[뉴스핌=최주은 기자] 반포주공 1단지 재건축 안전진단이 통과되면서 사업 추진이 본격화될 것으로 보이는 가운데 재건축 방식에 따라 수익성이 크게 다를 것이라는 지적이다.
지난 23일 서초구는 최근 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구에 대한 안전진단 실시 결과 지어진지 40년 가까이 돼 노후도가 심해 ‘조건부 재건축’ 판정을 내렸다고 밝혔다.
서울시 5개 저밀도 지구 가운데 마지막 남은 반포주공 1단지 전용면적은 대지지분 수준이거나 그 이상으로 개발 이익이 상당할 것으로 시장 전문가들은 추산하고 있다. 하지만 개발에 따른 여러 가지 난항도 예상된다.
재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제, 기부채납 비율과 소형평형 의무비율 등 사업성에 직접적인 영향을 미치는 요인들이다.
전영진 예스하우스 대표는 “반포주공1단지 사업성의 핵심은 초과이익환수제와 분양가 상한제가 될 것”이라며 “재건축에 대한 기대감은 이미 시세에 반영됐다”고 말했다.
전 대표는 최근 발표된 강동, 과천 지역 보금자리가 인근 아파트 가격을 잡고 있어 분양가를 높게 책정하지 못할 것이라는 악재를 제시하며 시장이 호전되거나 추가적인 규제가 풀려야 사업성이 극대화될 수 있다는 의견을 피력했다.
임달호 현도컨설팅 대표는 “반포주공1단지의 용적률은 거의 단독주택 수준”이라며 “높은 시세차익이 예상되지만 가격이 높아 접근이 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
인근 중개업소 및 국토해양부 실거래가에 따르면 반포주공 아파트의 시세는 30평형대가 17억 중반에서 18억, 40평형대는 20억 초반에서 최고 23억원 선이다.
최근 침체된 부동산 시장을 감안했을 때 집값이 요지부동인 셈이다.
반포동 소재 A중개업소 관계자는 “반포주공 1단지는 저밀도 지구이기 때문에 이익창출이 높을 것”이라며 “일부 세대의 경우 한강조망이 가능해 재건축 이후 높은 가격대를 형성하고 있는 래미안 퍼스티지나 반포 자이 이상의 가격대를 형성할 것”이라며 시세 등락폭이 적었음을 시사했다.
다만 일대가 유도정비구역에 속해 있어 서울시와 주민간 합의가 변수로 남아있다. 유도정비구역으로 추진되면 광역개발되는 장점이 있는 반면 기부채납, 소형평형 의무비율 등이 있기 때문이다.
이렇게 되면 대형평형 거주자의 경우 재건축을 반대해 사업추진에 있어 차질을 빚을 수도 있다.
반포주공1단지는 마지막 남은 대규모 저밀도 재건축 단지로 사업성이 충분히 있다는 것에는 시장 전문가들도 이견이 없다. 하지만 구체적인 개발방향과 규모가 정해지지 않은 상태로 침체된 시장상황과 추가적인 변수가 상존해 접근에 신중해야 한다는 게 시장전문가들의 중론이다.
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[뉴스핌 Newspim]최주은 기자 (june@newspim.com)
