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이번주 뉴스핌 국고채 금리예측 컨센서스

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[뉴스핌 Newspim] 이 기사는 23일 오후 3시 글로벌 투자시대의 프리미엄 국내외 마켓정보 서비스인 '뉴스핌 골드클럽'에 송고된 기사입니다.

[뉴스핌 Newspim] 국내 및 외국계 금융권 소속 채권매니저 및 애널리스트를 대상으로 조사한 뉴스핌의 1월 넷째주(1.24~1.28) 국고채 금리예측 컨센서스(Korean Government Bond Yield Forecast Consensus) 종합입니다.

이번주 뉴스핌의 금리예측 컨센서스에는 대우증권 서철수 차장, 도이치뱅크 최경진 상무, 신한은행 이종승 과장, 우리투자증권 박종연 애널리스트, 한국투자증권 이정범 애널리스트, 한화증권 박태근 애널리스트, IBK투자증권 최용석 차장, KTB자산운용 김보형 이사 등 8명의 채권전문가가 참여했습니다. 이번주 채권시장의 동향을 점검하고 투자와 경영, 정책 등 의사결정에 참고하시기 바랍니다(채권 매니저-이코노미스트그룹 회사별 가나다ABC순).


◆ 뉴스핌 이번주 금리예측 컨센서스: 3년 국고채 3.73~3.92%, 5년 국고채 4.25~4.46% 전망

- 이번주 3년물 예측 저점: 최저 3.65%, 최고 3.78% 전망
- 이번주 3년물 예측 고점: 최저 3.90%, 최고 3.95% 전망

- 이번주 5년물 예측 저점: 최저 4.15%, 최고 4.30% 전망
- 이번주 5년물 예측 고점: 최저 4.40%, 최고 4.50% 전망


▶ 대우증권 서철수 차장
: 3년 국고채 3.75~3.95%, 5년 국고채 4.25~4.50%

지난주 금요일 중간에 좀 약했지만 결국 보합 근처에서 끝났다. 급한 손절매는 끝났는데 시장에 대한 자신감은 부족하다. 장중 기술적 반등이 있었는데 막판 정리매물 나왔다.

이번 주도 기술적 금리반락 이외에 시장을 강하게 이끌 요인이 없다.
물가지표가 높게 나오면 2월 금리인상 우려 커질 수 있다. 앞자리가 4로 바뀌면 우려는 당연히 커진다.
금리가 많이 올랐지만 여전히 공격적인 매수, 저가매수가 어렵다.
매수가 들어와도 단타성일 것이다. 시장은 강해지다가도 약해지는, 아니면 그냥 약해지는 양상이 예상된다.

커브는 계속 베어플랫양상이 지속될 듯하다. 강도는 약해질 수 있다.


▶ 도이치뱅크 최경진 상무
: 3년 국고채 3.78~3.95%, 5년 국고채 4.30~4.50%

외국인들이 얼마나 파는가가 관건이다. 로컬 증권사들의 포지션이 무겁다는 얘기들이 계속 나온다.
외국인들의 순매수 누적포지션이 0이 얼마 안 남았다. 본드 캐리가 없어진 것을 고려하면 -4만~-5만도 이상하지 않다.

아시아 금리가 엄청나게 올랐다. 글로벌 물가가 문제다.
한국은행은 시장이 생각했던 것 보다 더 많이 더 빨리 기준금리를 올릴 수 있다.

한은은 선제적 대응보다는 그때그때 즉흥적으로 대응하는 모습을 보이고 있다. 부동산도 같이 오르고 있다. 주의를 기울일 수밖에 없다.

채권시장은 약세를 벗어나기 어려운 국면에 있다.

외국인들의 매도가 어쩌면 당연해 보인다. 아시아 국가들이 많이 올랐는데 한국은 20bp 올랐으니까 이상하다고 볼 수 있다. 그러니까 매도공격 지속되는 것이다. 이번 주 중반 이후 매도공격이 거세게 몰아칠 수 있다.

설 전에 안전운행을 해야 한다. 국채선물이 숏커버로 오르면 현물은 안 따라오고, 저평만 준다. 안 따라간다는 얘기다. 저가매수는 해보지만 따라가지 않는다.

전반적으로 주 후반으로 갈수록 캐리매수가 약화되면서 매도세 나올 수 있다. 원하는 레벨의 캐리매수가 안되면 포기하는 사람도 생길 가능성이 있다.

올해는 설 전에 변동성이 있을 수 있다.


