통상 美 채권 투자자들은 금리변화를 예상할 때 인플레 및 고용시장을 핵심으로 본다. 하지만 이제 그 핵심 요소에 "주택가격"이 포함되어야 할 것으로 보인다.지난 해 하반기부터 美 주택시장의 거품 형성은 금융시장의 중요한 화도로 부상하고 있으며, 연준리의 통화정책도 큰 영향을 받고 있다는 지적이 많이 나오고 있는 중이다.이와 관련, 美 월스트리트저널(WSJ)지는 18일자 기사("Interest-Rate Policy Starts at Home")를 통해 영국 및 호주 등의 경험을 볼 때 주택가격의 변화가 통화정책에 분명한 영향을 미치고 있다는 점에 주목할 필요가 있다고 경고했다. 그러나 신문은 미국의 경우를 이들 나라와 직접 비교할 수는 없다고 단서를 달았다.통상 영국이나 호주의 주택 구입자들은 자금을 빌릴 때 변동금리를 이용하지만, 미국의 경우 모기지가 고정금리로 이용되는 경우가 많다는 차이가 있고, 또 주택가격 상승률도 지난 惻璲?영국 및 호주가 두 자리 수에 이르고 있어 미국에 비해 훨씬 높다는 점을 감안해야 한다는 것.그러나 WSJ는 주택담보부 대출의 경우 연준리 통화정책에 따라 금리가 변화할 뿐 아니라 모기지에서도 변동금리가 점차 대중화되어가고 있기 때문에 많은 미국인들이 점차 금리 변동성에 노출되고 있다고 강조했다.美 모기지은행협회에 따르면 변동금리부 모기지 신청 규모가 전체 모기지 신청규모의 1/3에 달하고 있다고 신문은 전했다. 더구나 점차 주택담보 대출이 증가하고 있어 소비자들의 대출욕구가 그 어느 때보다 높은 실정이라고 한다. 주택담보 대출은 통상 단기금리의 등락에 따라 이자율이 변하도록 되어 있는 경우가 대부분이다.또 신문은 美 연방준비제도이사회(FRB)는 종종 경제 펀더멘털과 인구의 변화로 1990년말에 시작된 주택시장의 붐을 설명하곤 하는데, 지난 12월 FOMC 의사록에서는 일부 연준리 의원들이 투기적인 움직임이 경계해야 할 수준까지 증가했다는 사실을 경고하고 나서 주목을 끌었다는 사실에 대해서도 환기시켰다.전문가들은 연준리가 분명히 투기에 대해 우려하고 있지만, 이를 노골적으로 표현하여 시장을 동요하게 만드는 것보다는 점진적인 금리인상을 통해 자산시장의 과열을 진정시키는 것을 바랄 것이라고 분석한다.◆ 영국, 호주 등 점진주의적 긴축정책 실폐 사례 주목해야 하지만 영국의 사례에서 보듯이 점진주의적 금리인상 정책은 분명히 한계를 노정할 수 있다는 주장도 만만치 않다.지난 2003년 말 호주와 영국은 각각 주택시장의 과열을 금리인상 결정의 주요한 근거로 제시했다. 호주는 2002년 이미 50bp 금리를 인상하였과 2003년에도 다시 같은 폭의 금리인상을 단행한 뒤 상황을 관망하고 있다. 한편 영국은 지난 해까지 금리인상을 지속, 기준금리를 4.75%로 긴축 사이클이 시작된 이후 125bp 인상을 단행했다.문제는 이들 중앙은행이 주택시장이 금리변화에 대단히 민감하게 반응한다는 것을 사람들이 인식하기 시작하기 전에 금리인상을 중단하고 있었다는 점이다. 호주준비은행은 주택 및 대출시장이 붕괴하지 않을 것이란 확신이 들면 올해 다시 금리를 인하할 가능성이 있으나, 일부 전문가들은 영란은행이 주택가격 급락을 마고 소비심리를 개선하기 위해 금리를 완화할 가능성이 있다고 전망하는 중이다. 지난 주 영란은행은 정책금리를 동결한다고 발표했는데, 이로써 5회 연속 금리동결 결정이 내려진 상황이다.◆ 연준리 금리인상 영향, "지금부터가 관건"전문가들은 올해 美 연준리 역시 금리를 3%~3.5%까지 인상한 뒤 "금리인상의 영향을 관망"하는 태도를 보일 가능성이 높은 것으로 보고 있다. 최근까지 연준리 관계자들의 발언을 종합해보면, 인플레 압력은 잘 제어되고 있지만, 당분간 금리인상이 중단될 가능성은 없어 보인다대부분의 연준리 관계자들은 "저금리 정책을 너무 오래 끌어왔다"고 우려하고 있는데, 이는 금융시장 뿐 아니라 주택보유자들에게도 큰 영향을 미쳤다. 美 주택규제당국에 따르면, 패니 매 혹은 프레디 맥 등의 모지기를 이용한 단독세대 주택의 평균가격은 지난 해 9월말 현재 1년만에 13%나 상승, 1979년 이후 최고 상승세를 나타낸 바 있다.일부 전문가들은 연준리 금리인상이 소비자들의 주택구입 능력에 영향을 주고 또 주택가격이 두 자리 수 상승할 것이라는 기대를 사라지게 할 수 있으며, 실제로 이런 일이 발생하게 된다면 금리인상 행진이 중단되고 "관망 모드"로 전환하게 될 가능성이 있다고 전망한다.그러나 다수 전문가들은 연방금리가 이제 물가상승률 정도의 수준에 있는 만큼, 지금부터 추가 금리인상이 주택시장과 소비자지출에 어떤 영향을 미치게 될 것인지를 지켜봐야 할 것이라는 신중한 태도를 나타내고 있다고 신문은 덧붙였다.[뉴스핌 Newspim] 김사헌 기자 herra79@newspim.com