[뉴욕=뉴스핌 황숙혜 특파원] 지난 5월 벤 버냉키 연방준비제도(Fed) 의장의 자산 매입 축소 언급으로 모기지 금리가 상승세를 탔지만 상업용 모기지 증권 시장이 건재한 것으로 나타났다.

사상 최저 금리가 지속되면서 자산 가격을 띄울 것이라는 기대가 높은 데다 중국과 호주 등 해외 투자자들의 부동산 시장 ‘입질’이 이어진 데 따른 결과로 풀이된다.

20일(현지시간) 뱅크오브아메리카(BOA)에 따르면 올들어 발행된 상업용 모기지 증권(CMBS)가 655억달러에 달한 것으로 집계됐다. 발행이 진행중인 CMBS가 145억달러라는 점을 감안할 때 연간 발행액이 800억달러를 넘어설 것으로 전망된다.

이는 시장 전문가들이 연초 예상했던 600억달러를 훌쩍 웃도는 수치다. 또 2008년 금융위기 이후 연간 기준 최대 발행액이다.

지난 5월 연준의 이른바 테이퍼링(자산 매입 축소) 언급 이후 모기지 금리는 1.5%포인트 상승했다. 지난 6월 3.9%까지 떨어졌던 금리는 이달 초 5.38%까지 뛰었다.

이 때문에 JP 모간을 포함한 월가의 투자은행(IB)은 CMBS 발행이 위축될 것으로 내다봤으나 예상이 빗나간 셈이다.

앙겔로 고든 앤 코의 앤드류 소로몬 매니징 디렉터는 “시장금리가 본격적인 상승세로 접어들기 전에 자금을 확보하려는 움직임이 두드러진다”고 전했다.

CMBS 발행은 내년에도 봇물을 이룰 전망이다. BOA는 내년 발행액이 1000억달러에 달할 것으로 전망했다. 이는 지난해 발행액의 두 배에 이르는 수치다.

BOA의 앨런 토드 애널리스트는 “금리 상승에도 불구하고 건물주들이 신규 자금을 확보하는 데 보다 적극적”이라고 말했다.

이에 따라 부동산담보대출비율(LTV)는 가파르게 상승하는 추이다. 지난 2분기 말 102.6%였던 LTV는 3분기 말 103%로 상승했다.

하지만 CMBS 시장이 지난 2006년 주택 버블 붕괴 당시만큼 과열된 것은 아니라는 것이 투자자들의 의견이다.

무디스에 따르면 미국 토지 가격은 2009년 12월 저점 이후 70% 가량 회복된 상황이다.  또 JP 모간에 따르면 기존의 CMBS 투자자 가운데 24%가 내년 투자 규모를 늘릴 계획이며, 74%가 보유 비중을 현 수준에서 유지할 예정이다.




[뉴스핌 Newspim] 황숙혜 기자 (higrace@newspim.com)