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크로츠너 연준이사, "최근 신용시장의 혁신" 연설(원문)

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Remarks by Governor Randall S. Kroszner
To the 2007 Credit Markets Symposium at the Charlotte Branch of the Federal Reserve Bank of Richmond, Charlotte, North Carolina
March 22, 2007

Recent Innovations in Credit Markets

I am delighted to be the opening speaker at this Credit Markets Symposium. The time certainly is ripe for an open dialogue among market participants, risk-management professionals, and policymakers. Credit markets have been evolving very rapidly in recent years. New instruments for transferring credit risk have been introduced and loan markets have become more liquid. Asset managers have become an important force in a wider range of credit markets. Taken together, these changes have transformed the process through which credit demands are met and credit risks are allocated and managed.

As I will discuss, I believe these developments generally have enhanced the efficiency and the stability of the credit markets and the broader financial system by making credit markets more transparent and liquid, by creating new instruments for unbundling and managing credit risks, and by dispersing credit risks more broadly. Interestingly, this is not the first time that we have witnessed innovations in derivatives markets that have led to these types of benefits. Later, I will very briefly draw some parallels between recent developments in credit derivatives and the development of agricultural futures in the mid-nineteenth century.

For all their benefits, these developments have posed some significant challenges to market participants. The complexity of some instruments creates difficulties with respect to valuation, risk measurement, and risk management. Also, the trading of certain instruments has at times run well ahead of developments in the infrastructure necessary for clearing and settling those trades. Although impressive progress is being made toward addressing these challenges, I believe they need continuing attention from market participants and policymakers.

Recent Developments
The evolution of the credit markets has been spurred by the astonishing growth of new credit instruments, particularly credit derivatives. The notional amount of credit derivatives outstanding has doubled each year for the past five years; it totaled $20 trillion at the end of June 2006, according to statistics compiled by the Bank for International Settlements (BIS).

The bulk of credit derivatives outstanding consist of single-name credit default swaps, or single-name CDS, which reference the obligations of a single obligor.1 Derivatives are sometimes faulted for their complexity, but that charge cannot be leveled against single-name CDS: The risk of a single-name CDS is essentially that of simply buying or selling short a bond. Single-name CDS make up 70 percent of all credit derivatives, according to the BIS. The bulk of CDS trading is in the investment-grade segment of the corporate credit market, although CDS trading involving high-yield names has been expanding quickly. Most recently, CDS that reference asset-backed securities have been a high-growth part of the market.

Single-name CDS can be used as building blocks to construct credit derivatives referencing portfolios of issuers. These so-called multiname CDS make up the remaining 30 percent of credit derivatives, according to the BIS. Some multiname CDS are quite straightforward, such as an index of actively-traded names in a particular market segment. Some, however, are indeed quite complex; they include certain structured credit derivatives that unbundle the risk of a portfolio of names into tranches with different seniorities and dramatically different risks.

Credit derivative indexes are currently the fastest-growing and most liquid area of the credit markets. They were created first in the most actively traded market segments: investment-grade and high-yield names in both North America and Europe. Recently, newer indexes have been created in other market segments, including securities backed by commercial mortgages, subprime residential mortgages, and European leveraged loans.2

Among the more complex credit derivatives, the credit index tranches stand out as an important development. A credit index tranche exposes an investor to a particular slice of the losses due to defaults among names in one of the credit derivative indexes. The so-called equity tranche bears a disproportionate share of the total credit risk of the underlying index. For example, an equity tranche might be exposed to the first 3 percent of losses. Other tranches would cover the remaining percentiles of loss, and the sum of all tranches reproduces the exposure of the entire index. As I will discuss in a few minutes, one factor behind the complexity of credit index tranches is that the loss exposure depends not only on the level of defaults but also on the correlation of defaults across issuers.

Another instrument in the credit markets, similar to a credit index tranche, is the collateralized debt obligation, or CDO. A CDO pools a portfolio of fixed-income assets into a tranched liability structure that is familiar from other securitization markets. For example, banks have long used a similar liability structure to fund their credit card loans to consumers. The most common types of collateral for CDOs are asset-backed and corporate securities and syndicated loans. CDOs backed by loans are referred to as collateralized loan obligations, or CLOs.

The growth of CLOs has certainly had an effect on the market for syndicated loans. Of course, syndicated loans are not a new instrument. They have been around since the 1970s. But recently, the secondary-market liquidity of syndicated loans has improved dramatically, in part because of the demand for loans by CLOs. This improved liquidity has transformed loans from buy-and-hold investments into traded assets. Market participants are now working to standardize documentation for trading credit default swaps referencing loans. These so-called loan CDS have already started to trade in small amounts.