▶ 신한은행 이종승 과장
: 3년 국고채 3.70~3.90%, 5년 국고채 4.25~4.50%
 
일단 심리상태는 굉장히 조심스러운듯하다. 지난주 금요일에도 결국 선물 저점이 높아지면서 숏커버로 강하게 끝났는데 현물 사자가 뒷받침 되지 않는다. 따라 사진 않겠다는 심리가 강한 것이다. 매수심리가 썩 좋아 보이지 않기 때문에 가격이 받쳐지는 걸 봐야 한다.

개인적으로는 이번주 시장이 나빠 보이진 않는다. 주 초반 약세 지속될 수 있지만 설 캐리가 나올 수 있다.

일주일이 넘는 기간을 감안하면 캐리수요가 들어 올 수밖에 없다.
크게 강세를 보이긴 어렵겠지만 안정이 되지 않을까 한다.

강해지면 막고 강해지면 막는 장세가 반복될 가능성은 높다.
30틱 사이의 등락을 보이며 제한적인 박스권 장세로 일주일 마감할 가능성 높다.
박스권이 지속되면 캐리를 생각할 수밖에 없기 때문에 급락장이 아니라면 캐리수요가 들어올 듯하다.

이런 수요 때문에 커브는 스팁해질 수 있다.
지난주 금요일 5년 같은 경우 굉장히 강했는데 매력적으로 보이진 않는다. 3년지표랑 보면 아직은 플래트닝될 것으로 보이지만 비지표 3년물과 비교하면 스프레드가 넓지 않다.

장기투자기관들이 지표를 살까보면 5년은 안 살 것 같다.
금리 박스가 넓지 않다고 가정을 한다면 지표와 비지표간 스프레드 줄이기가 캐리와 함께 일어날 수 있다.

의외로 변동성 없이 조용히 지나갈 수 있을 듯하다. 그러나 길게 보면 롱이 편한 장은 아니다.


▶ 우리투자증권 박종연 애널리스트
: 3년 국고채 3.70~3.90%, 5년 국고채 4.25~4.45%

단기 과매도 인식 속에 주가의 조정 징후로 기술적인 금리반락이 가능해 보이나, 아직 의미있는 단기적인 금리고점을 기대하기에는 어려운 것으로 여겨진다.

경기가 바닥을 통과하는 시점에서는 그동안의 경기 비관론이 낙관론으로 바뀌면서 금리상승 압력이 가장 크게 나타난다. 이제 막 경기가 바닥을 통과하고 있다는 점에서 향후 경기모멘텀의 개선이 상당기간 이어질 것으로 보여 금리상승 압력도 지속될 것으로 예상된다.

경기회복기에는 인플레이션과 통화긴축에 대한 불확실성이 크게 확대된다. 이는 실제보다 그 영향력을 부풀림으로써 막연한 공포감이 투자심리를 더욱 위축시킬 것으로 예상된다.

경기 불확실성 완화에 따른 신용채권 발행압력과 외국인의 채권수요 약화로 수급상황이 악화되고 있다. 이로 인해 대기매수세가 곧바로 유입되기보다는 충분한 금리상승을 기다리려 할 것으로 예상된다.

금주 수익률 곡선은 제한적인 Steepening이 예상된다. 신용스프레드는 박스권이 전망되나, 하위등급에서는 점진적인 축소를 예상한다.


▶ 한국투자증권 이정범 애널리스트
: 3년 국고채 3.65~3.95%, 5년 국고채 4.15~4.45%

채권금리의 상승세가 매섭다. 인플레이션 우려 등 각종 악재는 당분간 채권시장에 지속적인 부담요인으로 작용할 전망이다. 하지만 현재의 급격한 금리상승은 경제 펀더멘탈에 비해 너무 앞서나가고 있다는 판단이다. 과거 국고채 3년 금리는 CPI보다 경기모멘텀에 더 영향을 받는 경향이 있었다. 2분기부터 물가가 하향 안정화될 것으로 판단하며, 기준금리 인상은 3.25%까지 제한적인 인상을 전망하고 있다.
 
외국인의 대규모 국채선물 매도는 최근 금리상승의 폭을 키웠다. 그러나 외국인의 선물보유 잔존계약은 이미 약 1만개 수준까지 하락한 것으로 판단된다. 과거 외국인이 마이너스 포지션을 오래 유지한 적이 없었음을 감안하면 외국인의 선물매도는 마무리 국면에 접어들었다고 판단한다. 기준금리 인상이 예정되어 있어 단기금리는 약세를 보이고 있으나 5년 이상 장기채권은 금리인상을 선반영하고 있어 강세를 보일 것으로 전망한다. 대규모 바이백이 시작될 것으로 보이는  2분기부터는 단기 쪽 수급사정도 나쁘지 않을 전망이다.


