"5년간 311만가구, 250만가구 공급?"…여야 부동산 공약 '피로감'

기사입력 : 2022년02월06일 06:01

최종수정 : 2022년02월06일 19:43

태릉·용산·철도 지하화 등, 주민반발·비용문제 '산적'
공급물량 신뢰성 낮아…"구체적 실행방안 마련해야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 여야 대선 후보들의 주택공급 대책 관련 공약에 대한 '피로감'이 높다. 여야 후보가 각각 임기 내 '311만가구, 250만가구' 공급을 내세웠지만 '현실성 없는 선거용'이라는 지적이다.

과거 노태우 정부 때 수도권 1기 신도시로 공급한 물량이 '30만가구'인 만큼 두 후보의 공약에 대한 신뢰성이 낮다. 두 후보가 주택공급 수치만 내세울 것이 아니라, 구체적으로 '어떻게' 공급 목표치를 달성할 것인지 제시하는 게 중요하다는 의견이다.

◆ 이재명 "태릉·용산·1호선 지하화"…주민반발·천문학적 비용

6일 국회 및 부동산업계에 따르면 이재명 더불어민주당 후보는 전국에 공급하겠다는 신규주택 수를 기존 250만가구에서 311만가구로 늘렸다. 이는 문재인 정부가 발표한 기존 공급 계획보다 105만가구 많은 수치다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.02.04 sungsoo@newspim.com

공약대로라면 서울 48만가구를 포함해 수도권에 76만가구의 새 아파트가 집중 공급된다. 하지만 구체적인 공급 방법과 실현 방법이 없다는 게 문제로 지목된다.

이 후보가 제시한 서울 48만가구 중 신규 공공택지 개발을 보면 ▲김포공항 주변 공공택지를 개발해 8만가구 ▲용산공원 일부 부지와 주변 반환부지를 활용해 10만가구 ▲태릉·홍릉·창동 등 국공유지를 활용해 2만가구 ▲1호선 지하화로 8만가구 등이다.

당초 김포공항을 이전해 20만가구를 공급할 계획이었지만, 일단 공항을 존치한 채 주변에 8만가구를 짓는 쪽으로 바꿨다. 용산공원 부지와 태릉 일대 신규택지, 1호선 지하화 등으로 줄어든 물량을 보완하는 방향이다.

하지만 태릉골프장 부지는 이미 주민 반발로 공급 규모가 대폭 축소된 것으로 전해졌다. 앞서 노원구는 태릉골프장 부지 주택공급 5000가구 축소 등을 요구했다. 사실상 태릉 일대 추가 공급은 불가능하다는 지적이다.

용산공원 부지에 10만가구 공급도 현실성이 낮다. 국토교통부가 지난해 수정계획으로 공표한 용산공원 전체 부지 면적은 300만㎡ 남짓이다. 10만가구가 들어서기엔 턱없이 부족한 규모다. 공원 부지에 공원 없이 300만㎡ 전부를 주택으로 활용해도 평균적으로 1가구 면적이 30㎡밖에 안 된다는 계산이 나와서다.

지하철 1호선 지하화는 천문학적 비용이 들고 현실화도 어려울 것으로 예상된다. 앞서 이 후보가 작년 10월 밝힌 1호선 지하화 구간은 1호선의 지상구간인 서울역~온수역, 청량리역~도봉역까지다. 이 구간은 각각 길이만 17.3㎞, 12㎞에 달한다.

또한 구로역, 신도림역, 영등포역, 신길역, 노량진역, 용산역, 청량리역 등 서울 내 주요 주거지·일자리가 몰린 지역을 모두 지난다. 지하화를 위해 철도를 부분적으로 멈춰 세우는 일조차 사실상 불가능하다. 당장 철도 편수를 줄이기만 해도 출퇴근 대란이 벌어질 가능성이 높아서다.

◆ '기본주택' 부지·재원?…역세권 임차인 안 나가면 '속수무책'

이 후보가 기존에 발표했던 공약에 대해서도 문제점이 계속 지목된다. 앞서 이 후보는 기본주택(장기임대 공공주택) 100만가구를 포함한 공공임대주택 250만가구를 임기 내 공급하겠다고 밝혔다.

