[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 내달 4일부터 약 200가구 미만의 소규모 주택 정비사업에서 1가구 1주택자는 소유 5년·실거주 3년 요건을 채우면 조합원 지위를 양도할 수 있게 된다.

또 재건축 상가조합원의 부담금을 산정할 때 주택가격 외에도 부대·복리 시설의 가격도 합산해서 산정 할수 있게 된다. 이에 따라 상가조합원들의 재건축 부담금 부담이 줄게 돼 일부 지지부진했던 재건축 단지의 추진에도 속도가 붙을 전망이다.

이와 함께 국가와 지방자치단체가 시도를 뛰어넘는 '초광역권' 개발을 추진할 수 있게 하는 이른바 '메가시티 특별법'도 시행된다.

국토교통부는 이같은 내용으로 하는 '소규모주택정비법'·'재건축이익환수법'·'국토기본법' 시행령 개정안이 26일 국무회의에서 통과됐다고 밝혔다.

국토교통부 청사

◇ 1주택자 소유 5년·실거주 3년이면 조합원 지위 양도…200가구 미만 소규모 재건축 단지 대상

우선 '소규모주택정비법' 시행령 개정안을 살펴보면 1만㎡ 미만 규모로 추진되는 소규모 주택 정비사업에서 실거주자의 조합원 지위 양도가 허용된다. 지난 2월3일 공포된 소규모주택정비법에선 투기과열지구 내에서 시행하는 소규모주택 정비사업의 경우, 조합설립 인가 이후에 1가구 1주택자로서 일정기간 이상 주택을 소유하고 거주한 양도인은 양수인에게 조합원 지위를 양도할 수 있도록 허용해 실거주자의 재산권을 보호할 수 있도록 했다. 이에 따라 이번 시행령를 통해 주택을 5년 이상 소유하고 3년 이상 거주한 1가구 1주택자의 경우에 조합원 지위를 양도할 수 있도록 허용했다.

대규모 재건축·재개발 사업에 관해 규정한 도시정비법은 조합원 지위를 양도 요건으로 소유 10년·실거주 5년을 제시하고 있다. 10년 이상이 걸리는 대규모 정비사업과 달리 사업 기간이 5년 안팎에 불과한 소규모 주택 정비사업에선 투기 방지를 위해 소유 5년·실거주 3년이면 충분하다는 게 정부의 판단이다.

또 가로주택정비사업의 층수 제한 규정도 완화된다. 시행령 개정안에는 '15층 이하의 범위에서' 라는 문구를 삭제하고, 가로구역의 규모와 도로의 넓이 등을 고려해 각 지방자치단체 자율적으로 층수를 제한할 수 있도록 했다. 제2종 일반주거지역에서 시행하는 가로주택정비사업의 경우 지자체 조례로 15층 이하에서 층수를 제한할 수 있어 서울시, 경기도 일부 지방자치단체에서는 건축물의 층수를 15층 이하로 제한하고 있다.

조합설립을 위한 창립총회 절차도 구체화된다. 개정안을 통해 조합설립을 위한 창립총회를 의무적으로 개최하도록 하고, 시행령에서 창립총회 절차와 의결사항 등을 정할 수 있도록 위임근거를 마련했다. 이에 따라 시행령에선 소규모주택 정비사업을 추진하려는 경우 토지 등 소유자 과반수 동의를 얻어 대표자를 선임하고 토지 등 소유자 1/5이상의 요구로 창립총회를 소집하도록 절차를 매련했다. 창립총회에선 조합의 정관을 확정하고 조합 임원과 대의원을 선임하도록 했다.

재건축조합 설립 절차는 창립총회 → 조합설립 인가 → 건축심의 → 사업시행계획 인가 → 착‧준공의 과정을 거친다.

이밖에 사업시행구역내 행위제한에 대한 구체적인 내용도 마련돼 시행된다. 건축물을 건축하거나 용도변경, 인공 시설물 설치, 절토·성토·정지 등 토지의 형질변경. 이동이 어려운 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 등의 행위에 대해선 시장ㆍ군수의 허가를 사전에 받아야 한다.

