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서울 곳곳서 재개발‧재건축 승인 '봄바람'…여의삼부·신반포2차, 신통기획 속도

기사입력 : 2022년06월22일 06:22

최종수정 : 2022년06월22일 06:22

콧대 높은 강남‧여의도‧마포‧용산 등 신통기획 참여 지역 늘어
용산 청파2구역‧종로 창신동 등 21곳서 '정비계획 수립'
재초환‧분상제‧안전진단 등 각종 규제로 사업 철회 단지 출현

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 오세훈 서울시장이 4선 연임에 성공하면서 '오세훈표' 재건축‧재개발 사업으로 불리는 신속통합기획과 모아주택 사업이 속도를 낼 전망이다.

이는 문재인 정부 시절 재건축‧재개발 규제로 인해 공급 부족 현상이 심화된 상황에서 윤석열 정부 출범과 함께 4선 연임에 성공하면서 공급 확대에 속도를 높이기 위한 조치로 풀이된다.

전문가들은 서울 시장 연임과 더불어 윤석열 정부가 추진하고 있는 신규 주택공급 확대를 위해선 안전진단‧재건축 초과이익환수제(재초환)‧분양가상한제(분상제) 등에 대한 규제 완화가 선제적으로 이뤄져야 한다고 지적하고 있다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.06.20 ymh7536@newspim.com

◆ 서울시, 재건축‧재개발 사업지 21곳 선정

22일 서울시에 따르면 현재(6월 20일 기준)까지 신통기획에 참여한 종로구 창신동 23과 용산구 청파2구역‧강서구 방화2구역 등 총 21곳이 정비계획 수립에 착수했다.

서울 지역중 현재 신통기획을 통해 재개발 사업을 추진하고 있는 지역은 ▲종로구 창신동 23‧숭인동56 일대 ▲용산구‧청파2구역(청파동1가 89-18 일대) ▲성동구 마장동 382 일대 ▲동대문구 청량리19 일대 ▲중랑구 면목동 69-14 일대 ▲성북구 하월곡동 70-1 일대 ▲강북구 수유동 170 일대 ▲도봉구 쌍문동 724 일대 ▲노원구 상계동 상계5동 일대(상계동 154-3 일대) ▲은평구 불광동 600 일대 등 총 21곳에 대해 신규 사업지로 선정됐다.

시는 지난달 신통기획 재개발사업지 1호 사업지인 서울 강동구 저층 노후 주거지 천호3-2구역에 대한 심의를 통과시켰다.

이 사업장은 1만9292㎡ 규모로 노후 불량 건축물이 90%가 넘는 단독·다세대 밀집지역이다. 이곳 주민들은 2018년부터 정비사업을 추진했지만 각종 규제로 도시계획위원회 문턱을 넘지 못해 사업이 지지부진했다.

지난해 같은 기간 서울시가 내놓은 '재개발 6대 규제 완화 방안'을 적용받으면서 천호3-2구역도 사업 속도를 높일 수 있게 됐다.

6대 규제완화책에는 ▲주거정비지수제 폐지 ▲신속통합기획 전면 도입 ▲주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인 단계 간소화 ▲2종 7층 규제 완화 등이 담겼다.

서울시는 천호3-2구역에 신속통합기획을 통해 규제를 완화하고 주민설명회 등을 열어 정비구역 지정 기간을 대폭 단축했다.

기존대로라면 사전타당성조사와 기초생활권계획 수립 등의 사전 절차를 거쳐야 하기 때문에 정비구역 지정까지 5년 정도 걸린다. 하지만 천호3-2구역은 작년 8월 신속통합기획안을 마련해 작년 말 주민공람을 거쳐 이번에 도시계획위 심의를 통과해 약 1년 만에 정비계획(안)이 결정됐다.

이에 따라 해당 기존 307가구의 노후 저층 주거지에는 최고 23층 높이의 420가구(공공주택 77가구 포함) 아파트 단지가 들어선다.

그동안 저층 주거지 재개발의 걸림돌로 작용하던 2종일반주거지역(7층) 규제 완화도 적용됐다. 2종일반주거지역으로 상향해 기준 용적률(190%)에 공공기여 등에 따른 인센티브를 추가로 적용, 최종 용적률을 215.4%로 결정했다.

용도지역을 변경할 때 전제 조건으로 붙는 의무 공공기여도 폐지해 과도한 공공기부 대신 지역에 필요한 공영주차장 77면을 확보하기로 했다.

