[뉴스핌=백현지 기자] KTX천안아산역 역세권 신도시 2단계 조성공사가 착공에 들어가며 천안아산신도시 개발이 재가동 됐지만 사업성에 대한 우려가 나오고 있다.
LH아산산업본부는 878억원 투입해 경부고속철도를 중심으로 동쪽 터 175만㎡를 신도시로 개발할 예정이다. 세부적으로는 주택건설용지 53만 6867㎡(30.7%), 상업업무용지 32만 2577㎡(18.4%), 공공시설용지 85만 6517㎡(48.8%), 유보지 3만 7424㎡(2.1%)로 조성된다.
역세권 개발 사업자로는 태영건설이 선정됐으며 오는 2016년 6월 준공예정이다.
당초 신도시는 516만㎡ 규모로 개발될 계획이었지만 한국토지주택공사(LH)의 재무건전성 악화로 규모가 축소됐다.
이처럼 당초 계획의 절반 이하로 규모가 줄어들면서 인구 집적효과가 현저히 떨어질 것이라는 게 전문가들의 평가다.
천안아산신도시 사업이 시장의 관심을 잃게 된 것은 우선 부동산 경기침체에 기인한다. 천안아산신도시는 지난 1996년 첫 구상돼 98년 최초 계획인 1000만평 규모로 확정됐으며, 2004년 착공에 들어갔다.
착공 당시만 하더라도 천안아산신도시 일대는 시장의 관심을 끌며, 천안시 불당동은 매매가가 3.3㎡당 1000만원이 넘는 아파트가 탄생하는 등 주변 부동산시장이 큰 각광을 받았다.
하지만 이 일대는 신도시로 인한 기대감으로 아파트 공급이 집중되며 공급과잉 현상을 빚었다. 천안 일대에서는 2007년 2008년 두 해 동안 무려 2만여 가구의 아파트 공급이 집중됐으며, 이렇게 공급된 아파트는 고스란히 미분양으로 남아 있는 실정이다.
천안아산신도시와 불과 30㎞ 거리에 있는 세종시가 발 빠른 사업속도로 완공이 가시화되면서 천안아산신도시에 대한 시장의 관심도 크게 하락하고 있는 상황이다.
즉, 천안아산신도시는 수도권 신도시와 보금자리 공급으로 수도권에서 눌리고, 세종시 개발에 따라 충청권에서도 소외받고 있어 사업성을 장담할 수 있는 상황이 아니라는 게 전문가들의 분석이다.
아울러 분양가도 세종시에 비해 경쟁력이 부족하다. 지난 2008년 천안아산신도시에서 분양된 STX건설의 STX칸의 분양가는 3.3㎡당 890만원선이다. 이는 3년이 지난 최근 세종시에서 공급된 아파트의 분양가가 3.3㎡당 750만원 선임을 감안할 때 가격경쟁력마저 갖추지 못한 것으로 지적되고 있다.
또한 역세권개발 사업에 참여하는 태영건설도 중견건설사라는 점에서 사업의 인지도 상승에 도움이 안될 것이란 분석도 나오고 있다.
천안아산신도시는 앞서 조성된 지구에서도 공공기관 설립에 비해 상대적으로 생활편의시설 등 기반시설이 취약하다는 지적이 나타났다.
실제로 지난 10월 아산신도시 랜드마크를 자처한 주상복합 아파트 ‘펜타포트’가 사기분양 논란에 휩쓸리는 등 문제점이 드러났다. 건설사가 분양당시 제시한 사이클론타워, 현대백화점 입점, 수변공원, KTX역사와 연결된 무빙워크 설치 등이 지켜지지 않았다는 이유로 입주민들은 소송까지 불사하겠다는 입장을 밝히고 있다.
현대백화점은 수익성을 이유로 입점을 포기했으며 사이클론타워도 설계변경 등의 이유로 사업이 지연되고 있다. 결국 당초 펜타포트는 텅 빈 부지에 지하 5층~ 최고 지상 66층 2개 동의 아파트만 입주하게 될 전망이다.
이 같은 상황에 따라 2000년대 중반 서울-천안 전철 개통으로 범수도권으로 꼽혔던 천안지역은 집값도 크게 약세를 보이고 있는 상태다.
부동산정보제공업체 부동산1번지에 따르면 천안시 아파트값은 막바지 아파트분양이 집중됐던 지난 2007년 1월 이후 약 5년간 6.43%의 상승세를 보였다. 하지만 같은 기간 대전광역시는 23.48%로 천안시의 약 4배에 이르는 상승세를 보였다.
또 3.3㎡당 1000만원대 아파트 매매가를 보이며 비수도권지역에서 최초로 평당 천만원 시대를 열었다던 불당동은 같은 기간 11.66%의 하락세를 보이며 천안지역의 싸늘한 부동산시장을 대변했다.
2007년과 2008년 분양 '몸살'에 따라 천안지역은 미분양 아파트 4864가구로 전국 2230개 시·군·구 가운데 가장 많은 미분양을 보유하고 있다. 이는 전국 미분양의 12.2% 수준이다.
특히 천안시는 준공 후 미분양 아파트도 3219가구로 천안지역 전체 미분양가구의 66%를 차지하고 있었으며, 면적별로는 60~85㎡가 1635가구, 85㎡초과 1500가구, 60㎡이하 292가구 순으로 많았다.
천안에 비해 아파트 공급이 적었던 아산시 역시 전체 미분양가구 중 완공 후에도 미분양 되는 경우가 높았다. 아산시 전체 미분양 439가구 중 공사 후 미분양 아파트는 426가구로 97%를 차지했으며, 평형별로는 85㎡초과 367가구, 60~85㎡가 59가구로 나타났다.
LH 아산사업본부 조규선 차장은 “현대백화점을 제외하고 개발 사업이 지연될 뿐 차근차근 진행되고 있다”며 “오히려 일대의 상업지 규모가 커서 업체 측에서 공급과잉을 우려하고 있다”고 설명했다.
한 시장 전문가는 "KTX가 개통되기 직전인 2000년대 초반만 하더라도 천안아산신도시에 대한 관심이 높았지만 개통 이후 KTX역세권이 별다른 집값상승요인이 안된다는 인식이 확산되고 있다"며 "오랫동안 방치되던 천안아산역세권개발이 재개됐다지만 현재 시장 상황과 세종시, 수도권 신도시를 고려할 때 사업성을 기대하기는 어려울 것"이라고 말했다.
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[뉴스핌 Newspim] 백현지 기자 (kyunji@newspim.com)
