[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 지난해 하반기 수도권 물류센터 거래 규모가 전분기 대비 2배 이상 급증하며 3조원대를 회복했다. 공실률도 소폭 하락하며 안정세를 찾았으나, 신규 착공 면적 감소와 경기도의 건축 규제 강화로 향후 대형 센터 공급 부족이 심화될 것이란 전망이 나온다.

12일 상업용 부동산 전문기업 '쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아'는 '2025년 하반기 물류시장 보고서'를 통해 이 같이 밝혔다.

지난해 하반기 수도권 신규 물류센터 공급 면적은 약 53만㎡를 기록하며 전기 대비 다소 증가했다. 3분기 공급이 다소 저조했으나, 4분기 들어 6만6116㎡ 이상의 대형 물류센터 공급이 집중되며 전체 물량을 견인했다.

신규 착공은 총 9건으로 집계됐지만 합산 면적은 전기 대비 축소돼 향후 공급 절벽 기조는 지속될 전망이다. 권역별로는 상반기 공급이 급감했던 서부권이 회복세를 나타냈으며, 2024년부터 지속적으로 감소했던 동부권의 공급량 또한 반등했다. 하반기 주요 공급 사례로는 ▲서부권의 로지스HK 시화 물류센터(8만8440㎡) ▲남부권의 켄달스퀘어 일죽로지스틱스파크 D·E블럭(10만6582㎡) ▲동부권의 로지스포인트 신해리(5만2882㎡)가 있다.

같은 기간 수도권 물류센터 공실률은 전기 대비 1.6%포인트(p) 하락한 20.5%를 기록하며 유형과 권역별 차이를 보이고 있다. 유형별로는 상온 14.7%(-2.0%p), 저온 40.7%(-1.4%p)를 나타내며 전반적인 지표가 개선됐다.

권역별로는 동부권에서 3PL(제3자 물류) 업체의 저온 임차로 공실률이 크게 하락했으며, 남부권은 이커머스 및 관련 3PL 수요 집중으로 상온 공실률이 대폭 개선됐다. 기존 공실이 누적된 북부권은 추가 임차인 이탈로 저온 공실이 심화되며 임대료도 큰 폭으로 하락했다.

김수경 C&W코리아 리서치팀장은 "신규 공급 제한 기조가 지속되는 가운데, 최근 물류창고 건축물 길이를 규제하는 조례를 제정한 경기도에선 임차사 선호도가 높은 넓은 바닥면적의 센터 공급이 제한될 수도 있다"며 "이러한 불균형 속에서 입지가 우수한 기존 센터와 신축 대형 센터를 중심으로 자산 흡수가 가속화되며 수도권 전체 공실률은 점진적 하락 추세가 예상된다"고 말했다. 

거래 시장은 활기를 되찾았다. 지난해 하반기 수도권 물류센터 거래 규모는 약 3조1000억원으로 전기 대비 110% 급증하며 2023년 상반기 이후 처음으로 3조원을 상회했다. 거래는 공실률 10% 미만의 대형 코어 자산에 집중됐으며 이커머스 및 유통사의 장기 임차로 안정성이 검증된 자산들이 시장 거래를 주도했다. 청라 로지스틱스센터(약 1조원)와 시화 MTV 센터(약 5123억원)가 대표적인 사례다.

해외 투자액은 상반기 약 9600억원에서 약 2조3000억원으로 대폭 확대됐다. 김 팀장은 "NPL(부실채권)성 거래는 급감했으나 잔존하는 경공매 자산들로 인해 본격적인 시장 정상화 여부는 지속적인 주시가 필요하다"며 "저온 공실 및 유효 층고, 하중, 램프 접근성 등 물리적 제원의 열위에 따른 리스크가 상존해 자산별 펀더멘털 기반의 선별적 투자 기조는 심화되는 추세"라고 설명했다.

Q. 2025년 하반기 수도권 물류센터 공급은 어느 정도 수준이었나요?
A. 2025년 하반기 수도권 신규 물류센터 공급 면적은 약 53만㎡로 전기 대비 소폭 증가했습니다. 3분기에 공급이 다소 저조했으나, 4분기에 6만6116㎡ 이상의 대형 물류센터가 집중되며 전체 공급을 견인한 것으로 나타났습니다.

Q. 향후 수도권 물류센터 공급 전망은 어떻게 돼 있나요?
A. 2025년 하반기 신규 착공은 9건으로 전기 대비 숫자는 비슷하지만 합산 면적은 축소됐고, 이로 인해 향후에도 공급이 제한되는 '공급 절벽' 기조가 지속될 전망입니다. 특히 경기도가 물류창고 건축물 길이를 규제하는 조례를 제정하면서, 임차사 선호도가 높은 넓은 바닥면적의 대형 센터 공급이 제한될 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.

Q. 2025년 하반기 수도권 물류센터 공실률은 어떻게 변화했나요?
A. 2025년 하반기 수도권 물류센터 공실률은 전기 대비 1.6%포인트 하락한 20.5%를 기록했습니다. 상온은 14.7%(-2.0%p), 저온은 40.7%(-1.4%p)로 유형별로 모두 공실률이 개선됐습니다. 

Q. 2025년 하반기 수도권 물류센터 거래 시장은 어떤 양상이었나요?
A. 2025년 하반기 수도권 물류센터 거래 규모는 약 3조1000억원으로 전기 대비 110% 급증하며, 2023년 상반기 이후 처음으로 3조원을 상회했습니다. 대표적으로 청라 로지스틱스센터(약 1조원)와 시화 MTV 센터(약 5123억원)가 대형 거래 사례로 꼽혔습니다.

Q. 해외 자본이 수도권 물류센터 시장에 어떤 영향을 미쳤나요?
A. 2025년 하반기 수도권 물류센터 해외 투자액은 상반기 약 9600억원에서 약 2조3000억원으로 대폭 늘어났습니다. NPL(부실채권)성 거래는 급감했지만 남은 경공매 자산들로 인해 시장 정상화 여부는 계속 지켜봐야 한다는 평가가 나옵니다.

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