[뉴스핌=진희정 기자]현대증권의 김용희 애널리스트는 26일 "풍부한 유동성을 바탕으로 주식 및 주택시장의 상승세가 이어지고 있으나, 상업용 부동산 시장에 영향을 미치기까지는 시간이 좀 더 필요할 것으로 보인다"며 "특성상 상업용 부동산시장은 경기 후행적인 성격을 가지고 있으므로 경기회복이 가시화되기까지는 서울 오피스 시장의 침체는 지속될 것으로 보인다"고 분석했다.

그는 특히 "지난 해와 같은 적극적인 매수세로 전환되기까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 보인다"며 "경기침체와 매수세 부재로 단기적으로는 오피스 시장 침체가 지속되겠지만, 국내 경기회복이 빠르게 진행중인 만큼 서울 오피스 시장의 장기 전망은 우수하다고 판단된다"고 전망했다.

다음은 리포트 내용이다.

◆서울 오피스 시장 침체 가속화

서울 오피스 임대시장의 침체도 본격화되고 있다. 경기침체와 기업의 구조조정 여파가 오피스 시장에 직격탄을 날리며 지난 해 1%대 수준을 유지하던 서울 지역의 공실율이 급격한 상승세를 보이고 있다.

서울 오피스 임대시장이 둔화되긴 했지만 상승세를 이어간 반면, 오피스 매매시장은 글로벌 금융위기 이후 급락세를 보이고 있다. 임대시장 보다는 특히 매매시장이 자금경색과 신규투자 위축으로 크게 영향을 받고 있는 상황이다.

◆매수세 살아나고 있으나, 거래규모 위축 여전

금융시장의 유동성 증가의 급냉했던 매수세가 서서히 살아나고는 있지만, 적극적인 매수세 보다는 최저가 매물 위주의 소극적인 거래가 주를 이루고 있는 상황이다. 오피스 빌딩의 주요 매수세력이었던 해외펀드와 연기금의 자금여력이 위축되면서 국내펀드 및 기업과 개인으로 매수세력이 전환되고 있는 것도 시장의 큰 특징이라고 할 수 있다. 자산시장의 상승세로 오피스 대기 매수수요는 점차 증가하고 있지만, 매도자와 매수자의 호가 차이가 너무 커 실제로 거래로 연결되지 못하고 있는 것으로 보인다.

◆서울 오피스 수익율 (Cap Rate) 상승

서울 오피스 시장의 수익율이 급격하게 상승하고 있다. 08년 3분기의 오피스 수익율은 5.7%까지 하락하였으나, 이후 상승세를 지속하여 09년 1사분기에 7.0%까지 상승하여 2007년 수준을 회복하고 있다. 이는 오피스 시장의 임대료는 소폭 상승한 반면 매매가는 급락하면서 전반적으로 투자 수익율이 급격히 상승한 것으로 보인다.

이에 따라 서울 지역 오피스 공실율의 상승세는 지속될 것으로 보이며, 월 임대료도 상승세가 둔화되며 보합선에 머물 것으로 전망된다. 급락세를 유지하고 있는 매매가는 투자심리가 서서히 회복되며 소폭 상승전환이 전망된다. 그러나, 지난 해와 같은 적극적인 매수세로 전환되기까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 보인다.