[뉴스핌=이동훈 기자] 분양 단지마다 '청약 대박'을 기록하며 세종시 분양시장이 열기를 이어가고 있다. 하지만 공급과잉과 공급 대기물량의 질적 문제 등으로 인해 세종시의 '잔치'도 내년 상반기부터는 잦아들 것이란 지적이 나오고 있다.

세종시는 지난해 11월 첫마을 퍼스트프라임이 첫 분양을 마친 이후 올들어 공무원 특별분양과 일반 분양이 줄 잇고 있다. 분양실적은 우수하다. 최근 분양한 포스코건설의 더샵 센트럴시티와 레이크파크는 평균 63대1의 청약경쟁률을 기록하는 등 대부분의 단지가 우수한 실적을 보이며 청약을 마감했다.

이 같은 여세를 몰아 향후에도 세종시 분양계획은 풍성하다. 업계에 따르면 올 12월과 내년 1, 2월 동안 분양을 예정된 세종시 물량은 총 8개 단지로 8282가구에 이른다.

그러나 이처럼 세종시에 단기 공급물량 집중현상이 보이면서 그 후유증도 적지 않을 것으로 진단되고 있다. 특히 분양물량마다 과거 강남 재건축 일반분양 수준의 청약경쟁률이 기록되는 것은 이상 과열 현상이라는 지적도 나오고 있다.

우선 아직 정상적인 기능을 발휘하지 않고 있는 세종시에 일반인 수요자가 지나치게 많다는 점이 이 같은 이상과열 현상의 근거다. 

세종시는 인구 50만의 중급 규모 신도시로 개발된다. 이는 세종시에 거주하게 될 공무원과 그 가족, 그리고 각종 자영업자와 주재원을 고려한 숫자다. 하지만 아직 세종시는 완공되지 않은 만큼 정상적인 기능을 발휘하지 않고 있으며, 이에 따라 비 공무원 수요는 세종시 이전계획을 제대로 수립하지도 못하고 있다.

이중 자영업자 등 부대지원시설을 운영하게 될 인구는 서울·수도권에서 이전하기보다 세종시까지 출퇴근이 가능한 대전이나 충남 등 세종시 인근 수요가 더 많을 것으로 예상되고 있는데다 이들 자영업 수요는 주로 생업을 확보한 다음에 집을 마련하는 경우가 많다. 

또 주재원들은 대부분 회사에서 거처를 마련해주는 사례를 볼 때 비공무원 일반 수요가 아직 완공도 안된 세종시 아파트 분양에 몰린다는 것은 이해하기 어렵다는 게 시장 전문가들의 전언이다.

물론 세종시의 낮은 분양가를 활용해 내집마련을 하려는 대전·충남지역 일반 수요도 있는 것으로 지적되고 있다. 하지만 수도권에 비해 월등히 인구가 적은 대전·충남지역 형편상 내집마련 수요는 충분히 흡수한 것으로 평가된다.

이에 따라 지금의 아파트 청약 열기는 투기용 가수요에 따른 것이란 지적이 나오고 있다. 세종시는 분양계약 이후 1년 후 전매가 가능하다. 세종시 분양권은 오는 12월 5일 전매제한이 풀리는 퍼스트프라임 전용 84㎡의 경우 분양권 프리미엄은 7000만~1억원 수준이 될 것으로 진단된다.

이 같은 고가의 웃돈이 가능한 것은 바로 세종시 아파트의 낮은 분양가 때문이다. 세종시 아파트의 분양가는 3.3㎡당 750만원대로 인근 대전시 신규 분양물량이 3.3㎡당 850만~920만원 대의 분양가를 책정한 것에 비교할 때 가격 경쟁력을 충분히 갖췄다고 평가되고 있다.

더욱이 분양가 상한제가 적용된 이 같은 낮은 분양가에도 수도권과 달리 1년후 부터 분양권 전매가 가능하다는 장점 때문에 투기수요가 적잖이 몰려 있다는 게 전문가들의 분석이다.

아울러 이같은 상황 속에 단기에 지나치게 집중된 공급량으로 인해 세종시의 분양 '잔치'가 끝나가고 있다는 분석도 나오고 있다.

실제로 올 10월 이후 약 두달에 걸쳐 세종시에 공급된 물량은 분양과 임대를 합쳐 8000가구에 이른다. 여기에 세종시와 대전·충남지역 수요를 놓고 경쟁하는 처지에 있는 도안신도시가 올 9월 이후 8000가구 가량을 쏟아낸 상태다. 여기에 12월과 내년 1, 2월로 예정된 세종시 공급물량 8000여 세대를 포함하면 대전-공주지역에는 불과 반년도 안된 사이 2만4000여 가구의 주택이 쏟아지게 되는 셈이다.

시장 전문가들은 내년초 공급물량까지는 수요층이 있을 것으로 내다보고 있다. 하지만 이후 공급될 분양 물량은 충분한 시차를 두지 않는 한 미분양 양산이 불가피할 것으로 내다보고 있다.

한 시장 전문가는 "인천 청라·송도 경제자유구역의 경우처럼 이상 과열이라고 지적될 정도로 분양시장이 열기를 띠는 경우가 있는데 이는 다분히 투기수요에 따른 것으로 본다"며 "호황기에는 이같은 가수요가 부동산시장 활성화에 도움을 주지만 불황기에는 자칫 실수요자들에게 피해가 될 수 있음을 감안해야한다"고 말했다.

그는 "현재 세종시 분양시장은 다분히 2009년 인천 청라 경제자유구역 분양시장과 유사한 상황"이라고 말했다.

주택 업계에서도 세종시에 대해 부정적인 시각이 나오고 있다. 한 업계 관계자는 "세종시는 6000여 세대에 이르는 기존 분양물량이 실수요를 대부분 흡수한 것으로 보인다"며 "이제부터는 대기수요와 가수요를 상대로한 분양이 될 것인만큼 분양시장은 과거와 같지 않을 것"이라고 말했다.




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[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)