현대증권 이상재 이코노미스트의 '미국 주택가격, 하반기 중 저점형성 예상' 보고서 요약입니다.
하반기 미국경제, 주택가격 안정->금융중개기능 회복->경기회복기대 형성
1월 미 S&P/케이스쉴러 주택가격지수는 여전히 재고부담 및 차압물량 출회가 지속되면서 08년 9월이후 전개된 전월비 2%대의 가파른 하락세를 이어감. 당사는 주택 재고부담 및 차압물량 출회 지속을 감안할 때 09년 상반기 중 주택가격 안정을 예단하기는 시기상조이나, 하반기에는 주택가격 안정을 통한 금융불안 해소 및 경기회복기대가 형성될 것으로 판단함.
1월 미 주택가격, 08년 9월이래의 급락세 지속: 미 20대 도시기준 S&P/Case-Shiller주택가격지수는 1월 중 전월비 2.8% 하락하며, 06년 8월이래 전개된 전월비 월평균 2%대 중반의 급락세를 지속함. 그러나 2월 기존주택가격이 1월의 급락세에서 벗어나 전월비 0.4% 상승했다는 점을 감안하면, 2월 S&P/Case-Shiller주택가격지수는 급락세에서 벗어나 안정될 가능성이 있음.
상반기 중 미 주택가격 안정 가능성은 미미: 1월이후 미 주택가격이 하락세가 진정되겠지만, 상반기 중 미 주택가격의 저점이 형성될 가능성은 미미한 것으로 판단됨. 미 주택가격 하락으로 인해 마이너스 홈 에퀴디 및 숏 세일 물량의 출회가 지속되고 있을 뿐만 아니라 기존 및 신규주택의 재고가 적정수준에 비해 과잉상태에 있기 때문임.
첫째, 주택차압물량 출회 지속: 미 모기지업체 연합인 ‘Hope Now’에 의하면 주택차압건수가, 모기지대출자에 대한 원리금 축소 및 상환기한 연장에도 불구하고 2월 중 전월비 2.6만건 증가한 24.3만건 기록함. Realty Trac의 경우에도 2월 주택차압건수가 29.1만건으로 1.6만건 증가한 점을 감안하면 미 정부의 모기지시장 안정대책에도 불구하고 주택차압물량 출회에 따른 주택가격 하락압력은 당분간 지속될 가능성이 높음.
둘째, 기존 및 신규주택시장에서 팔리지 않은 재고 과다: 동시에 2월 중 미 기존 및 신규주택 재고가 판매대비 각각 9.7개월 및 12.2개월 수준을 기록한 점은, 수요측이 우위를 점하는 시장이 계속되고 있다는 점에서 여전히 주택가격이 회복되기에는 상당한 기간이 소요될 것임을 시사함.
하반기 후반 미 주택가격 저점 형성 예상: 당사는 09년 상반기 중에는 미 주택가격의 하락세가 이어질 것이나 하반기 후반에는 저점이 형성될 것으로 판단함. 이는 공급측면에서 미 신규주택착공이 격감하면서 09년 하반기 중 주택재고 부담이 현저히 감소하는 가운데 모기지금리의 급락으로 인해 수요측면에서도 점차 주택가격 상승요인이 누적될 것으로 판단되기 때문임.
미 주택가격 안정이 미국경제에 주는 시사점: 당사는 대공황이후 가장 깊숙한 침체를 보이고 있는 미국경제가 반전을 모멘텀을 찾기 위해서는 주택가격 안정이 가장 선행조건인 것으로 판단함. 미 상업은행의 자산 중 모기지관련 자산이 여전히 절반 가까운 수준이라는 점에서 주택시장이 안정될 경우 상업은행의 손실 확대 가능성 축소를 통해 자금중개기능의 복원과 경기회복 기대가 형성될 수 있을 것으로 예상되기 때문임.
09년 미국경제, U자형의 바닥권 침체하에 하반기 중 경기회복기대 형성 관점 유지: 3월 미 컨퍼런스보드 소비자신뢰지수가 시장예상을 하회하며 부진추세를 이어간데서 나타나듯이, 09년 중 미국경제는 여전히 감원과 소비침체의 악순환을 통해 실질GDP의 마이너스 성장세가 이어지는 경기침체국면을 벗어나지 못할 것이나, 하반기 중 주택가격 안정을 바탕으로 경기회복에 대한 기대가 형성될 것이라는 기존 관점을 유지함.
