[뉴스핌 Newspim] 메트로컨설팅 윤재호 대표의 부동산 재테크 기고입니다.
법원 경매시장에서 통상 2회 이상 유찰이 관행일 정도로 가격이 떨어지는 고급 연립·다세대주택은 비인기 투자종목이다. 통상 132~165㎡(39.9~49.9평)대 대형 빌라는 2회 이상 유찰 후 최저가 수준인 감정가격의 70~75% 안팎에서 낙찰 받을 수 있다.
서초구 반포동 방배동, 강남구 역삼동 논현동, 용산구 한남동, 종로구 평창 구기동 일대에 주거환경이 쾌적한 고급 빌라들도 경매시장에 자주 나오는 편이다. 소형 연립과 다세대는 5000만원 내외의 전세자금으로 20평형대를 구입할 수 있어 투자자들의 발길이 잦지만 대형 고급빌라는 투자자들이 많지 않아 수회 유찰 후 시세의 30% 저렴하게 낙찰되곤 한다.
일부 중소 벤처기업은 강남 서초권역 내 요지의 대형 연립주택을 경매를 통해 값싸게 매입한 다음 업무용으로 개조해 활용하기도 한다. 인기지역의 업무 빌딩가격이 크게 오르면서 실속 있는 업무용부동산으로 활용하기 위해서다. 5억 원 이상 중대형 연립은 시세의 70% 선에서 살 수 있고 감정가격이 10억 원이 넘은 대형 물건은 시세의 많게는 절반 수준에서 낙찰 받을 수 있다.
얼마 전 서울서부지법에서 경매에 부쳐졌던 용산구 한남동 D연립 131㎡(39.6평), 대지 99㎡(29.9평)의 고급 연립주택이 감정가 9억5000만원에서 입찰에 부쳐졌다가 2회 유찰 후 최저매각가 6억800만원까지 떨어졌다가 입찰 당일 3명이 입찰경쟁을 벌여 최종 6억8100만원에 J모씨에게 낙찰됐다. D연립은 외국인 렌트가 성업 중인 고급 주거지역 내 빌라이다.
또 서울중앙법원에서 경매에 부쳐진 강남구 청담동 H연립 162㎡(49평), 대지 89㎡(26.9평)의 고급 연립주택이 감정가 9억5000만원에서 2회 유찰해 최저매각가 6억800만원까지 떨어졌다가 입찰 당일 무려 18명이 입찰경쟁을 벌여 7억5277만원(낙찰가율 79%)에 N모씨에게 최종 낙찰됐다. H빌라는 주위에 대형빌라가 몰려있어 고급주택 수요가 많은 강남권 인기 주거지역 경매물건이다.
고급 빌라 경매를 노릴 때는 최소한 10m이상 도로에 접한 고급 주거 밀집지역 또는 대형주택 임대수요가 많은 역세권이나 도심 고급주택 인기지역에 투자하는 것이 바람직하다. 지은 지 오래된 연립주택은 개보수비용이 많이 들고 건물상태가 불량하므로 되도록 지은 지 10년 미만인 물건을 고르는 게 좋다.
◆보수적으로 시세파악 후 입찰 결정
고급 빌라 경매물건은 현장을 방문해 입지분석과 함께 환금성 여부를 검토해 봐야 한다. 수요가 많지 않은 비인기 틈새 종목인 만큼 대체로 팔 때 애를 먹기도 한다. 또 아파트와 달리 매매사례가 흔치 않아 시세 파악이 어려운 게 단점으로 꼽힌다.
면적이나 지역의 입지여건과 맞지 않게 크거나 작으면 주거나 업무환경이 떨어질 수 있으므로 사전 분석이 필요하다. 반드시 입찰전 지역여건을 충분히 검토해 투자성 여부를 종합적으로 판단한 후 입찰에 응해야 한다.
여러 차례 유찰돼 가격이 싼 경매물건은 간혹 물건에 중요한 권리 상 하자가 있을 수 있으므로 전문가의 조언을 받아야 한다. 또 대형 빌라는 법원의 감정평가액은 감정시점에 따라 들쭉날쭉하므로 주의해야 한다. 간혹 시세보다 과대평가한 빌라는 수회 유찰한 후 낙찰 받았어도 시세차익이 없는 경우도 있다. 보수적인 관점에서 시세를 파악한 후 입찰을 결정하는 게 낫다.
가격을 조사할 때는 최근 인근 및 유사지역 내 동일 규모의 부동산 매매사례를 참조 한 후 시세보다 최소한 20% 이상 저렴한 가격에 낙찰 받아야 수익성이 높다. 특히 경매 물건 낙찰시 일반 매매와 달리 예상치 못한 비용이 추가로 들어갈 수 있으므로 충분히 감안해야 한다. 현장 확인은 모든 부동산 거래와 마찬가지로 필수적이다.
▶메트로컨설팅 윤재호 대표 소개
- 메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr, 전화 02-765-0008)
- 한양대대학원 부동산학과 졸업
- 부동산 투자 및 경매 컨설팅
- 스피드뱅크 투자자문센터장 역임
- 주요 일간지 칼럼니스트
- 광운대경영대학원, 연세대 사회교육원, 건설산업교육원, 한국공인중개사협회 등 강의
- '2000만원으로 연봉 버는 경매투자', '부동산투자 101가지' 저자
법원 경매시장에서 통상 2회 이상 유찰이 관행일 정도로 가격이 떨어지는 고급 연립·다세대주택은 비인기 투자종목이다. 통상 132~165㎡(39.9~49.9평)대 대형 빌라는 2회 이상 유찰 후 최저가 수준인 감정가격의 70~75% 안팎에서 낙찰 받을 수 있다.
