[尹정부 부동산정책] ⑦·끝 "임기 내 250만가구 공급 불가…재건축 규제완화부터"

기사입력 : 2022년05월25일 09:00

최종수정 : 2022년05월25일 12:20

윤석열 공급계획서 공공택지 비중 높지만…"신도시 완성 10년 걸려"
현실적 방안 '재건축·재개발 활성화'…"안전진단·분상제 규제 풀어야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 윤석열 정부가 임기 내 주택 250만가구를 공급하는 것이 어려울 것이란 전망이 우세하다. 수도권 주변에 신도시나 택지지구 개발사업으로 주택을 공급하는 것이 시간적·물리적으로 한계가 많아서다.

업계 및 전문가들은 수도권에서 단기에 주택을 공급할 수 있는 현실적 방안은 정비사업인 만큼 재건축 정밀안전진단 완화·분양가상한제 규제 완화부터 단행해야 한다고 진단한다.

◆ 윤석열 공급계획서 공공택지 비중 높지만…"신도시 완성 10년 걸려"

25일 부동산업계에 따르면 전문가들은 윤석열 정부가 임기 내 주택 250만가구를 공급하는 것이 어려울 것으로 예상한다.

윤 대통령 공약대로 250만가구를 택지유형별로 나누면 ▲공공택지 142만가구(56.8%) ▲재건축·재개발 47만가구(18.8%) ▲도심·역세권 복합개발 20만가구(8.0%) ▲국공유지 및 차량기지 복합개발 18만가구(7.2%) ▲기타 13만가구(5.2%) ▲소규모 정비사업 10만가구(4.0%)로 이뤄진다.

이 중 공공택지 비중이 약 57%로 가장 높지만, 신도시나 택지지구 개발사업으로는 주택공급 확대에 한계가 많다는 지적이다.

앞서 문재인 정부가 주택공급확대 방안으로 내놓은 3기 신도시는 예정한 시점에 입주하는 것이 현실적으로 어렵다는 비판이 많았다. 당시 국토교통부는 오는 2024년부터 3기 신도시 입주를 추진하겠다고 밝혔지만 실제 입주까지는 최대 10년이 걸릴 수 있다는 의견이 나온다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.05.25 sungsoo@newspim.com

신도시 개발절차는 ▲택지개발지구 지정 ▲개발계획 승인 ▲실시계획 승인 ▲택지조성공사 ▲택지 및 주택분양 순이다. 3기 신도시 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)에 따르면 남양주 왕숙지구는 내년부터 부지 조성공사를 시작해 오는 2024년 본청약을 거쳐 2026년 12월 주민 최초 입주를 목표로 사업을 추진 중이다.

3기 신도시 중 가장 속도가 빠른 인천 계양지구는 2026년 상반기에 처음 입주할 예정이다. 공공주택특별법상 '개발계획'과 '실시계획'을 합쳐 '지구계획'이라 부르는데, 인천 계양지구 지구계획은 작년 6월 승인됐다.

다만 건설업계에 따르면 택지 조성부터 입주까지 빠르면 8년이 걸리지만 실제로는 10~15년 걸리는 경우도 부지기수다.

일례로 과천 지식정보타운은 지난 2013년 사업이 시작됐지만 '과천 푸르지오 어울림 라비엔오'는 작년 11월 입주했다. 2기 신도시인 양주 옥정신도시는 지난 2007년 개발을 시작했지만 'e편한세상 옥정 리더스가든'처럼 2024년 5월 입주 예정인 아파트도 있다.

2기 신도시 10곳은 성남 판교신도시, 화성 동탄1신도시, 화성 동탄2신도시, 김포 한강신도시, 파주 운정신도시, 수원 광교신도시, 양주 옥정·회천신도시, 위례신도시, 평택 고덕국제신도시, 인천 서구 검단신도시 등이다. 공급량은 평균 6만820가구, 총 60만8200가구였으며 사업기간은 '평균 14.2년'이었다.

특히 신도시의 경우 아파트만 짓는다고 해서 완성되는 것이 아니라 서울 접근성을 높여줄 수 있는 교통수단 등 생활인프라를 갖춰야 한다. 예컨대 3기 신도시 중 가장 규모가 큰 왕숙신도시의 경우 핵심 교통수단인 수도권 광역급행철도(GTX)-B의 개통 시기가 2030년경으로 예상되고 있다.

