[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 등록임대사업자에 대한 세제 혜택을 단계적으로 축소하기로 하면서 최장 10년간 의무임대를 이어 온 사업자들이 불만을 나타내고 있다. 세 부담 증가를 피하기 위해 등록임대주택을 매각하거나 직접 거주로 전환하는 사례가 늘어날 경우 기존 임대주택이 시장에서 이탈해 전월세 공급을 위축시킬 수 있다는 지적이다.

◆ 의무임대 뒤 혜택 축소…"정부 믿었는데 조건 바뀌어"

15일 부동산 업계에 따르면 정부가 등록임대주택에 적용하던 양도소득세 혜택을 단계적으로 축소하면서 임대사업자들의 반발이 거세지고 있다.

재정경제부는 지난 3일 발표한 세제개편안을 통해 등록임대주택의 양도소득세 중과 배제와 장기보유특별공제 혜택을 축소하기로 했다. 기존 요건을 충족한 등록임대주택도 원칙적으로 내년 말까지 처분해야 기존 양도세 혜택을 받을 수 있다.

팔 때 적용되는 세제 혜택만 줄어드는 것이 아니다. 현재는 일정 요건을 갖춘 임대사업자가 자신이 실제 거주한 주택을 매각할 경우, 등록임대주택을 여러 채 보유하고 있더라도 1주택자로 간주해 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 이번 개정으로 등록임대주택에 대한 양도세 중과 배제 기간이 종료되면 해당 주택들이 다시 다주택 보유 주택 수에 포함될 수 있다. 별도의 예외 규정이 마련되지 않는다면 자신이 거주하던 주택을 매각할 때 적용받던 비과세 혜택도 사라질 수 있다는 의미다.

임대사업자들은 정부가 제시한 의무를 장기간 이행한 뒤 관련 세제 혜택을 축소하는 것은 부당하다며 반발하고 있다. 정부가 그동안 세제 혜택을 제공한 것도 민간 임대주택 공급을 늘리는 대신 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한하고 8~10년의 의무임대기간을 준수하도록 하는 등 일정한 의무를 부과한 데 따른 것이라는 주장이다.

등록임대사업자 A씨는 "정부 방침을 믿고 그동안 임대료를 마음대로 올리지도 못한 채 의무를 지켰는데 이제 와 1년 안에 팔지 않으면 약속했던 혜택을 없애겠다는 것"이라며 "처음부터 이런 조건이었다면 장기간 임대사업을 선택할 사람이 얼마나 됐겠느냐"고 말했다.

또 다른 임대사업자 B씨는 "일반 다주택자는 임대료나 주택 처분을 자유롭게 결정했지만 등록임대사업자는 임대료 인상 제한과 의무임대기간을 지켰다"며 "전월세 가격이 급등할 때도 임대료를 제한받으며 공급자 역할을 했는데 이제 일반 다주택자와 사실상 똑같이 취급하는 것은 납득하기 어렵다"고 주장했다.

◆ 서울 전세매물 감소…"실거주 늘면 가격 변동성 확대"

이들은 임대료 인상 제한과 의무임대기간 등 각종 규제를 부담하며 시세보다 낮은 가격으로 임대주택을 공급해왔다고 강조한다. 대한주택임대인협회 분석 결과 2024년 기준 서울 등록임대 아파트 평균 전세가는 4억1132만원으로 일반 아파트 평균 6억3176만원의 65% 수준이다. 2018~2024년 일반 아파트 전세가격이 36.5% 오르는 동안 등록임대 아파트는 14.4% 상승했다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 "의무기간이 끝나는 시점에 기존 세제 혜택까지 없애는 것은 제도에 대한 신뢰를 훼손하는 일"이라며 "정부가 등록임대를 장려할 때는 민간 임대주택 공급과 전월세시장 안정을 위한 정책 파트너로 활용해놓고 이제 와서 이를 바꾸는 것 형평성에도 맞지 않는다"고 주장했다.

