양상"이라며 "다양한 대체투자에 대한 정보를 제공하고 투자 적정금액을 제시하는 등의 서비스를 제공하기 위해 대체투자팀을 앞으로도 강화해나갈 것"이라고 설명했다.
현재 각 증권사 및 자산운용사가 투자하는 주요 대상의 공통점은 선진국 대도시의 중심상업지역을 공략한다는 점이다. 이들 지역의 부동산 가치는 상대적으로 늦게 떨어지고 가장 빠르게 상승한다는 특징을 지닌다. 또 공실률 역시 매우 낮아 연평균 임대수익률로만 5% 수준을 거두는 것이 가능하다. 환헷징 프리미엄을 토해 안정적인 투자수익을 창출할 수 있다는 점도 플러스 알파 요인이다.
A증권 관계자는 "건물이 주변에 여러개 있더라도 좋은 자리에 좋은 빌딩이 들어서면 가격이 조금 높더라도 수요가 꾸준히 이어진다"며 "단순히 가격이 저렴하다는 이유 외에 그만한 가치가 있고 좋은 위치를 확보하고 있다면 해당 부동산을 찾아 투자하는 것이 가장 중요한 원칙"이라고 설명했다.
B자산운용사 관계자는 "임차가 10년 이상의 장기가 많고 투자 지역이 넓어 기회가 많은 분야로 향후 지속적인 성장이 가능할 것"이라면서 "다만 환율 변동에 노출될 수 있다는 점, 차익실현시 수익의 회수가 국가별 리스크로 인해 어려울 수 있다는 점 등 국내와 다른 투자환경에 리스크에 대해서 신중한 검토가 필요하다"고 지적했다.
실제 미래에셋자산운용이 지난 2012년에 투자한 브라질 상파울루의 호사베라타워의 경우 투자 원금의 10% 가량 불어나면서 현지가 기준으로 6000억원 가치에 달하고 있지만 헤알화 가치 하락으로 실제 평가액은 3000억원 수준으로 떨어진 상태다. 매매계약 당시 1헤알당 620원이었던 환율은 현재 300원 초반까지 곤두박질쳤다.
미래에셋자산운용 관계자는 "브라질 펀드의 경우 환헤지 비용이 10% 가깝게 소요되기 때문에 환헤지가 되지 않는 구조"라며 "현지 평가액은 꾸준히 오르고 있고 만기까지 시간이 남아 있는 만큼 시장 상황을 주시하고 있다"고 설명했다.
[뉴스핌 Newspim] 박민선 기자 (pms0712@newspim.com)
