[뉴스핌=이동훈 기자] 아파트 등 주택의 '대체재'로, 주택시장이 침체에 빠지면 반사이익을 얻는 수익형 부동산상품인 오피스텔의 기세가 뜨겁다.
 
오피스텔이 인기가 높은 것은 주택 임대차 시장이 매매시장 대신 부동산시장의 중심으로 떠오른 이후부터다. 2007년 이후 주택시장은 각종 거래세와 보유세 증대에 따라 매매수요가 사라졌지만 인간 생활의 기본 요소 중 의식주(衣食住)의 하나인 주거 수요 자체가 없어진 것은 아니기 때문이다.
 
편의성면에서는 아파트보다 높은 선호를 보이고 있는 오피스텔에 대한 수요가 여전한데다 최근 정부가 '주택매입임대사업' 대상에 오피스텔을 합류, 참여정부 시절 주거상품의 지위를 박탈했던 오피스텔의 주거 사용을 인정하면서 투자자들의 관심을 끌어들이고 있는 상태다.
 
주거용 오피스텔이 임대사업자로부터 높은 인기를 얻는 이유는 한달에 50만원 이상이 되는 월세를 얻을 수 있기 때문이다. 일반 다세대주택도 월세 임대가 가능하지만 다세대주택은 2~4인 가족이 많고, 대부분 소득 수준이 낮아 오피스텔보다 월세가 낮고, 주택 관리도 어려운 약점이 있는 만큼 오피스텔은 임대사업자들에게 인기가 높은 상황이다. 
 
하지만 오피스텔의 가장 큰 경쟁력은 수익률이다. 강남권을 비롯해 주요 업무지역 오피스텔도 연평균 수익률은 세금까지 감안할 때 6% 수준이며, 소위 말하는 '대박 오피스텔'의 경우도 수익률은 7~8%에 지나지 않는게 일반적이다.
 
이는 은행 정기예금 금리를 약간 상회하는 정도며 여기에 각종 세금과 공실 등 오피스텔 임대 관리의 어려움, 그리고 임차인과의 마찰까지 고려하면 체감 수익률은 더 떨어질 수 밖에 없다. 
  
더욱이 분양 단계에서 수익률은 추정 밖에 할 수 없다. 물론 분양 업체 측은 분양 홍보에 나서며 8~10% 수익률을 장담하고 있지만 이는 매입 임대사업자 등록을 한 이후에나 환급받을 수 있는 오피스텔 부가세도 포함하지 않은, 사실상 실현이 어려운 허수에 불과하다.
 
이에 전문가들은 수요자들이 수익률을 가늠해보려면 일차적으로 오피스텔의 분양가를 살펴볼 것을 권장한다. 오피스텔은 지역에 따라 분양가는 1억 이상 차이가 나지만 월세가격은 20만~30만원도 차이가 나지 않는다. 단순 수익률을 계산하면 이때 수익률은 불과 2~3%에 머문다.
 
실제로 최근 공급된 오피스텔의 분양가를 살펴보면 강남구 역삼동 소재 신논현마에스트로의 경우 29㎡의 분양가는 1억9800만원선이다. 회사측은 이 오피스텔을 임대할 경우 인근 최고 시세인 1억원 보증금에 100만~110만원의 월세 수익이 가능하다고 홍보하고 있다. 하지만 주변 오피스텔의 유사평형 시세는 월 80만~85만원 수준이 고작이다. 이 경우 개략적인 수익률은 5.1%선이다.
 

또 성동구 행당동 한양대 앞에 분양한 포스코건설의 서울숲더샵 오피스텔의 경우 전용면적 28㎡의 분양가는 1억9600만원으로 이 지역에서 이 규모 오피스텔의 임대시세는 보증금 1억원을 기준으로 월세는 최고 80만원 선이다. 이 경우 이 오피스텔의 개략적인 수익률은 연간 4.8%로 기존 오피스텔과 별다른 차이는 없어지게 된다. 
 