윤석열 정부의 임기가 넘어서야 신도시의 핵심 교통수단이 완성될 가능성이 있는 것이다.

김병기 리얼투데이 팀장은 "더 이상 신도시나 택지지구 개발사업을 통한 인위적 주택공급 확대는 한계에 도달했다"며 "개발 가능한 대규모 부지가 거의 남아있지 않은데다 환경오염 부작용까지 초래하고 있기 때문"이라고 말했다.

◆ 현실적 방안 '재건축·재개발 활성화'…"안전진단·분상제 규제 풀어야"

이에 따라 업계에서는 수도권에서 주택공급을 늘릴 수 있는 현실적 방안은 '재건축·재개발 활성화'라고 보고 있다. 윤 대통령이 공약한 대로 재개발·재건축 등 각종 정비사업 규제를 풀어서 주택이 지어지게끔 해야 한다는 의견이다.

윤 대통령 공약에 있는 250만가구 중 재건축·재개발 47만가구(18.8%)는 두 번째로 비중이 높다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "주택공급 확대를 위해서는 도심지 재개발·재건축 등 규제를 완화해야 한다"며 "용적률을 상향하고 민간건설사들의 주택공급 확대도 지원해야 한다"고 말했다.

특히 전문가들은 윤석열 정부 출범 이후 가장 먼저 손볼 것으로 보이는 재건축 규제가 무엇인지에 대한 질문에 '분양가상한제'(응답률 48.64%), '정밀 안전진단규제'(43.24%)라고 답변했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.05.25 sungsoo@newspim.com

현재 서울 재건축시장은 안전진단, 분양가상한제 등 고강도 규제로 사업 진행이 어려운 상태다. 안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다. 안전진단을 통과해야 정비구역지정, 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 진행할 수 있다.

특히 정밀 안전진단은 등급별로 ▲A~C등급 유지·보수(재건축 불가) ▲D등급 조건부 재건축(공공기관 검증 필요) ▲E등급 재건축 확정 판정으로 나뉜다. D등급 이하를 받아야 재건축을 추진할 수 있다. 다만 노원구나 양천구 목동 등 재건축 단지에서는 이 '안전진단' 규제에 막혀서 사업을 진행하지 못하는 경우가 많았다.

'분양가상한제'도 분양을 어렵게 하는 요소다. 조합 입장에서는 분양가상한제로 일반분양가를 높게 못 받는데다, 재건축초과이익환수제로 재건축 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 하니 조합원들 부담이 크다.

게다가 우크라이나 전쟁으로 원자재 가격이 폭등한 탓에 건설사들은 수도권 알짜 정비사업장에서도 시공사 입찰을 포기하는 경우가 속출하고 있다. 정비사업이 활성화되게끔 하려면 분양가상한제 규제를 풀어줘야 하는 것이다.

특히 '단군 이래 최대 재건축'이라고 불리는 강동구 둔촌주공 아파트는 분양가 산정 문제로 분양 일정이 수년간 지연됐다. 둔촌주공 재건축은 일반분양 물량이 4786가구로 총 가구수의 39.7%를 차지해 청약자들 관심이 높다. 둔촌주공이 분양을 하지 못하면 강남권 공급물량은 그만큼 크게 줄어든다.

다만 이로 인해 분양가가 오르는 부담은 감수해야 할 것으로 보인다. 전문가들은 분양가상한제가 완화될 경우 분양시장에 미칠 영향이 무엇인지에 대한 질문에 '분양가 상승'(응답률 83.78%)이라고 답했다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "분양가상한제처럼 재건축·재개발을 통한 공급을 저해하는 규제를 폐지해야 한다"며 "재건축·재개발 규제완화 뿐만 아니라 소규모 주택 재건축이든, 가로주택정비사업이든 주거 관련된 모든 사업을 굉장히 적극적으로 진행해야 할 것"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.05.25 sungsoo@newspim.com