기본주택은 서민, 중산층 구분 없이 무주택자면 누구나 역세권에 30년 이상 거주할 수 있는 주거모델이다. 무주택자들이 역세권 등 입지 좋은 곳에 건설원가 수준의 저렴한 임대료로 30년간 살 수 있게 하자는 취지다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.02.04 sungsoo@newspim.com

하지만 이 후보의 기본주택 공약은 부지와 재원조달 방안이 구체화될 필요가 있다. 정부가 추진 중인 3기 신도시 공급 물량이 총 35만가구이니, 기본주택 100만가구는 3기 신도시의 3배 수준이다. 서울과 수도권에서 이 정도 택지를 확보하는 것은 사실상 불가능하다.

게다가 서울 및 수도권 역세권에 집을 지으려고 해도 '상가건물 임대차보호법' 때문에 실제 공급 효과가 적을 수 있다. 수도권 도심 역세권에는 나대지가 드물고 각종 업무·상업시설로 구성된 건물이 많다. 이런 땅에 집을 지으려면 기존 임차인들을 내보낸 후 주거시설로 리모델링하거나 새로 지어야 한다.

하지만 개정된 상가건물 임대차보호법은 임대차 기간 10년을 보장하고 있다. 이 법 10조 1항에 따르면 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전~1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 정부가 상가 임차인들의 임대차기간을 보호해준 것이 역세권 주택공급에 걸림돌로 작용하는 셈이다.

또한 임차인을 내보낸다고 해도 역세권 주택공급이 활성화될 것으로 단언하기 어렵다. 역세권은 땅값이 비싸기 때문에 자금이 많이 들고, 사업성도 그만큼 떨어지기 때문이다. 만약 정부가 사업을 강행하기 위해 땅을 강제수용할 경우 반발이 극심할 것으로 보인다.

◆ 윤석열 "청년 원가주택 30만가구"…30년 후 비용 2000조

윤석열 국민의힘 후보가 제시한 '청년 원가주택'(30만가구)은 '포퓰리즘'이라는 비판을 받는다. 청년 원가주택은 무주택 청년을 위한 것으로 윤 후보의 부동산 공급정책 중 다른 후보와 차별화된 정책이다.

이 정책은 시세보다 싼 원가로 주택을 분양한 뒤 5년 이상 거주하면 국가에 매각해 차익의 70% 이상을 보장받도록 하는 제도다. 5년 내 30만가구 공급을 목표로 한다.

청년 원가주택 대상은 일단 20~30대 위주지만, 자녀가 있는 저소득 장기 무주택자도 포함한다. 재산이 일정 수준 이하면서 자녀가 많은 40~50대 가구에게도 입주 기회를 제공하는 것이다. 3기 신도시와 2기 신도시 분양대기 물량 30%를 이런 방식으로 공급하겠다는 구상이다.

하지만 '청년 원가주택'은 경쟁 후보들로부터 많은 지적을 받았다. 유승민 전 국민의힘 의원 측은 청년 원가주택 정책에 대해 '포퓰리즘'이라고 비판했다.

유승민 캠프 경제정책본부장을 맡은 통계청장 출신 유경준 의원은 지난 9월 자신의 페이스북에서 윤 후보의 청년 원가주택 공약에 대해 "종합적으로 1879조(1000조+879조)원에 달하는 비용을 국가가 지불하는 사업"이라고 지적했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = [자료=유경준 의원 페이스북 캡처] 2021.11.08 sungsoo@newspim.com

윤 후보 측 논리대로 원가 수준에 '분양'(토지와 건물을 포함한 소유권 이전)하고 이후 70%의 시세차익을 국가가 환매를 통해 보장하는 방식으로 총 30년간 3차례 재판매가 이뤄진다고 가정했을 경우다.