The development of these new instruments and markets has been facilitated by nonbank institutional investors and has in turn helped such investors expand their participation in credit markets. Data on participation by nonbank institutional investors are difficult to come by, but such data are available for the syndicated loan markets.3 Historically, loan syndications, which include both loan commitments and term loans, were predominantly funded by banks. But in the period from 2001 through 2006, when the amount of term loans to U.S. nonfinancial corporations rose from $100 billion to more than $350 billion, the nonbank share of such lending rose from less than one-half to roughly two-thirds.

The institutional investors in these loans include mutual funds, insurance companies, pension funds, and hedge funds. In the mid-1990s, mutual funds were the most important type of institutional investor in these markets. More recently, identifying the ultimate sources of institutional demand has become more difficult. For example, from 2001 through 2006, about two-thirds of institutional term loans were purchased as collateral for the issuance of CLOs. Although institutional investors undoubtedly are the predominant investors in CLOs, little is known about the holdings of the various types of institutions. Also, while much is being made of the increasingly important role of hedge funds in credit markets, hedge funds, in turn, are increasingly managing assets on behalf of endowments, pension funds, and other institutional investors.4

Asset managers are clearly playing an increasingly important role in credit markets, whether they are managing mutual funds, CLOs, or hedge funds. The decisions of those asset managers are increasingly being driven by the preferences of institutional investors. And the decisions of the asset managers have a large influence on the pricing of credit, even for types of credit whose pricing historically was driven by the decisions of banks.

Benefits of Recent Developments
The new instruments, markets, and participants I just described have brought some important benefits to credit markets. I will touch on three of these benefits: enhanced liquidity and transparency, the availability of new tools for managing credit risk, and a greater dispersion of credit risk.

In listing these benefits, I am struck by the strong resemblance of what is happening right now in credit markets to what happened historically in other markets when derivatives were introduced. For example, the markets for agricultural commodities in the United States reaped some of these benefits when standardized futures contracts for wheat and other commodities were introduced in the middle of the nineteenth century.5

Historically, the secondary markets for corporate bonds, loans, and asset-backed securities were illiquid and not transparent. Liquidity in these [msg1] markets has improved over time but is still quite poor. For example, half of outstanding corporate bonds did not even trade once in the first three months of 2006.6 Individual bonds tend to be somewhat liquid immediately after they are issued, but trading activity declines quickly thereafter as investors put the bonds into buy-and-hold portfolios. Also, shorting corporate bonds is very difficult.

The dramatic improvement in credit market liquidity has been spurred by credit derivatives. One way to measure the improvement in liquidity is with bid-ask spreads. For investment-grade corporate bonds--a relatively liquid part of the bond market--the bid-ask spread averaged 64 basis points last year.7 The bid-ask spreads for single-name investment-grade CDS, however, are typically only 10 basis points or less, and the usual bid-ask spread for investment-grade credit indexes is just 2 basis points.

The liquidity of the secondary market for loans has also improved in recent years. Trading volume totaled $239 billion in 2006, up from $102 billion in 2000.8 A key factor driving the improvement in secondary-market liquidity is the expanded participation of nonbank institutional investors. These investors are active managers of credit risk, and consequently they appear to place a higher value on liquidity.

Along with liquidity, transparency in credit markets has also improved over time. Corporate bond markets are more transparent thanks to a regulatory change that took effect in 2002. Dealers must now report nearly all corporate bond trades to the NASD within fifteen minutes, and the NASD immediately reports the trade data to the market. For asset-backed securities and loans, price transparency is available from specialist vendors who aggregate and disseminate dealers’ prices. For example, in the syndicated loan market, one vendor currently aggregates data from more than seventy traders to price nearly 6,000 loans daily. Prices of many credit derivatives, including single-name CDS, credit derivative indexes, and credit index tranches, are widely available on services such as Bloomberg or Reuters. Complex credit derivatives such as CDO tranches are an exception to all this: They remain largely illiquid and nontransparent.

Enhanced liquidity and transparency should promote better risk management by market participants and facilitate broader participation in credit markets. Liquid markets make it easier to access historical price data and thus permit better measurement of credit risks. Measuring a risk more accurately allows it to be priced more accurately. A more transparent market with more accurate pricing is attractive to a wider array of investors. In effect, better liquidity and transparency have lowered the cost of entry into the credit markets.

