주택금융공사 유석희 조사연규팀장의 '미국 모기지컴퍼니의 성장발전과 운영현황' 보고서 요약분입니다.
□ 미국 모기지컴퍼니 산업의 성장배경
ㅇ 장기, 고정, 분할상환 방식의 주택금융관행 정착
- 대공황이 발생한 1930년대 이후 80년대 초의 시장금리 급등으로 규제가 철폐되기 전까지 반세기 동안, 주택금융의 대부분을 공급하던 저축대출조합(S&L)과 상업은행의 변동금리 대출취급이 예금자보호 등을 목적으로 허용되지 않음으로써 미국은 주택금융 성장기에 장기, 고정, 분할상환 방식이 대표적, 전통적 상품유형으로 정착됨
※ 장기, 고정, 분할상환조건의 모기지대출은 미국 정부지원기업(GSE)의 일반적인 유동화방식에 가장 적합한 자산으로서 수신기능이 없는 모기지컴퍼니는 유동화를 전제로 고정위주의 대출을 영위
- 미국의 전형적인 주택금융 수요자는 주거목적의 주택 사용가치를 중시하여 분할상환방식을 주택구입을 위한 장기금융으로 이해하고 변동조건의 미끼금리에 대비되는 고정금리적용을 보험의 개념으로 수용하는 경향을 보여 옴
※ 주택가격상승에 따른 최근의 변동형 모기지대출 증가에도 불구하고 2005년중 취급액 3조달러의 49.6%, 2005년말 현재 모기지잔액 10조달러의 69%가 30년만기로 대표되는 고정금리상품으로 구성
ㅇ 우호적인 역사적, 제도적 환경의 조성
- 수신금리 상한설정 및 변동금리대출 취급제한과 80년대 초 2차 석유파동에 따른 시장금리급등으로 미국 모기지대출시장의 과반을 점유했던 저축대출조합(S&L)의 영업기반이 크게 위축되면서 예금자보호의 필요성이 없어 연방기구의 직접적인 규제를 받지 않았던 모기지컴퍼니가 미국의 주택금융 공급시장을 주도하게 됨
- 1970년을 전후한 미국 정부지원기업의 본격적인 출범과 이에 따른 2차시장의 발달은 80년대 이후 원활한 유동화를 통한 모기지컴퍼니 성장의 발판으로 작용함
※ 2005년 현재 미국에서는 약 2,000여개의 모기지컴퍼니가 전체 주택대출취급액의 60% 이상을 공급
ㅇ 채권시장을 비롯한 자본시장의 발달
- 자본시장의 발전과 이에 따른 투자수요의 저변확대는 유동화증권의 발행비용을 낮추어 모기지컴퍼니가 주로 취급하는 장기분할 고정금리 모기지의 가격경쟁력을 높임
ㅇ 모기지대출의 모집 및 중개기능 활성화
- 미국의 모기지시장에는 모기지컴퍼니와 직, 간접적으로 관련을 맺고 있는 3만 이상의 독립적인 대출중개인(mortgage broker)이 법인 또는 개인 차원으로 활동하며 전체 모기지취급액의 70% 이상을 공급하는 창구역할을 수행하고 있음
ㅇ 모기지 대출신청의 자동화 등 업무처리기술의 발전
- 인터넷을 기반으로 한 대출신청 및 심사업무의 자동화는 모기지컴퍼니와 대출중개인의 업무효율성을 높여 영업력과 시장입지를 유지, 강화하는 데 기여함
□ 우리나라 주택금융시장에 대한 시사점
ㅇ 우리나라 주택금융시장 현황
- 우리나라 은행권의 주택담보대출잔액은 외환위기 이후 크게 증가하여 2006. 8월 현재 204조원에 이르는 가운데 고정금리 적용비중은 2% 정도에 불과하여 대출자산의 안정성이 취약한 구조임
- 또한 우리나라 전체 주택담보대출의 80% 정도가 주로 단기예수금으로 대출재원을 조성하는 은행권에 의해 공급되고 있어 주택금융의 장기화와 자본시장 육성을 위한 유동화의 유인이 형성되기 어려운 실정임
ㅇ 주택금융시장 발전을 위한 시사점
- 장기, 고정, 분할상환 조건의 주택담보대출 취급을 권장하고 단기, 변동, 일시상환대출을 억제함으로써 가계대출의 안정성을 제고하고 금융권의 유동화유인을 증대시켜 궁극적으로 주택시장의 안정과 자본시장의 발전을 이루어야 할 것임
- 이를 위한 제도적 접근으로 변동과 고정에 대한 소득공제혜택 차별화, 담보인정비율 차별화, 위험가중치적용 차별화, 변동금리상품에 대한 부보제한, 금리변동폭에 대한 상한설정 등의 방안을 검토할 수 있겠음
- 또한 기구적인 접근방법으로 여신전문금융회사 형태의 주택대출취급전문기관 설립, 독립적인 대출중개인 운영제도 도입 등의 방안이 검토될 수 있음
