전국에 분포된 미분양아파트, 수요와 공급을 무시한 동시다발적인 개발참여 등으로 인해 자금경색에 이른 상당수의 건설업체가 퇴출위기에 놓여있다고 합니다. 아파트경기가 한참 정점에 오른 상황에서 분양을 받았던 사람들은, 현재 살고 있는 아파트 값이 떨어져 급매로 내놓더라도 잘 팔리지 않고, 새로 들어갈 아파트마저 분양가 이하로 떨어져 2중고에 시달리고 있습니다.
우리나라 금융당국은 가계부실화를 염려하여 DTI(총부채상환비율)규제 등의 처방을 내놓기도 하였지만, 건설당국에서는 침체된 부동산시장을 살리기 위해서는 DTI규제를 완화하여야 한다고 주장하며 금융당국과 팽팽히 맞서고 있습니다.
한편 현재 부동산경기가 저점인지 아니면 지하로 더 내려갈 것인지에 대해서 판단하지 못하여 민간시장도 부동산투자를 망설이고 있어, '미분양아파트 펀드(LH공사 매입)', '환매조건부 미분양아파트 매입' 등을 통해서도 해법을 찾기도 어려운 상황입니다.
이러한 상황에서 미분양아파트와 관련하여 종종 문의하는 몇 가지 사항들에 대해 소개해 드리고자 합니다(판례사안들은 대법원에서 최종판단한 것은 아니라, 하급심의 판례임을 알려드립니다).
1.'할인분양, 임대전환 등'에 대한 기존 분양자들의 문의
2008년경 평당 1000만원에 아파트를 분양받은 A씨가 있을 경우, 건설업체가 미분양이 장기화되자 경영란해소를 위해 여러 가지 자구책을 내놓고 있다는 사실을 알게 되었습니다. 이에 A는 어떤 식으로 대응해야 할이지 문의하고 있습니다.
① A는 입주일자에 할인폭 상당의 잔금을 내지 않아도 될까요. 이미 잔금을 지급했다면 "할인분양은 아파트 가격을 떨어트리는 불법행위"이므로 할인율 상당을 손해배상으로 청구할 수 있을까요.
이러한 사건에서 법원은 이미 분양받은 자의 손을 들어 주지 않고 있습니다. "상당한 기간이 걸리는 대단지 아파트 분양에서 경제사정 변화와 부동산 경기 변동 등에 따라 분양가를 차등 책정하는 것은 매도인의 자유 영역"이라는 취지입니다.
② 건설사가 미분양아파트 일부를 LH(한국토지주택공사)에 임대아파트로 팔았기 때문에, 기존 분양자들은 '우리 단지에 임대아파트가 들어오게 되어 아파트 값이 떨어졌다'며 손해배상청구를 하였던 사건이 있었습니다. 하지만 이 역시 법원은 기존 분양자들의 손을 들어주지 않았습니다.
③ 만약 건설업체가 대외적으로 분양율을 높이겠다는 의도하에 A의 이름을 빌려 분양된 것처럼 꾸몄을 경우[이른바 '바지전매(통상 회사보유분 등으로 알려짐)']에도 A는 분양계약에 따른 잔대금지급의무 등의 책임을 떠앉게 됩니다.
이 경우 A가 잔금도 납입하지 못했다면 건설업체가 '무이자중도금대출이니 걱정말라'고 약속했다고 하더라도 중도금대출에 따른 채무나 잔금채무를 이행해야 합니다.
그러한 취지에서 법원은 "분양을 받은 사람들이 시행사 경영자 요청으로 명의만 빌려줬다 하더라도 이는 무조건적인 해지권과 전매권 등이 보장된 유효한 계약"이라고 판단했습니다.
④ 건설사의 할인분양에 화가 난 A는 수분양자들을 동원하여 모델하우스나 관공서 등지에서 시위하기로 마음먹었습니다.
이 경우 건설사가 A 및 시위참가자 등을 상대로 업무방해금지가처분 등을 제기합니다. 이 경우에도 시위정도가 심하게 되면 법원은 건설사의 손을 들어줄 가능성이 크고, 잘못하면 손해배상청구까지도 당할 수 있습니다.
2. 분양계약에서 벗어나거나 손실을 보상받는 법
① 약속된 입주기일이 지연되거나 등기지연되고 있다면 계약해제를 생각해 볼 만 합니다. 이는 입주기일 지연에 따라 지체상금약정이 되어 있다고 하더라도 인정될 수도 있습니다(서울고등법원 2006나117455).
② 한편, 모델하우스나 안내책자를 통하여 아파트의 구조, 시설, 기능 등 분양계약의 본질적이고 중요한 부분에 대해 허위․과장광고가 있었다면, 손해배상청구를 할 수 있습니다.
③ 통상 조달계약 등에 따르면, 원자재가격상승에 따른 가액조정조항이 있습니다. 이러한 법리를 아파트분양에도 적용하여, 부동산경기가 예상할 수 없는 금융위기로 인하여 침체되었을 경우 '사정변경'으로 인한 계약해제를 인정한다든지 대금감액을 인정해야 한다는 논의가 진행되고 이러한 이론을 기반으로 한 소송도 진행 중에 있습니다. 다만, 법원이 어떠한 판단을 내릴 지는 주목해 봐야 할 것입니다/변호사 임상구
