뉴욕, 09월 03일(로이터) - (이 글은 로이터통신의 칼럼리스트 제임스 새프트의 개인적 견해입니다.)

미국 주택시장에 또다른 침체가 올 수 있고 이 경우 은행과 정부 보증당국(government guarantors)은 심한 어려움을 겪게 된다.

지난 2년간 은행을 지탱하기 위해 자산시장 지원에 돈을 쏟아부은 끝이라 또 한차례의 주택시장 침체와 금융위기를 다룰 정책 옵션은 극히 제한될 것이다.

FHA, 패니매, 프레디 맥, 그리고 지금은 종료된 첫 주택구입자에 대한 세제혜택 등을 통해 어마어마한 정부의 지원이 이루어졌음에도 불구하고, 주택시장은 흡입되는 공기보다 빠져나가는 공기가 더 많은 질식상태에 처해 있다.

세제혜택 종료후 7월의 기존주택판매는 27%가 추락, 연율로 383만호가 줄어들면서 통계작성이 시작된 11년래 최저치를 작성했고, 재고 물량은 차압과 숏세일 등 이른바 그림자 재고를 고려에 넣지 않는다해도 1년분 판매량 수준을 넘어섰다.

주택융자금의 거의 15%는 연체됐거나, 차압이 걸렸고 융자금에 담보로 잡힌 주택의 23%는 마이너스 에퀴티를 기록중이라 이미 연체를 했거나 조만간 그리 될 형편에 놓여있다. 모기지 주택의 또 다른 5%는 에퀴티가 5% 이내에 불과하다.

이같은 수치들을 눈에 띄게 허약해지고 있는 고용사정과 연결시켜 보면 상당한 수준의 주택가치 추가 하락 가능성을 보게 된다.

중기 주택가격의 중요한 결정요인인 가구 구성도 잘못된 방향으로 가고 있다. 일자리를 구하기 힘들어지고 집값이 상승하지 않자 많은 사람들이 부모와 함께 기거하는 쪽을 택하고 있다.



그렇다면 은행은 과연 주택시장의 이중침체에 어떻게 대비하고 있을까?

최근 연방예금보험공사(FDIC)가 발표한 은행의 수익성 보고서에 따르면 이들의 2분기 수익은 216억달러로 1년전 44달러의 순손실과 천양지차를 보이며 2007년 이래 가장 강력한 실적을 낸 것으로 되어 있다.

그러나 좀 더 자세히 들여다보면 전년대비 분기실적 개선은 대손충당금 축소에서 나온 것이었음을 알게 된다. 2분기 대손충당금은 403억달러로 여전히 높은 수준이었으나 1년전 동기의 271억달러의 절반(40.2%)에 불과하다.

전체 대출에 대한 은행의 지불준비금 비율은 2분기에 사실상 하락했다. 우리가 또다른 침체를 향해 나아가고 있지 않다면 이는 문제될 게 없다.

하지만 주택시장은 추락할 모든 여건을 갖추고 있고, 은행은 건실한 자본 토대를 마련하는데 필요한 진정한 이윤을 내고 있는 것인지 아닌지 확실치 않다.

진짜 위험은 은행이 또 다른 구조를 필요로 할 때 이를 신속하고도 효과적으로 처리해 줄 정치적 합의가 존재하지 않는다는 사실이다.

미국은 자산가치를 연장하거나, 지탱시키려 헛 힘을 쓰는 쪽을 택함으로써 근본적인 문제를 교정할 수 있는 절호의 기회를 헛되이 낭비해 버렸다.

(또 다른 위기가 닥쳐올 경우) 플랜 B(대체 계획)가 어떤 것인지 지켜보는 것도 흥미로운 일이 될 것이다.