▶ 한화증권 박태근 애널리스트
: 3년 국고채 3.75~3.90%, 5년 국고채 4.28~4.43%

통화당국이 수요측면의 인플레이션 강도뿐만 아니라 미국 등 대외경기 전망에서 암묵적으로 조기 추가 금리인상 및 실세금리 반등 시각을 시장에 환기시키고 있다. 반면, 차이나플레이션의 반영도 과거  1~3개월 시차보다 1달 내외로 빨리지는 추세라고 보면 오히려 2~3월이 대외부분 인플레이션에 대한 리스크 프라이싱의 변곡점이 될 가능성도 있다고 본다. 이후에는 실제 국내 인플레이션 관련 변수에 대한 미시적인 평가와 대응이 중요하다고 판단된다.  
예금금리 상승과 함께 아직 중·장기 은행 수신의 이탈 정도는 크지 않으며 일정부분 재유치가 나타나는 상황이다. 한편 파생시장을 중심으로 외국인의 금리상승에 대한 선행적인 포지션 확대가 주목되나 일정부분 투기성이 강한 상황이라 보면 그러한 시도가 점차 악화될 여지도 있어 보인다. 현재 외국인의 3개월(작년 11월~1월)평균 누적 순매도는 3만 계약을 상회하면서 2010년 10월까지 연간 누적 순매수를 상회하고 있다. 기존 저변 하에서 신규 매도 포지션의 진입이 아니라면, 일단 중립 이하의 과매도 국면으로 보여진다.

레벨 측면에서 추가 금리인상을 1~2차례 반영한 수준인 3.86%(2010~2011년 고점-저점의 61.8% 반등) 이상에선 저가 매수 관점이다. 통상 저점 대비 1%p 정도 오른 금리레벨의 가격 메리트가 형성되었던 과거 경험을 무시할 수 없다고 본다. 일드 커브 측면에선 설날이 오면서 잔존만기 1.5년 부근에서 캐리 수요가 있을 것으로 보여지는 만큼 단기적으론 플랫트닝 완화 흐름이 예상된다.


▶ IBK투자증권 최용석 차장
: 3년 국고채 3.75~3.90%, 5년 국고채 4.30~4.40%

이번주는 CPI에 대한 압박, 2월 입찰 물량에 대한 부담이 있을 것이다. 설 캐리 수요가 있겠지만 전반적인 흐름은 수급보다는 외부 물가, 지표에 대한 부담으로 약세를 예상한다.

기존의 극단적 플래트닝에 대한 부분이 해소될 듯하다. 2월에 새로운 통안물이 나올 것을 가정하면 단기물이 너무 올라왔다. 통당은 3.90%에서 막힐 수밖에 없는 상황이다.

'단기매도-장기매수'에 대한 이익실현이 가능해 보인다. 10년부분은 금리인상을 전혀 반영하지 않았다. 투자계정 매수가 없을 듯하다. 엔드유저쪽이 공사채 5년 7년으로 들어갈 기미가 보인다. 관련해서 스탑물량이 지난주 금요일에 나왔다. 2년 입찰 시작되면서 가시화될 것이다.

미국 금리는 2-10년 미국 금리가 굉장히 스티프닝 됐다. 우리나라는 좁아져 있다. 2년 상방압력이 있는데 10년은 견딜 수 있는 임계치에 다왔다.

증권사, 자산운용사 등이 극단적 플래트닝을 하고 있다. 받아줄 수 있는 엔드유저가 다른 상품으로 갈 수 있는 상황이고, 국민연금에서 10년물 반정도 받지 않으면 어렵다.

10년 매수는 투자계정과 외국인이었는데 외국인 플로우가 없어졌다.
보험사들이 RBC비율도 다 맞췄다. 10년 국채 메리트 상대적으로 떨어질 듯하다. 되돌림 현상이 있을 것이다.


▶ KTB자산운용 김보형 이사
: 3년 국고채 3.75~3.90%, 5년 국고채 4.25~4.45%

계속되는 김총재의 경기 및 물가에 대한 발언이 심리를 약화시키고 있다. GDP 상향조정도 가능해 보인다. 대외적으로 FOMC가 예정되어 있어 최근 경기에 대한 인식에 영향을 받을 것으로 보이고 유로존 우려도 다소 감해 지는 모습이다. 기술적으로는 전주 외인에 이은 은행권의 매도세에도 가격은 쌍바닥을 형성하는 모습이어서 일정부분 되돌림의 모습도 나타날 것으로 보이나 어디까지나 기술적인 움직임 일 듯하다. 주변변수가 녹록하지 않은 상황이라 지속 경계감이 필요해 보인다.



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[뉴스핌 Newspim]안보람 기자 (ggarggar@newspim.com)

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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