□ 미국 모기지컴퍼니 산업의 성장배경
ㅇ 장기, 고정, 분할상환 방식의 주택금융관행 정착
- 대공황이 발생한 1930년대 이후 80년대 초의 시장금리 급등으로 규제가 철폐되기 전까지 반세기 동안, 주택금융의 대부분을 공급하던 저축대출조합(S&L)과 상업은행의 변동금리 대출취급이 예금자보호 등을 목적으로 허용되지 않음으로써 미국은 주택금융 성장기에 장기, 고정, 분할상환 방식이 대표적, 전통적 상품유형으로 정착됨
※ 장기, 고정, 분할상환조건의 모기지대출은 미국 정부지원기업(GSE)의 일반적인 유동화방식에 가장 적합한 자산으로서 수신기능이 없는 모기지컴퍼니는 유동화를 전제로 고정위주의 대출을 영위
- 미국의 전형적인 주택금융 수요자는 주거목적의 주택 사용가치를 중시하여 분할상환방식을 주택구입을 위한 장기금융으로 이해하고 변동조건의 미끼금리에 대비되는 고정금리적용을 보험의 개념으로 수용하는 경향을 보여 옴
※ 주택가격상승에 따른 최근의 변동형 모기지대출 증가에도 불구하고 2005년중 취급액 3조달러의 49.6%, 2005년말 현재 모기지잔액 10조달러의 69%가 30년만기로 대표되는 고정금리상품으로 구성
ㅇ 우호적인 역사적, 제도적 환경의 조성
- 수신금리 상한설정 및 변동금리대출 취급제한과 80년대 초 2차 석유파동에 따른 시장금리급등으로 미국 모기지대출시장의 과반을 점유했던 저축대출조합(S&L)의 영업기반이 크게 위축되면서 예금자보호의 필요성이 없어 연방기구의 직접적인 규제를 받지 않았던 모기지컴퍼니가 미국의 주택금융 공급시장을 주도하게 됨
- 1970년을 전후한 미국 정부지원기업의 본격적인 출범과 이에 따른 2차시장의 발달은 80년대 이후 원활한 유동화를 통한 모기지컴퍼니 성장의 발판으로 작용함
※ 2005년 현재 미국에서는 약 2,000여개의 모기지컴퍼니가 전체 주택대출취급액의 60% 이상을 공급
ㅇ 채권시장을 비롯한 자본시장의 발달
- 자본시장의 발전과 이에 따른 투자수요의 저변확대는 유동화증권의 발행비용을 낮추어 모기지컴퍼니가 주로 취급하는 장기분할 고정금리 모기지의 가격경쟁력을 높임
ㅇ 모기지대출의 모집 및 중개기능 활성화
- 미국의 모기지시장에는 모기지컴퍼니와 직, 간접적으로 관련을 맺고 있는 3만 이상의 독립적인 대출중개인(mortgage broker)이 법인 또는 개인 차원으로 활동하며 전체 모기지취급액의 70% 이상을 공급하는 창구역할을 수행하고 있음
ㅇ 모기지 대출신청의 자동화 등 업무처리기술의 발전
- 인터넷을 기반으로 한 대출신청 및 심사업무의 자동화는 모기지컴퍼니와 대출중개인의 업무효율성을 높여 영업력과 시장입지를 유지, 강화하는 데 기여함
□ 우리나라 주택금융시장에 대한 시사점
ㅇ 우리나라 주택금융시장 현황
- 우리나라 은행권의 주택담보대출잔액은 외환위기 이후 크게 증가하여 2006. 8월 현재 204조원에 이르는 가운데 고정금리 적용비중은 2% 정도에 불과하여 대출자산의 안정성이 취약한 구조임
- 또한 우리나라 전체 주택담보대출의 80% 정도가 주로 단기예수금으로 대출재원을 조성하는 은행권에 의해 공급되고 있어 주택금융의 장기화와 자본시장 육성을 위한 유동화의 유인이 형성되기 어려운 실정임
ㅇ 주택금융시장 발전을 위한 시사점
- 장기, 고정, 분할상환 조건의 주택담보대출 취급을 권장하고 단기, 변동, 일시상환대출을 억제함으로써 가계대출의 안정성을 제고하고 금융권의 유동화유인을 증대시켜 궁극적으로 주택시장의 안정과 자본시장의 발전을 이루어야 할 것임
- 이를 위한 제도적 접근으로 변동과 고정에 대한 소득공제혜택 차별화, 담보인정비율 차별화, 위험가중치적용 차별화, 변동금리상품에 대한 부보제한, 금리변동폭에 대한 상한설정 등의 방안을 검토할 수 있겠음
- 또한 기구적인 접근방법으로 여신전문금융회사 형태의 주택대출취급전문기관 설립, 독립적인 대출중개인 운영제도 도입 등의 방안이 검토될 수 있음
