이준재 한국투자증권 애널리스트는 8.21 부동산 대책에 대해 "요새처럼 미분양 주택이 적체된 상황에서 가수요까지 가세해야 주택경기가 활성화될 것"이라며 "정부의 부동산 대책은 건설경기를 보완하는 수준에서 그칠 가능성이 높다"고 지적했다.
이 애널리스트는 "실질 단기유동성이 감소하고 있어 가계 여유자금이 부족한 상황"이라며 "미분양 문제 해결을 위해서는 건설사와 금융회사간 손실 분담이 불가피하다"고 덧붙였다.
다음은 리포트 내용이다.
■ 말 그대로 건설경기를 보완하는 수준의 8.21 부동산 대책
국내 주택경기를 회복시키려면 주택 수요 기반을 확대해야 한다. 그리고 그 수요가 늘어나려면 충분한 자금 동원 능력과 보유 비용을 상쇄할 만큼의 효익을 얻을 수 있어야 할 것이다. 요새처럼 미분양 주택이 적체된 상황에서는 가수요까지 가세해야 주택경기가 활성화될 것이다. 그런데 전일 정부가 발표한 부동산 대책(주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완 방안)으로는 주택 수요를 부추기기 어려워 보인다. 앞으로도 정부의 부동산 대책은 ‘건설경기를 보완하는 수준’에 그칠 가능성이 높다.
■ 아직은 명분이 부족하다
그렇게 보는 이유는 명분이 부족하기 때문이다. 미분양은 늘고 있지만, 국민은행이 발표하는 전국 주택가격 지수는 전년 동기 대비 상승 중이다. 소비자가 어떤 이유에서건 미분양 주택보다는 기존 주택을 선호한다는 의미이다. 미분양의 책임은 건설사와 금융회사에 있다. 그런데 건설사의 현금흐름을 돕기 위해 정부가 무작정 주택 경기를 활성화시키면 그 부담은 고스란히 가계로 돌아올 수 밖에 없다. 건설사를 살리기 위해 가계의 희생을 강요하게 되는 것이다. 가계가 스스로 미분양 주택으로 눈을 돌리려면 충분한 가격 조정과 소득의 증가가 수반되어야 한다.
■ 미분양 주택을 떠안아 주기 힘든 최종 구매자, 가계
우리나라 가계는 미분양 주택을 다 떠안을 수 있는 능력이 당장 부족하다. 지난 5월 말 전국의 미분양 주택은 공식 집계로만 약 13만 가구에 이른다. 실제 미분양 가구는 20~25만에 달할 수 있다고 한다. 전체 미분양 주택을 시가로 환산하면 13만 가구는 40조원, 20만 가구는 63조원, GDP대비 6.6%이다. 앞으로도 분양가가 떨어지지 않아 가계가 신규 분양 주택을 계속 외면하면 그 규모는 계속 늘어날 것이다. 그런데 우리나라 가계의 금융부채는 가처분소득 대비 142% 수준이다. 미국의 138%보다 더 높다. 주택을 담보로 빌린 개인사업자 대출까지 포함하면 금융부채는 더 늘어난다. 그런데 수십 조원에 달하는 미분양 주택을 가계로 떠 넘기게 되면 가처분소득 대비 금융부채가 가장 많은 나라가 될 것이다.
■ 건설사와 금융회사간 손실 분담 불가피
시장이 효율적이라면 가계는 부채를 일으켜 집을 사려하지 않을 것이고, 금융회사는 그런 가계에게 돈을 많이 빌려 주려고 하지 않을 것이다. 지금은 실질 단기유동성이 감소하고 있어, 가계의 여유 자금이 부족한 상황이다. 금리도 올라 가계가 부채를 얻는데 드는 비용이 예전보다 많이 든다. 늘어난 세 부담과 물가 때문에 주택 보유 비용도 높아졌다. 가계와 금융회사가 동시에 움츠러들 수 밖에 없는 시기이다. 미분양 문제를 해결하기 위해서는 건설사와 금융회사간의 손실 분담이 불가피해 보인다.