최근에 임대사업자를 겨냥해 쏟아지고 있는 초소형 오피스텔도 수익성면에서는 후한 평가를 받는다. 초소형 오피스텔은 전용면적 20㎡규모 정도로 원룸형태로 설계돼 1~2인 거주자를 타깃으로 하고 있다. 초소형 오피스텔의 경우 면적이 작은 만큼 상대적으로 분양가가 낮고, 그럼에도 임대료는 큰 차이를 보이지 않는 경우가 많아 임대사업에 나쁘지 않다.
 
실제 강남의 경우 전용면적 20㎡규모 초소형 오피스텔의 월세가는 보증금 500만~1000만원에 월세 60만~70만원 선을 형성해 일반적인 소형 오피스텔인 30~40㎡규모의 월세가인 80~90만원보다 20만~30만원 가량 낮다. 반면 매매가는 거의 두배 가까운 차이가 나 수익성은 오히려 낫다는 평가를 받는다.
 
최근 한화건설이 마포구 상암동에 짓는 상암오벨리스크 역시 초소형 오피스텔로 공급됐다. 상암오벨리스크 19㎡의 경우 분양가는 1억3900만원으로, 인근 대우자판의 이안오피스텔 전용 46㎡ 물량의 월세가 90만~100만원 선인 점을 감안하면 60만~70만원의 월세수익이 가능할 전망이다.
 
이 경우 상암오벨리스크 오피스텔의 수익률은 6%대를 넘어설 것으로 예측된다. 반면 이안 오피스텔 전용 46㎡의 매매가가 2억8000만원인 점을 감안하면 상암오벨리스크의 임대사업이 훨씬 유리한 셈이다. 

더욱이 오피스텔은 입주 7~8년차를 넘어서면 수요자들의 인기가 떨어진다는 점에서 볼때 오피스텔 건축 규제가 대거 풀린 2010년 이후 공급된 신규 오피스텔의 인기는 높아질 수 밖에 없을 전망이다. 
  
반면 건설업계가 초소형 오피스텔 상품을 공급하면서 분양가가 치솟고 있는 점은 주의해야할 점으로 꼽힌다. 오피스텔은 특성상 아파트와는 달리 평당 분양가는 별다른 의미가 없다. 공급면적과 대비할 때 실제 사용면적인 전용면적은 최대 70%에서 40%까지 차이를 보이기 때문이다.
 
이점을 활용, 건설사들이 낮은 평당가에 오피스텔을 공급하는 것처럼 보여도 결국 전용면적을 감안하면 기존 오피스텔보다 훨씬 높은 분양가를 책정하는 경우가 다반사다. 실제로 강남구 역삼동, 청담동에 최근 분양한 오피스텔은 전용 25㎡규모의 분양가를 3억원선에 내놓고 있다.
 
이 경우 기본적인 수익률인 5~6%를 달성하기 위해선 130만원 이상의 월세를 받아야하지만 아무리 청담동이라도 25㎡ 오피스텔을 월 130만원에 임대하는 임차인을 구하긴 어렵지 않을까하는게 시장 전문가들의 이야기다. 실제 강남구 역삼동, 청담동 일대 30㎡ 이하규모 초소형 오피스텔의 월세가는 80만~90만원 선이다. 이 경우 수익률은 3.6%대에 머문다.
 
아울러 각종 편의시설이 많은 것은 일면 경쟁력이 높은 것으로 보여지만 필연적으로 관리비가 올라간다는 약점을 갖고 있다. 더욱이 최근 상업시설 전기료가 올랐다는 점을 감안하면 관리비까지 포함한 오피스텔 선정이 필요할 것으로 전문가들은 조언하고 있다.
 
부동산1번지 채훈식 실장은 "공급과잉 우려가 있지만 서울 주요지역이나 역세권에 공급된 오피스텔은 오피스나 상가와는 달리 대부분 수요를 얻을 수 있다"면서도 "하지만 수익률은 가장 우선 생각해야할 투자자 입장에서는 우선 분양가를 살펴 투자해야할 것"이라고 말했다.



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[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)