기존 주택담보대출채권 부실 리스크 급증..2금융권 더욱 위험
[뉴스핌=이경호 기자] 정부의 주택 공시가격이 매매가격보다 더 높은 ‘역전현상’이 나타나면서 금융권의 대출채권부실 우려가 눈덩이처럼 불어나고 있다.
특히 1금융권에 비해 취약한 2순위 담보대출상환 채권을 보유한 새마을금고와 할부금융사 등 2금융권의 채권부실 위험은 극에 달하고 있다.
28일 KB국민은행 등 금융권 및 부동산 업계에 따르면 아파트값이 정부 공시가격에 근접할 정도로 추락하면서 금융권이 보유한 주택담보대출 채권의 부실 우려는 점증하고 있다.
공시가격은 정부가 주택 소유자에게 부과하는 세금(재산세, 종합부동산세)을 메기는 기준값이다. 보통 공시가격은 시세보다 낮지만 집값이 급락하면서 역전현상이 나타나고 있어서다.
각 은행들은 아파트를 담보로 대출을 해줄 때 보통 KB국민은행이 산정한 아파트시세를 기준으로 대출 가능액을 산정한다. KB국민은행의 시세가 통계청의 승인을 받아 정부의 공식통계로 사용되기 때문이다.
때문에 아파트값 하락세가 지속되면 정부가 산정한 아파트 공시가격보다 KB시세가 낮은 역전현상이 발생한다. 이렇게 되면 정부가 산정한 아파트 가치보다 KB시세가 낮아 은행 대출채권의 부실 위험은 줄어든다.
문제는 기존 주택대출 채권에서 발생한다. 담보로 잡은 아파트의 실제 가치가 계속 떨어져 담보가액을 밑도는 채권 부실화 리스크(위험)이 커지는 것이다.
특히 새마을금고와 할부금융사와 같은 제2금융권의 채권부실 리스크는 더욱 커진다. 새마을금고 등은 현재 1금융권에서 대출 가능한 LTV(주택담보인정비율, 서울 50%, 인천 경기 60%, 지방 70%)를 넘어선 추가대출(LTV의 약 10~15%)을 하고 있기 때문이다.
예컨대 3억원짜리 아파트에 대해 시중은행이 집값의 60%인 1억8000만원 대출을 한 뒤 새마을금고가 10%인 3000만원을 추가로 대출해 주는 구조다. 이렇게 되면 연체가 발생해 아파트가 경매 등으로 넘어가면 은행이 우선 대출금을 변제받고 새마을금고는 대출금을 받을 권리가 2순위로 밀린다. 아파트 처분가격이 담보가액을 밑돌면 새마을금고는 받을 돈이 없어지는 것이다. 이미 국내 주택담보대출 400조원 가운데 10%가 넘는 44조원은 집값이 급락하면서 정부가 정해놓은 LTV를 초과해 장부상 부실 상태다.
아파트값 하락세는 더욱 심화돼 금융권 대출채권 부실위험은 더욱 커질 전망이다. KB국민은행이 조사한 전국 아파트값은 지난 6월에 약 2년 만에 하락세로 돌아섰다. 이미 대출 원리금을 갚지 못해 경매로 넘어간 주거용 부동산은 올 1~8월간 5747건으로 최근 5년래 최대치로 급증했다. 낙찰가율(경매가격 대비 낙찰가격 비율)도 지난 2010년 97%대에서 올해 77%까지 급락했다.
KB국민은행 관계자는 “보통 거래가 많은 아파트는 KB시세로 담보대출가액을 산정하지만 거래가 많지 않으면 공시가격과 주변 아파트값을 참고로 한다”며 “새 주택이야 LTV가 줄어들기 때문에 문제가 되지 않지만 기존 대출이 문제”라고 말했다.
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[뉴스핌] 이경호 기자 (victoria@newspim.com)