서초구 반포동 방배동, 강남구 역삼동 논현동, 용산구 한남동, 종로구 평창 구기동 일대에 주거환경이 쾌적한 고급 빌라들도 경매시장에 자주 나오는 편이다. 소형 연립과 다세대는 5000만원 내외의 전세자금으로 20평형대를 구입할 수 있어 투자자들의 발길이 잦지만 대형 고급빌라는 투자자들이 많지 않아 수회 유찰 후 시세의 30% 저렴하게 낙찰되곤 한다.
일부 중소 벤처기업은 강남 서초권역 내 요지의 대형 연립주택을 경매를 통해 값싸게 매입한 다음 업무용으로 개조해 활용하기도 한다. 인기지역의 업무 빌딩가격이 크게 오르면서 실속 있는 업무용부동산으로 활용하기 위해서다. 5억 원 이상 중대형 연립은 시세의 70% 선에서 살 수 있고 감정가격이 10억 원이 넘은 대형 물건은 시세의 많게는 절반 수준에서 낙찰 받을 수 있다.
얼마 전 서울서부지법에서 경매에 부쳐졌던 용산구 한남동 D연립 131㎡(39.6평), 대지 99㎡(29.9평)의 고급 연립주택이 감정가 9억5000만원에서 입찰에 부쳐졌다가 2회 유찰 후 최저매각가 6억800만원까지 떨어졌다가 입찰 당일 3명이 입찰경쟁을 벌여 최종 6억8100만원에 J모씨에게 낙찰됐다. D연립은 외국인 렌트가 성업 중인 고급 주거지역 내 빌라이다.
또 서울중앙법원에서 경매에 부쳐진 강남구 청담동 H연립 162㎡(49평), 대지 89㎡(26.9평)의 고급 연립주택이 감정가 9억5000만원에서 2회 유찰해 최저매각가 6억800만원까지 떨어졌다가 입찰 당일 무려 18명이 입찰경쟁을 벌여 7억5277만원(낙찰가율 79%)에 N모씨에게 최종 낙찰됐다. H빌라는 주위에 대형빌라가 몰려있어 고급주택 수요가 많은 강남권 인기 주거지역 경매물건이다.
고급 빌라 경매를 노릴 때는 최소한 10m이상 도로에 접한 고급 주거 밀집지역 또는 대형주택 임대수요가 많은 역세권이나 도심 고급주택 인기지역에 투자하는 것이 바람직하다. 지은 지 오래된 연립주택은 개보수비용이 많이 들고 건물상태가 불량하므로 되도록 지은 지 10년 미만인 물건을 고르는 게 좋다.
◆보수적으로 시세파악 후 입찰 결정
고급 빌라 경매물건은 현장을 방문해 입지분석과 함께 환금성 여부를 검토해 봐야 한다. 수요가 많지 않은 비인기 틈새 종목인 만큼 대체로 팔 때 애를 먹기도 한다. 또 아파트와 달리 매매사례가 흔치 않아 시세 파악이 어려운 게 단점으로 꼽힌다.
면적이나 지역의 입지여건과 맞지 않게 크거나 작으면 주거나 업무환경이 떨어질 수 있으므로 사전 분석이 필요하다. 반드시 입찰전 지역여건을 충분히 검토해 투자성 여부를 종합적으로 판단한 후 입찰에 응해야 한다.
여러 차례 유찰돼 가격이 싼 경매물건은 간혹 물건에 중요한 권리 상 하자가 있을 수 있으므로 전문가의 조언을 받아야 한다. 또 대형 빌라는 법원의 감정평가액은 감정시점에 따라 들쭉날쭉하므로 주의해야 한다. 간혹 시세보다 과대평가한 빌라는 수회 유찰한 후 낙찰 받았어도 시세차익이 없는 경우도 있다. 보수적인 관점에서 시세를 파악한 후 입찰을 결정하는 게 낫다.
가격을 조사할 때는 최근 인근 및 유사지역 내 동일 규모의 부동산 매매사례를 참조 한 후 시세보다 최소한 20% 이상 저렴한 가격에 낙찰 받아야 수익성이 높다. 특히 경매 물건 낙찰시 일반 매매와 달리 예상치 못한 비용이 추가로 들어갈 수 있으므로 충분히 감안해야 한다. 현장 확인은 모든 부동산 거래와 마찬가지로 필수적이다.
▶메트로컨설팅 윤재호 대표 소개- 메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr, 전화 02-765-0008)
- 한양대대학원 부동산학과 졸업
- 부동산 투자 및 경매 컨설팅
- 스피드뱅크 투자자문센터장 역임
- 주요 일간지 칼럼니스트
- 광운대경영대학원, 연세대 사회교육원, 건설산업교육원, 한국공인중개사협회 등 강의
- '2000만원으로 연봉 버는 경매투자', '부동산투자 101가지' 저자
