조주형 하나대투증권 애널리스트는 21일 건설업과 관련, "정부의 부동산관련 정책은 업황 반등의 전제조건"이라며 "다만 문제 해결의 일부분일 뿐"이라고 진단했다.
조 애널리스트는 "미분양 주택 저가 세일과 신규 공급감소가 필요하다"며 "성급한 베팅은 필요 없을 것으로 예상한다"고 설명했다.
다음은 리포트 내용이다.
- 정부, 주택 시장 활성화를 위한 정책 변화 시도할 듯
정부는 조만간 당정협의를 거쳐 부동산 규제완화책을 발표할 예정이다. 지금까지 언론을 통해 시장에 알려진 내용은 크게 3가지로 요약된다. 첫째, 수도권 전매제한 완화, 둘째, 재건축 조합원 지위 양도 금지 규정 폐지, 셋째, 장기 1가구 1주택 소유자에 대한 양도세 완화이다. 이는 주택 매매와 관련된 과도한 규제와 비용 부담을 줄여 줌으로써 주택시장을 회복시키겠다는 의도로 판단한다.
- 규제완화, 업황 반등의 전제조건이며 문제 해결의 일부분일 뿐
정부의 부동산관련 정책이 앞서 언급한 대로 발표되고 추진된다면, 일단 업황 반등을 위한 전제 조건이 이전보다 조금 더 갖추어 졌음은 인정할 수 있다. 그러나 이번 조치로 인해 주택시장이 활기를 찾을 것으로 예상하긴 어렵다. 이는 주택 업황 악화의 근본 원인인 주택에 대한 구매력과 구매심리가 개선되고 있지 않고 당분간 개선되기도 어렵다고 판단하기 때문이다. 구매력 약화의 주된 요인은 전국 전세/매매가격 비율이 98년 이후 최저치(54.5%, 08년 7월 국민은행 자료 기준)를 기록한 가운데 기존 주택 및 신규 분양 아파트 구매에 필요한 과도한 차입금 부담 때문이다. 현재로선 수도권의 경우, 주택 구입을 위한 과도한 차입이 가능하지도 않지만 가능하더라도 감당하기 어려운 수준이라 판단한다. 1가구 2주택 이상 보유자의 양도세 중과와 최근 나타나고 있는 소비자물가 상승, 금리인상도 구매력을 약화시키는 요인이다. 구매심리 위축은 주택가격 약세, 풍부한 미분양 물량과 도심 재건축 입주 및 신도시 공급물량 확대로 인한 희소성 감소, 경기침체에 따른 것이다.
- 미분양 주택 저가 세일과 신규 공급감소 필요, 성급한 베팅은 필요 없다.
현 상황을 극복하기 위해선 일단 건설업계의 자구 노력이 필요하다. 판매가 저조한 주택은 저가 세일을 하면서 시장의 수급과 경기여건이 개선될 때까지 공급을 줄여 나갈 필요가 있는 것이다. 이럴 경우, 실적과 주가는 지금보다 레벨 다운될 수 있다. 현재로선 과거와 같이 업황이 회복될 때까지 버티겠다는 막연한 전략은 위험해 보인다. 이는 무엇보다 우리나라 주택시장 여건(주택보급률, 2006년 기준 107.1%)과 인구증가 추세가 과거와 달라졌기 때문이다. 주택시장은 절대 수요부족에서 벗어났고 인구는 증가율이 현저히 낮아졌다. 물론 업황을 너무 부정적으로 볼 필요는 없다. 그러나 현 상황을 감안할 때, 불확실성에 성급한 베팅을 할 이유도 없다고 판단한다. 건설업황 사이클이 짧지 않다는 점을 염두에 두고 조금은 여유 있게, 추세를 확인해 나가는 전략이 필요한 것이다. 특히 그 동안 국내 업황 부진을 커버해 주던 중동 등 저개발 국가의 해외수주 역시, 과거와 같은 양질의 수주물량 증가를 추세적으로 예상하기 어렵다는 점도 투자결정에 간과해서는 안될 중요한 포인트이다. 중동과 아프리카 주요 수주대상 국가의 경우에도 IMF전망(08년 4월) 자료를 참고할 때, 향후 경제성장률 둔화로 과거와 같은 건설투자 증가를 예상하기 어렵기 때문이다.