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'김문수·한동훈' 최종 승자는 누구 [서울=뉴스핌] 박서영 김가희기자 = 국민의힘 대통령선거 결선 진출자에 김문수·한동훈 후보가 이름을 올렸다. 반탄(탄핵반대)파 김 후보와 찬탄(탄핵찬성)파 한 후보가 2파전을 겨루게 된 가운데 최종 1인 자리를 놓고 치열한 공방이 펼쳐질 것으로 보인다. 국민의힘 대선 후보 경선 선거관리위원회는 29일 오후 3차 경선에 진출할 후보자 2명을 발표했다. 안철수·홍준표 후보는 탈락했다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 29일 서울 여의도 국민의힘 당사에서 열린 제21대 대통령 후보자 국민의힘 3차 경선 진출자 발표 행사에서 3차 경선에 진출한 김문수(가나다순) 후보와 한동훈 후보가 기념촬영을 하고 있다. 2025.04.29 pangbin@newspim.com 황우여 국민의힘 선거관리위원장은 경선 결과를 발표하며 "과반 득표자가 없어 3차 경선으로 이어지게 됐다"며 "우리 당과 대한민국의 미래를 위해 깊이 고민하시고 이번 투표에 참여해주신 존경하는 당원 여러분께 진심으로 감사하다"고 말했다. 2강 후보에 진입한 김 후보는 "한 후보와 같이 마지막 경선을 하게 된 것을 매우 감사하게 생각한다. 미래가 창창한 대한민국을 위해 한 후보께서 많은 역할 해주시길 기대한다"고 인사를 전했다. 한 후보는 "어려운 대선 상황에서 김 후보와 제가 생각은 조금 다르지만 2인 3각의 마음으로 하나의 후보로서 이재명 더불어민주당 대선 후보와 맞서야 한다"며 "남은 경선 과정에서 김 후보를 경쟁자가 아닌 동반자로 생각하고 함께 이재명과 싸워 이기는 한 팀이 되겠다"고 목소리를 높였다. 앞서 홍 후보는 경선 결과 발표 직전 한덕수 대통령 권한대행을 입당시켜, 3차 경선에 진출하는 2명의 후보와 '원샷 국민 경선'을 진행하자고 제안했다. 이에 대해 김 후보는 "그 부분은 조금 더 논의를 해봐야 한다"고 말을 아꼈다. 그는 경선 결과 발표 직후 기자들과 만나 "한 대행도 아직 출마선언을 하지 않았다. 지금 제가 답을 드리는 것 자체가 너무 앞서가는 것이고 당에서도 생각이 있을 것이기 때문에 차차 논의될 것으로 본다"고 즉답을 피했다. 한 후보는 한 대행을 포함한 '원샷 경선'이 공정성에 어긋난다고 강조했다. 그는 "나머지 (탈락한) 6명은 치열한 과정을 통해 여기까지 왔기 때문에 갑자기 (한 대행이) 들어와서 여기서 경선한다는 것은 현실적이지 않다"며 "우리는 전통이 있고 룰이 있는 정당"이라고 반대 의사를 내비쳤다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 29일 서울 여의도 국민의힘 당사에서 열린 제21대 대통령 후보자 국민의힘 3차 경선 진출자 발표 행사에서 진출에 실패한 안철수 후보가 소감을 밝히고 있다. 2025.04.29 pangbin@newspim.com 한편 이날 결선 문턱을 넘지 못한 안 후보는 "누가 최종 후보가 되든 이재명을 막고 정권교체 이루는 데 제 힘을 바치겠다. 우리 당의 승리가 국민 승리고 역사의 승리"라고 소회를 전했다. 홍 후보는 이날 결선 탈락을 끝으로 정계 은퇴를 선언했다. 홍 후보는 "정치인생을 오늘로서 졸업하게 되어 감사하다. 이제 시민으로, 자연인으로 돌아가서 좀 편하게 살도록 하겠다. 이번 대선에서 제 역할은 여기까지"라고 했다. 앞서 지난 27∼28일 진행된 국민의힘 2차 경선은 당원투표 50%, 국민 여론조사 50%의 룰이 적용됐다. 당원 투표엔 76만5773명 중 39만4명(50.93%)이 참여했고 국민 여론조사는 5개 기관에서 6000명(역선택 방지 적용)을 대상으로 이뤄졌다. 후보들의 순위와 득표율은 공개되지 않았다. 따라서 결선에 진출한 김 후보와 한 후보 중 누가 앞섰는지 알 수 없다. 이날 3차 경선에 진출한 김문수·한동훈 후보 2명은 오는 30일 양자 토론회를 진행한다. 국민의힘 선관위는 다음달 1∼2일 양일 동안 선거인단 투표(50%)·국민 여론조사(50%)를 거친 후 같은달 3일 전당대회에서 최종 1명을 선출할 계획이다. seo00@newspim.com 2025-04-29 15:44