재건축 가능시기 단축에 학군, 입지 뛰어나
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[뉴스핌=이동훈 기자] 정부가 ‘9.1 주택대책’으로 재건축 허용 시기를 최장 40년에서 30년으로 단축키로 해 서울 목동 아파트 일대가 수혜 지역으로 꼽히고 있다. 이중 ‘목동 신시가지7단지’는 이 지역에서 단지 규모가 가장 큰 데다 교통 환경이 우수해 주목된다.
지난 1988년 준공된 목동 7단지는 최고 34개동, 최고 15층, 2550가구로 구성된다. 공급면적은 72.1~121.1㎡다. 재건축 추진이 가능한 시기는 당초 2019년에서 2017년으로 2년 빨라졌다.
이 아파트는 준공된 지 26년이 흘러 내부시설이 낡았다. 하지만 학군 수요가 꾸준해 재건축 후 목동의 대표적인 ‘랜드마크’로 자리 잡을 것이란 게 주변 공인중개업소의 전망이다.
◆목동역 맞닿은 역세권 단지
목동 신시가지7단지 모습
목동7단지는 지하철5호선 목동역과 맞닿아 있는 역세권 아파트다. 자동차로 5분 거리에 서부간선도로가 지난다. 15분 정도 이동하면 올림픽대교와 강변북로에 진입할 수 있다.
대중버스는 30여개 노선을 이용할 수 있다. 마을(양천01, 02, 03번 등), 공항(6003, 6018번), 직행(700번), 간선(N62, 602, 640, 650번 등), 지선(5012, 5616, 6620, 6637, 6716번 등)버스가 단지 주변을 지난다.
반경 1km 안에 현대백화점, 행복한백화점, 홍익병원, 로데오거리, 목동종합운동장, 오목공원 등이 있다. 목운초, 서정초, 목운중, 진명여고 등 학교를 걸어서 다닐 수 있다.
◆용적률 100% 이상 상향 전망
중층 대단지이지만 현재 용적률(대지면적 대비 건축연면적 비율)이 124%로 재건축 수익성이 높을 것으로 기대된다. 이 단지는 제3종 일반주거지역으로 법적 상한 용적률이 최고 300%다. 목동 신시가지 일대 아파트의 용적률이 117~161%라는 점과 비교해도 가치가 높은 편이다.
용적률이 낮으면 재건축 사업에 유리하다. 용적률이 지금보다 높아질수록 일반가구를 더 늘릴 수 있기 때문이다. 이렇게 되면 분양 수익이 늘어 조합원의 재건축 분담금을 줄일 수 있다.
교육환경이 우수해 인구유입이 꾸준하다는 것도 장점이다. 새 아파트가 되면 실수요자 뿐 아니라 투자자도 늘어날 가능성이 높다.
목동역 인근 베스트공인중개소 사장은 “용적률 기부채납 20~30%를 고려할 때 건물의 밀도를 270%까지 올릴 수 있어 높은 재건축 수익성이 기대된다”며 “이 경우 현재 2550가구에서 3000가구 규모로 재건축될 것으로 전망된다”고 말했다. 이어 “아파트가 낡아 옛날에 비해 매매거래가 뜸해졌으나 재건축 이후에는 매매시장이 더욱 활기를 띨 공산이 크다”고 덧붙였다.
◆재건축 이후 1억원 시세차익 기대
최근 시세는 강한 회복세를 타고 있다. 78㎡(이하 공급면적) 아파트는 지난달 5억8000만~5억9000만원에서 이달에는 6억2000만~6억3000만원에 거래되고 있다.
90㎡ 시세는 한 달 새 3000만원 오른 7억~7억2000만원에 형성돼 있다. 같은 기간 121㎡도 3000만~4000만원 뛴 9억2000만~9억4000만원에 손바뀜이 이뤄지고 있다. 이 아파트의 시세는 지난 2007년 최고가(13억원)보다 아직 28% 정도 낮은 수준이다.
재건축이 진행되고 있지 않아 현재로선 수익성을 정확하게 파악하기 어렵다. 조합원 분담금, 분양가 산정 등이 결정되지 않아서다. 하지만 재건축 이후 3.3㎡당 시세가 현재 2400만~2500만원에서 2800만~2900만원 정도로 이동할 경우 1억원 안팎의 시세차익이 기대된다는 게 중개업소의 평가다.
단지 인근 P공인중개소 실장은 “교통 환경과 편의시설, 학군이 뛰어나 재건축 이후 3.3㎡당 시세가 2000만원대 후반은 가능할 것”이라며 “재건축 사업이 원활히 진행되고 주택경기도 회복세를 보이면 조합원의 시세차익이 1억원 정도는 기대된다”고 설명했다.
◆재건축 추진까지 상당한 시간 필요
재건축 가능 시기가 단축되지만 주민들 간 재건축 공감대가 형성될 때까지는 시간이 필요하다. 보통 중소형 단지보다 중대형 단지가 재건축의 추진력이 떨어진다. 현재 살고 있는 면적보다 크게 늘어날 게 없는 중대형 면적 소유자들이 재건축에 소극적이기 때문이다.
이런 이유로 2017년부터 재건축 추진이 가능하지만 이 보다 최소 2~3년은 더 흘러야 재건축에 대한 본격적인 논의가 있을 것이란 시각이 많다.
분담금도 변수다. 용적률은 현재 124%로 재건축 이후 상향될 여지가 많다. 하지만 강남 저층 재건축 단지는 용적률이 80%를 밑돈다. 강남 재건축 단지의 경우 같은 면적으로 이동해도 분담금이 1억~2억원 정도를 부담해야 한다. 따라서 향후 목동7단지도 분담금 규모가 수익성을 결정지을 전망이다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)