남영우 국토교통부 공공주택추진단장은 "이번 시행령 개정을 통해 불합리한 규제를 개선하고, 정비사업의 투명성을 높여 소규모주택 정비사업이 보다 활성화될 것으로 기대한다"면서 "지속적으로 제도를 보완해 신속한 주택공급 모델로 자리잡을 수 있도록 하겠다"고 말했다.

◇상가조합원 재건축 부담금 줄어든다…상가 등 부대시설 가격도 합산 산정

상가조합원들의 재건축 부담금이 대폭 줄어든다. 이번 개정은 지난 2월 3일 공포한 재건축초과이익 환수에 관한 법률(재초환법)' 일부 개정 법률의 후속조치다. 새 재초환법은 재건축 부담금을 산정할 때 주택 가격뿐만 아니라 상가 등 부대시설 가격도 합산해 산정하도록 했다.

재초환법은 주택 가격 안정과 사회적 형평을 달성하기 위해 재건축사업에서 발생되는 조합 또는 조합원의 초과이익을 공적으로 환수하는 제도다. 재건축사업으로 조합원이 정상 주택 가격 상승분을 초과한 이익을 얻을 경우 이들에게 재건축 부담금을 산정해 부과하고 있다.

기존 재초환법에 따르면 재건축 분담금은 사업 종료 시점 주택 가격에서 개시 시점 주택 가격 등을 뺀 뒤 부과율을 곱하는 방식으로 결정된다. 문제는 그 대상이 주택으로만 한정돼 있어 상가 등 복리시설의 시세가 반영되지 않았다는 점이다. 주택을 보유하고 있지 않은 상가조합원은 개시 시점 주택 가격이 '0'원으로 처리됐다. 그만큼 상가조합원들의 재건축 부담금이 클 수밖에 없어 반발해왔고, 재건축 추진 과정에서 큰 걸림돌로 작용했다.

국토부는 이번 조치로 그간 재건축부담금 문제로 조합원 간 분쟁이 줄어들어 서울 도심 단지들에서 재건축 사업이 탄력을 받을 것으로 기대했다.

◇ 부울경 메가시티 등 지방도시 광역화 활성화된다…'초광역권계획' 수립 기준 구체화

'초광역권계획' 작성 기준을 다룬 국토기본법 시행령 개정안도 시행된다. 중앙정부가 발전에 뒤쳐져 소멸 위기에 빠진 지방 중소도시 3~5개를 묶어 메가시티 생활권으로 재편할수 있도록 초광역 협력의 지원 근거를 마련해 지원하는 게 핵심이다.

국토기본법과 시행령 개정안은 초광역권을 '지역의 경제·생활권역의 발전에 필요한 연계·협력사업을 추진하기 위해 2개 이상 지자체가 상호 협의하거나 '특별지자체'가 설정한 권역으로, 시도 행정구역을 넘어서는 권역'으로 규정했다. 또 초광역권을 설정한 지자체장이 중앙행정기관과 협의해 5년 단위로 초광역권발전계획을 수립할 수 있도록 만들었다. 초광역권발전계획에는 초광역권의 발전 목표와 현황, 초광역권 협력과 투자재원 조달, 초광역권 발전에 필요한 사항이 포함된다.

이를 위해 국토부 장관은 이에 대한 수립지침을 작성하고, 관계 중앙행정기관의 장과 협의 후 초광역권계획 수립주체(시·도지사 또는 특별지방자치단체장)에게 배포해야 한다. 계획의 협의·조정을 위해 초광역권계획위원회를 구성·운영해야 한다. 초광역권계획위원회는 초광역권을 구성하는 지방자치단체의 지방의회 의원, 관계 공무원 및 민간 전문가 등 25명 이상 30명 이하의 위원으로 구성한다.

실제 초광역권계획은 부산·울산·경남(부울경 특별연합), 대구·경북, 강원·충청·호남 등 지방 지자체들은 거점 도시를 만들어 메가시티로 확대에 적용될 예정이다.

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