이 애널리스트는 "실질 단기유동성이 감소하고 있어 가계 여유자금이 부족한 상황"이라며 "미분양 문제 해결을 위해서는 건설사와 금융회사간 손실 분담이 불가피하다"고 덧붙였다.
다음은 리포트 내용이다.
■ 말 그대로 건설경기를 보완하는 수준의 8.21 부동산 대책
국내 주택경기를 회복시키려면 주택 수요 기반을 확대해야 한다. 그리고 그 수요가 늘어나려면 충분한 자금 동원 능력과 보유 비용을 상쇄할 만큼의 효익을 얻을 수 있어야 할 것이다. 요새처럼 미분양 주택이 적체된 상황에서는 가수요까지 가세해야 주택경기가 활성화될 것이다. 그런데 전일 정부가 발표한 부동산 대책(주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완 방안)으로는 주택 수요를 부추기기 어려워 보인다. 앞으로도 정부의 부동산 대책은 ‘건설경기를 보완하는 수준’에 그칠 가능성이 높다.
■ 아직은 명분이 부족하다
그렇게 보는 이유는 명분이 부족하기 때문이다. 미분양은 늘고 있지만, 국민은행이 발표하는 전국 주택가격 지수는 전년 동기 대비 상승 중이다. 소비자가 어떤 이유에서건 미분양 주택보다는 기존 주택을 선호한다는 의미이다. 미분양의 책임은 건설사와 금융회사에 있다. 그런데 건설사의 현금흐름을 돕기 위해 정부가 무작정 주택 경기를 활성화시키면 그 부담은 고스란히 가계로 돌아올 수 밖에 없다. 건설사를 살리기 위해 가계의 희생을 강요하게 되는 것이다. 가계가 스스로 미분양 주택으로 눈을 돌리려면 충분한 가격 조정과 소득의 증가가 수반되어야 한다.
■ 미분양 주택을 떠안아 주기 힘든 최종 구매자, 가계
우리나라 가계는 미분양 주택을 다 떠안을 수 있는 능력이 당장 부족하다. 지난 5월 말 전국의 미분양 주택은 공식 집계로만 약 13만 가구에 이른다. 실제 미분양 가구는 20~25만에 달할 수 있다고 한다. 전체 미분양 주택을 시가로 환산하면 13만 가구는 40조원, 20만 가구는 63조원, GDP대비 6.6%이다. 앞으로도 분양가가 떨어지지 않아 가계가 신규 분양 주택을 계속 외면하면 그 규모는 계속 늘어날 것이다. 그런데 우리나라 가계의 금융부채는 가처분소득 대비 142% 수준이다. 미국의 138%보다 더 높다. 주택을 담보로 빌린 개인사업자 대출까지 포함하면 금융부채는 더 늘어난다. 그런데 수십 조원에 달하는 미분양 주택을 가계로 떠 넘기게 되면 가처분소득 대비 금융부채가 가장 많은 나라가 될 것이다.
■ 건설사와 금융회사간 손실 분담 불가피
시장이 효율적이라면 가계는 부채를 일으켜 집을 사려하지 않을 것이고, 금융회사는 그런 가계에게 돈을 많이 빌려 주려고 하지 않을 것이다. 지금은 실질 단기유동성이 감소하고 있어, 가계의 여유 자금이 부족한 상황이다. 금리도 올라 가계가 부채를 얻는데 드는 비용이 예전보다 많이 든다. 늘어난 세 부담과 물가 때문에 주택 보유 비용도 높아졌다. 가계와 금융회사가 동시에 움츠러들 수 밖에 없는 시기이다. 미분양 문제를 해결하기 위해서는 건설사와 금융회사간의 손실 분담이 불가피해 보인다.