In addition to enhanced liquidity and transparency, the recent developments in credit markets have equipped market participants with new tools for taking on, hedging, and managing credit risk. These new tools allow investors to more easily customize their credit risk portfolios. Investors can now construct a diverse portfolio at much lower transaction costs compared with purchasing a portfolio of corporate bonds or even single-name CDS. As derivatives, indexes can readily be used either to reduce or to take on more credit risk. In contrast, for corporate bonds, the lack of a well-developed securities lending market makes it difficult to shed credit risk by short selling.

The enhanced transparency and liquidity of credit markets and the development of new instruments for customizing the risk characteristics of credit exposures have resulted in a wider dispersion of credit risk. Although significant participation by nonbank institutional investors has long been a hallmark of U.S. credit markets, these developments have facilitated greater risk-bearing by entities other than banks and other highly regulated depository institutions. On its face, a wider dispersion of credit risk would seem to enhance the stability of the financial system by reducing the likelihood that credit defaults will weaken any one financial institution or class of financial institutions.

Some have expressed concern about the transfer of risk by banks and other heavily regulated depository institutions to more lightly regulated or unregulated entities. Some specific concerns are quite legitimate. For example, as I will discuss in a few moments, if banks transfer credit risk to other entities through mechanisms that expose the banks to counterparty risks to those entities, the transfer is fully effective only if the banks manage those counterparty risks prudently.

However, some other concerns about the transfer of credit risk outside the banking system seem to be based on questionable assumptions. For example, some observers believe that credit risks will be managed more effectively by banks because they generally are more heavily regulated than the entities to which they are transferring credit risk. But those unregulated or less regulated entities should in principle be subject to more-effective market discipline than banks because, without a safety net supporting them, their creditors have stronger incentives to monitor and limit their risk-taking. In fact, while many focus on the dangers of risk transfer to highly leveraged entities that might be vulnerable to a sharp widening of credit spreads, a significant portion of the risks that are being transferred outside the banking system are being transferred to institutional investors that are far less leveraged than banks.

Challenges Associated with Recent Developments
The benefits from the development of new instruments and markets that I have described will be fully realized only if market participants address various risk-management challenges posed by the use of these instruments. I will discuss three challenges: limiting counterparty credit risk, modeling default correlation, and improving the infrastructure for clearing and settling credit derivative trades.

But before I discuss the risk-management challenges, I want to emphasize that the fundamental risks in credit markets have not been changed by the new instruments that are now being traded. Credit risks may be traded among market participants, but that does not eliminate the risk. Investors in credit markets are still exposed to the risk that issuers may default on their obligations. And in the event of default, investors are still exposed to the further risk that the recovery rate will be lower than expected. The management of default and recovery risks presents nothing fundamentally new to investors. Instruments like single-name CDS and credit derivative indexes simply replicate the sort of credit exposures that have always existed.

From the perspective of financial stability, I believe that the most important risk-management challenge in credit markets is the management of counterparty credit risk. I mentioned earlier that institutional investors, including hedge funds, are now more active in credit markets. I also noted that when banks trade credit risk using new instruments such as credit derivatives or CDOs, they must take care to limit any counterparty credit risk that might result.

Banks commonly rely on collateral to mitigate counterparty credit risk on over-the-counter derivatives. Credit derivatives are no exception. Also, banks universally require their hedge fund counterparties to post collateral to cover current exposures and, with some exceptions, to cover potential exposures from future market movements. But given the growing role of hedge funds in credit markets, it is appropriate to ask whether dealer banks have enough collateral to protect them against a stress scenario that goes well beyond the recent benign experience in credit markets.

Default correlation is a distinctly new aspect of credit risk. The value of credit index tranches and CDO tranches is sensitive not only to the number of defaults among a set of issuers but also to the correlation of defaults. The more senior tranches suffer losses only in a scenario with many correlated defaults. The value of these senior tranches falls when default correlation rises. The value of a first-loss tranche rises when default correlation rises. And somewhere in the middle of the capital structure is a tranche whose value is roughly insensitive to correlation. The mathematical relationship between tranche value and correlation depends on the particular model that is used to forecast defaults. This dependency exposes dealers and investors to so-called correlation risk if their models or forecasts of default correlation turn out to be incorrect.