조 애널리스트는 "미분양 주택 저가 세일과 신규 공급감소가 필요하다"며 "성급한 베팅은 필요 없을 것으로 예상한다"고 설명했다.
다음은 리포트 내용이다.
- 정부, 주택 시장 활성화를 위한 정책 변화 시도할 듯
정부는 조만간 당정협의를 거쳐 부동산 규제완화책을 발표할 예정이다. 지금까지 언론을 통해 시장에 알려진 내용은 크게 3가지로 요약된다. 첫째, 수도권 전매제한 완화, 둘째, 재건축 조합원 지위 양도 금지 규정 폐지, 셋째, 장기 1가구 1주택 소유자에 대한 양도세 완화이다. 이는 주택 매매와 관련된 과도한 규제와 비용 부담을 줄여 줌으로써 주택시장을 회복시키겠다는 의도로 판단한다.
- 규제완화, 업황 반등의 전제조건이며 문제 해결의 일부분일 뿐
정부의 부동산관련 정책이 앞서 언급한 대로 발표되고 추진된다면, 일단 업황 반등을 위한 전제 조건이 이전보다 조금 더 갖추어 졌음은 인정할 수 있다. 그러나 이번 조치로 인해 주택시장이 활기를 찾을 것으로 예상하긴 어렵다. 이는 주택 업황 악화의 근본 원인인 주택에 대한 구매력과 구매심리가 개선되고 있지 않고 당분간 개선되기도 어렵다고 판단하기 때문이다. 구매력 약화의 주된 요인은 전국 전세/매매가격 비율이 98년 이후 최저치(54.5%, 08년 7월 국민은행 자료 기준)를 기록한 가운데 기존 주택 및 신규 분양 아파트 구매에 필요한 과도한 차입금 부담 때문이다. 현재로선 수도권의 경우, 주택 구입을 위한 과도한 차입이 가능하지도 않지만 가능하더라도 감당하기 어려운 수준이라 판단한다. 1가구 2주택 이상 보유자의 양도세 중과와 최근 나타나고 있는 소비자물가 상승, 금리인상도 구매력을 약화시키는 요인이다. 구매심리 위축은 주택가격 약세, 풍부한 미분양 물량과 도심 재건축 입주 및 신도시 공급물량 확대로 인한 희소성 감소, 경기침체에 따른 것이다.
- 미분양 주택 저가 세일과 신규 공급감소 필요, 성급한 베팅은 필요 없다.
현 상황을 극복하기 위해선 일단 건설업계의 자구 노력이 필요하다. 판매가 저조한 주택은 저가 세일을 하면서 시장의 수급과 경기여건이 개선될 때까지 공급을 줄여 나갈 필요가 있는 것이다. 이럴 경우, 실적과 주가는 지금보다 레벨 다운될 수 있다. 현재로선 과거와 같이 업황이 회복될 때까지 버티겠다는 막연한 전략은 위험해 보인다. 이는 무엇보다 우리나라 주택시장 여건(주택보급률, 2006년 기준 107.1%)과 인구증가 추세가 과거와 달라졌기 때문이다. 주택시장은 절대 수요부족에서 벗어났고 인구는 증가율이 현저히 낮아졌다. 물론 업황을 너무 부정적으로 볼 필요는 없다. 그러나 현 상황을 감안할 때, 불확실성에 성급한 베팅을 할 이유도 없다고 판단한다. 건설업황 사이클이 짧지 않다는 점을 염두에 두고 조금은 여유 있게, 추세를 확인해 나가는 전략이 필요한 것이다. 특히 그 동안 국내 업황 부진을 커버해 주던 중동 등 저개발 국가의 해외수주 역시, 과거와 같은 양질의 수주물량 증가를 추세적으로 예상하기 어렵다는 점도 투자결정에 간과해서는 안될 중요한 포인트이다. 중동과 아프리카 주요 수주대상 국가의 경우에도 IMF전망(08년 4월) 자료를 참고할 때, 향후 경제성장률 둔화로 과거와 같은 건설투자 증가를 예상하기 어렵기 때문이다.