◆ 1호 사업지 선정 이후 여의도‧강남 재건축 단지 사업 통과

1호 사업지가 나온 직후 연이어 신통기획 재건축‧재개발 사업지가 선정됐다. 최근 서울 강동구 천호동 노후 저층주거지 일대와 여의도 삼부아파트, 서초 신반포2차아파트 등도 신통기획 대상지로 선정됐다.

여의도 삼부아파트는 시범아파트와 한양아파트에 이어 여의도에서 두 번째로 큰 단지다. 해당 단지는 1975년 준공된 삼부아파트는 현재 최고 15층 10개동 866가구 규모다. 시범아파트(1584가구) 다음으로 가구수가 많다.

서울시는 여의도 지구단위계획상 삼부아파트와 인근 목화아파트를 통합 재건축하려 했다. 한강변 목화아파트 용지를 공공기여분으로 받아 수변문화공원을 조성할 계획이었다.

하지만 목화아파트 소유주들이 한강 조망권을 포기할 수 없다며 반대하면서 사업이 답보 상태였다. 이후 삼부아파트는 단독으로 신통기획을 추진하겠다며 지난해 서울시에 신청서를 냈지만 보류 결정이 나왔다.

오 시장은 통합 개발에서 단독 개발로 선회하는 안을 제안했다. 오세훈 서울시장이 올해 신년 기자간담회에서 "재산권을 행사하는 문제이기 때문에 서울시가 단지를 결합해서 개발하는 것을 끝까지 강제하거나 유도해선 안 된다고 생각한다"며 활로를 열었다. 삼부아파트는 지난 2월 신통기획을 재신청해 최근 서울시에서 보류 중이었던 사업을 다시 추진하겠다는 회신을 받게 됐다.

강남에서도 신통기획 사업 속도가 붙고 있다. 신반포2차는 지난해 55% 주민동의율로 신속통합기획을 신청한 바 있다. 올해 초 서울시와 사전검토 회의를 두 차례 걸쳐 참여를 확정 지었다.

신반포2차는 지난 1978년 준공된 1572가구 규모 한강변 아파트다. 당초 조합은 기존 가구 수 대비 약 267가구 늘린 1840가구를 늘리는 계획안을 시에 제출했지만, 서울시와 조율을 거쳐 가구 수를 더 늘린 2051가구 선으로 진행하는 것으로 합의했다.

신반포2차는 반포대교 한강변 알짜 입지로 건축 설계에 따라 한강 조망권을 더욱 늘릴 수 있을 것으로 기대하고 있다.

일부 물량을 전용면적 51㎡로 전환해 가구 수를 늘린 것과 관련해 일부 주민은 '닭장 아파트'라며 반발했으나, 조합은 추후 서울시와 조율을 통해 주민 반발이 나오는 측면은 일부분 조정할 수 있을 것으로 판단하고 있다.

김영일 신반포2차 조합장은 "신속통합으로 층고 제한과 건폐율 규제를 완화할 수 있을 것으로 보고 있다"며 "통경축 축소도 제안해 쾌적함을 더할 수 있는 단지로 조성할 수 있을 것"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 공사 현장 전경. [사진=유명환 기자] ymh7536@newspim.com

◆ 재초환‧분상제‧안전진단 규제로 사업 철회 단지 속속 등장

'오세훈표' 정비사업인 신통기획이 탄력을 받고 있지만 일부 단지들은 사업 철회 카드를 꺼내들었다. 이는 사업에 대한 이익과 주민들 간 의견차이로 인해 사업이 무산된 것으로 풀이된다.

실제 최근 서초구 잠원동 신반포4차 재건축 조합은 지난달 조합원 설문조사에서 응답자 86%가 신통기획 참여에 반대해 민간 재건축 방식으로 방향을 틀었다. 이미 정비계획안 수립이 끝났고 주민 공람도 완료했기 때문이다. 임대주택 비중을 늘려야 하는 신통기획보다 기존 방식이 낫다고 본 것이다.

신통기획 1호 사업장이었던 송파구 오금현대아파트도 높은 임대아파트 비율(20.6%)에 조합원 반발이 거세지면서 신통기획 참여를 철회했다.

전문가들은 재초환‧분상제‧안전진단 등 재건축 사업을 막고 있는 규제 완화가 이뤄지지 않을 경우 신통기획 참여 철회 단지가 늘어날 것으로 보고 있다. 이는 신통기획이 민간 재건축보다 과도하게 개발이익을 환수하기 때문이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "과거 정부가 추진한 과도한 규제로 인해 재건축‧재개발 사업이 정체되고 있다"며 "기부채납을 통해 개발 이익의 50% 가까이 환수하는 까다로운 조건이 유지된다면 신통기획 참여율은 떨어질 수밖에 없다"고 말했다.

ymh7536@newspim.com

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