문제는 임대사업자들이 세금 부담을 피하기 위해 선택할 수 있는 방법이 제한적이라는 점이다. 토지거래허가구역이나 재건축·재개발 사업이 진행되는 단지는 거래 자체가 쉽지 않고, 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 정해진 유예기간 안에 주택을 처분하기 어려운 경우도 발생할 수 있다. 

등록임대주택의 의무임대기간 종료가 집중되면서 전세시장에 미칠 영향이 커질 수 있다는 전망도 나온다. 국토교통부 통계 분석 결과 2028년까지 서울에서 등록이 말소되는 아파트 가운데 약 3만7000가구가 실거주 전환 등에 나설 경우 전세시장에서 이탈할 가능성이 있다.

이미 서울 전세시장은 매물 감소와 가격 상승 압력을 받고 있다. 부동산 플랫폼 '아실'에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만940건으로 전년 동기보다 10.8% 줄었다. 이달 첫째 주 기준 서울 25개 자치구 가운데 15곳의 전세가격지수가 전주보다 상승했다. 금천구가 0.8%, 은평구 0.6%, 강북·성북구가 각각 0.5% 올랐다. 상대적으로 가격이 낮은 외곽지역에서 상승세가 두드러졌다.

◆ "임대시장 버팀목" vs "갭투자 키웠다"…평가도 엇갈려

전문가들은 세제 강화가 임대인의 실거주 전환을 촉진할 경우 전월세 공급 감소로 이어질 가능성을 경고한다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "비거주자 입장에서는 세 부담을 낮추기 위한 실거주 전환 유인이 커질 수 있다"며 "기존 임차인이 거주하던 주택이 실거주용으로 전환되면 임대 매물은 감소하는 반면 밀려난 임차 수요는 새로 시장에 유입돼 전월세 가격 변동성이 확대될 가능성이 있다"고 말했다.

월세 전환이 빨라질 가능성도 있다. 남 연구원은 "보유세 부담을 분산하기 위해 계약 만료 이후 신규 계약부터 월세를 받으려는 임대인이 늘 수 있다"며 "월세화가 가속화되면 전세매물 감소와 전셋값 재상승이 반복될 가능성도 배제하기 어렵다"고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "임대주택 자체가 늘어나기 어려워지는 만큼 단기적으로는 임대시장이 일부 위축되고 장기적으로는 상당한 위축으로 이어질 수 있다"며 "공공이 모든 임대수요를 감당하기는 어렵다"고 말했다.

이어 "매도가 어렵다면 임대인이 당분간 전세금을 높여 받으며 현 상태를 유지하는 선택도 할 수 있다"며 "결국 팔 수밖에 없을 때까지 세금을 계속 높이는 방식으로 정책이 작동하면 그 강도에 따라 오히려 임대시장을 왜곡할 우려가 있다"고 지적했다.

등록임대사업자에 대한 세제 혜택 축소가 임대주택 공급 감소로 곧바로 이어진다고 보기 어렵다는 반론도 있다. 기존 주택을 매입해 임대사업자로 등록하는 '매입형'은 새로운 임대주택을 공급하는 것이 아니라 기존 주택의 소유자만 바꾸는 구조다. 이를 고려했을 때 세제 혜택을 유지해야 전월세시장이 안정된다는 논리는 설득력이 떨어진다는 의견이 나온다.

오히려 2017~2018년 양도세 중과 배제와 보유세 혜택 등이 확대되면서 전세를 낀 주택 매입과 임대사업자 등록이 함께 급증했고, 이것이 주택 매매가격을 끌어올리는 부작용을 낳았다는 주장이다.

채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "건설임대는 실제 주택을 새로 공급하지만 매입임대는 기존 아파트를 사서 등록하는 것이어서 주택 수 자체가 늘어나는 것은 아니다"라며 "등록이 말소되는 주택은 양도세 중과에서도 배제되는 만큼 세제 혜택을 계속 유지해 보유를 유도하기보다 보유 부담을 정상화해 매물이 시장에 나오도록 하는 것이 필요하다"고 말했다.

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