Correlation risk is challenging to measure and manage, and fairly recently some market participants learned a hard lesson about those challenges. In May 2005, a widening of credit spreads for several automotive companies led to sharp movements in the prices of credit index tranches that seemed to catch market participants by surprise. Their models of correlation risk seemed to have lagged behind the development of the new tranched credit products. Since then, much energy has been devoted to building better models of correlation risk, but I believe it is fair to say that much work remains to be done before this risk can be considered to be fully understood.

These risk-management challenges have not gone unnoticed by market participants themselves. In 2005, a private-sector group, the Counterparty Risk Management Policy Group II, or CRMPG II, chaired by E. Gerald Corrigan, produced a report highlighting many of these issues.9 That report also made a number of useful recommendations to market participants on how they could address some of the challenges I have mentioned here. It is encouraging to find market participants taking a leading role in making the improvements in risk management that will be needed to fully reap the benefits of innovations in credit markets.

The third and final challenge I will discuss is that of infrastructure. The very rapid growth of trading credit derivatives had until recently outpaced the development of the infrastructure necessary to clear and settle those trades. Post-trade processes were largely manual, with attendant inefficiencies and risks. By early 2005, credit derivatives dealers had huge backlogs of unconfirmed trades, even though they had greatly increased their back-office resources. Unconfirmed trades increase the potential for material inaccuracies in trade records, which can cause mismeasurement and mismanagement of market risks and counterparty credit risks.

Market infrastructures can be improved only through collective actions by market participants. In 2005, some stimulus for the necessary collective actions was provided by both the private sector and the public sector. CRMPG II called attention to the growing backlogs and the risks that they posed to market participants and called for the convening of an industry roundtable to address them.10 Prudential supervisors then took the lead. In September 2005 they called fourteen leading dealers to the Federal Reserve Bank of New York, where the supervisors collectively made clear their concerns about the risks posed by the growing backlogs.

The supervisors wisely avoided any temptation to design their own improvements to the market infrastructure. Instead, they simply insisted that the backlogs be reduced and left it to the dealers who had been at the meeting (and who became known as the Fed 14) to figure out with other market participants how best to achieve that objective. The market participants recognized that automation was the key; manual processes simply are not scalable. Both dealers and asset managers embraced use of the Depository Trust & Clearing Corporation’s Deriv/Serv electronic confirmation service. The results have been dramatic. Between September 2005 and December 2006, aggregate credit derivatives confirmations outstanding thirty days or more at the fourteen dealers declined 92 percent despite continued rapid growth in trading volumes. With the encouragement and support of supervisors, a larger group of dealers and asset managers are now turning their attention to addressing backlogs in the equity derivatives markets.

Conclusions
Credit markets undoubtedly will continue to evolve in the years to come. In the short run, rapid change can pose significant challenges to market participants. Cooperative initiatives, such as CRMPG II and the Fed 14, can contribute greatly to ensuring that those challenges are met successfully by identifying effective risk-management practices and by stimulating collective action when it is necessary, notably in achieving improvements in market infrastructures. The recent success of such initiatives strengthens my confidence that future innovations in the market will serve to enhance market efficiency and stability, notwithstanding the challenges that inevitably accompany change.

Footnotes

1. A CDS provides the purchaser with protection against the cost of defaults or other credit events that reduce the market value of underlying reference obligations (usually bonds or loans). Reference obligations and obligors are known as “names.”

2. A leveraged loan is commonly defined as a syndicated loan, typically to a riskier borrower, with an interest rate of at least libor plus 125 basis points.

3. Standard and Poor’s Leveraged Commentary and Data, “Leveraged Lending Review,” 2006:Q3.

4. One industry survey forecasts that institutions will account for roughly half of hedge fund inflows in 2007, up from virtually zero in 2000 (“Hedge Funds,” International Financial Services, London, March 2006, p. 3, chart 7).

5. See Randall S. Kroszner (1999), “Can the Financial Markets Privately Regulate Risk? The Development of Derivatives Clearinghouses and Recent Over-the-Counter Innovations,” Journal of Money, Credit, and Banking, vol. 31 (August, part 2), pp. 596-618.

6. Calculated from NASD, TRACE Corporate Bond Data.

7. Calculated from NASD, TRACE Corporate Bond Data.

8. Reuters Loan Pricing Corporation, www.loanpricing.com/analytics/pricing_service_volume1.htm .

9. Counterparty Risk Management Policy Group II (2005), Toward Greater Financial Stability: A Private Sector Perspective, July 27, www.crmpolicygroup.org .

10. Counterparty Risk Management Policy Group II, Toward Greater Financial Stability, p. 19.

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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