하반기 미국경제, 주택가격 안정->금융중개기능 회복->경기회복기대 형성
1월 미 S&P/케이스쉴러 주택가격지수는 여전히 재고부담 및 차압물량 출회가 지속되면서 08년 9월이후 전개된 전월비 2%대의 가파른 하락세를 이어감. 당사는 주택 재고부담 및 차압물량 출회 지속을 감안할 때 09년 상반기 중 주택가격 안정을 예단하기는 시기상조이나, 하반기에는 주택가격 안정을 통한 금융불안 해소 및 경기회복기대가 형성될 것으로 판단함.
1월 미 주택가격, 08년 9월이래의 급락세 지속: 미 20대 도시기준 S&P/Case-Shiller주택가격지수는 1월 중 전월비 2.8% 하락하며, 06년 8월이래 전개된 전월비 월평균 2%대 중반의 급락세를 지속함. 그러나 2월 기존주택가격이 1월의 급락세에서 벗어나 전월비 0.4% 상승했다는 점을 감안하면, 2월 S&P/Case-Shiller주택가격지수는 급락세에서 벗어나 안정될 가능성이 있음.
상반기 중 미 주택가격 안정 가능성은 미미: 1월이후 미 주택가격이 하락세가 진정되겠지만, 상반기 중 미 주택가격의 저점이 형성될 가능성은 미미한 것으로 판단됨. 미 주택가격 하락으로 인해 마이너스 홈 에퀴디 및 숏 세일 물량의 출회가 지속되고 있을 뿐만 아니라 기존 및 신규주택의 재고가 적정수준에 비해 과잉상태에 있기 때문임.
첫째, 주택차압물량 출회 지속: 미 모기지업체 연합인 ‘Hope Now’에 의하면 주택차압건수가, 모기지대출자에 대한 원리금 축소 및 상환기한 연장에도 불구하고 2월 중 전월비 2.6만건 증가한 24.3만건 기록함. Realty Trac의 경우에도 2월 주택차압건수가 29.1만건으로 1.6만건 증가한 점을 감안하면 미 정부의 모기지시장 안정대책에도 불구하고 주택차압물량 출회에 따른 주택가격 하락압력은 당분간 지속될 가능성이 높음.
둘째, 기존 및 신규주택시장에서 팔리지 않은 재고 과다: 동시에 2월 중 미 기존 및 신규주택 재고가 판매대비 각각 9.7개월 및 12.2개월 수준을 기록한 점은, 수요측이 우위를 점하는 시장이 계속되고 있다는 점에서 여전히 주택가격이 회복되기에는 상당한 기간이 소요될 것임을 시사함.
하반기 후반 미 주택가격 저점 형성 예상: 당사는 09년 상반기 중에는 미 주택가격의 하락세가 이어질 것이나 하반기 후반에는 저점이 형성될 것으로 판단함. 이는 공급측면에서 미 신규주택착공이 격감하면서 09년 하반기 중 주택재고 부담이 현저히 감소하는 가운데 모기지금리의 급락으로 인해 수요측면에서도 점차 주택가격 상승요인이 누적될 것으로 판단되기 때문임.
미 주택가격 안정이 미국경제에 주는 시사점: 당사는 대공황이후 가장 깊숙한 침체를 보이고 있는 미국경제가 반전을 모멘텀을 찾기 위해서는 주택가격 안정이 가장 선행조건인 것으로 판단함. 미 상업은행의 자산 중 모기지관련 자산이 여전히 절반 가까운 수준이라는 점에서 주택시장이 안정될 경우 상업은행의 손실 확대 가능성 축소를 통해 자금중개기능의 복원과 경기회복 기대가 형성될 수 있을 것으로 예상되기 때문임.
09년 미국경제, U자형의 바닥권 침체하에 하반기 중 경기회복기대 형성 관점 유지: 3월 미 컨퍼런스보드 소비자신뢰지수가 시장예상을 하회하며 부진추세를 이어간데서 나타나듯이, 09년 중 미국경제는 여전히 감원과 소비침체의 악순환을 통해 실질GDP의 마이너스 성장세가 이어지는 경기침체국면을 벗어나지 못할 것이나, 하반기 중 주택가격 안정을 바탕으로 경기회복에 대한 기대가 형성될 것이라는 기존 관점을 유지함.