또한 윤 후보는 도시철도·고속도로 지하화로 50만가구 공급도 구상하고 있다. 그는 ▲경부선 당정~서울역 ▲경인선 구로~인천역 ▲경원선 청량리~도봉산 구간 도심 철도와 경부고속도로 양재~한남IC 구간을 지하화하겠다고 밝혔다.

지하화하는 데 드는 사업비를 23조8550억원으로 추산하고, 지상 개발로 18조1400억원 이익을 창출해 사업비로 쓰겠다고 했다. 부족한 재원(약 5조7000억원)은 정부의 직접 개발로 충당할 예정이다.

현재 신사역~용산역으로 계획된 신분당선 서울지역 연장사업을 삼송역까지 더 연장하겠다는 구상도 곁들였다. 하지만 이 또한 천문학적 비용과 시간이 투입되는 공약이다. 실제 효과를 봤을 때 다소 비효율적이라는 지적도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "기존 인프라시설의 '지하화'를 실행방안으로 내세우는 것은 좀 더 논의가 필요하다"며 "가령 서울 지하철 1호선을 지하화하고 지상부에 주택을 지을 예산이라면, 차라리 지하화를 통해 급행을 추가로 운영하는 것이 도시경쟁력 등을 극대화할 가능성이 높다"고 말했다.

무엇보다 이 후보, 윤 후보가 주택공급 물량으로 내세운 '311만가구, 250만가구' 수치가 현실성이 떨어진다는 지적이다. 과거 노태우 정부 때 수도권 1기 신도시로 공급한 물량이 30만가구였기 때문이다. 노태우 정부는 '군사독재정권'으로 사업을 강압적으로 추진하는 게 가능했던 시절이다.

당시 일산지역에서는 신도시개발로 집과 땅이 수용되는 것을 비관한 나머지 농민들이 농약을 먹고 자살하는 사태도 벌어졌다. 지금 정부의 사업속도가 이처럼 빠를 것으로 기대하기는 어렵다.

전문가들은 두 후보 모두 부동산 공약을 현실에 맞도록 다듬고, 구체적 실행방안을 제시하는 것이 중요하다고 강조했다.

이 연구원은 "이 후보가 서울에 공급하겠다는 48만가구가 정비사업 등 멸실주택을 배제한 순증분이라면 1기 신도시 규모를 웃도는 물량"이라며 "구체적 실행방안이 특히 요구되는 사안"이라고 말했다.

이어 "지금 시장심리를 바꾸려면 단순한 공급수치보다는 구체적인 실행방안을 내놓는 것이 더욱 중요하다"며 "단순히 '공급폭탄'이란 개념에서 나온 공약이라면 이미 문재인 정부가 제시했기에 시장의 관심을 이끌어내기 어렵다"고 말했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "두 후보가 어떻게 투기 수요를 억제하면서 실수요자를 보호하고 주택을 공급할지 등을 구체적으로 다루지 않았다"며 "두 후보가 정책을 얼마나 정교하게 현실에 맞도록 조정하느냐가 관건이 될 것"이라고 말했다.

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주담대 이어 전세대출 문턱 높인다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 고강도 대출규제에 은행권 또한 전세대출 문턱을 높이고 있다. 가계대출 감축 취지에 발맞춘 조치이지만 서민 실수요자의 주거 사다리가 점점 짧아질 수 있다는 비판도 덩달아 커지는 모습이다. 최근 1년간 서울 아파트 전세 거래량 변동 추이 [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ 대출 안 내준단 은행에… 집주인·세입자 모두 '망연자실' 8일 금융권은 이번 주부터 전국 단위로 조건부 전세대출 취급 제한을 확대했다. 신한은행은 지난 6일부터 10월까지 임대인 소유권 이전이나 보유 주택 처분을 조건으로 한 전세대출을 막기로 했다. 집주인이 기존에 갖고 있던 근저당을 말소하는 대신 나오는 전세대출도 마찬가지다. 본래 수도권을 대상으로만 금지했으나 이를 전국으로 확대한다. 하나은행은 이달 5일부터 9월 실행 예정인 전세대출의 신규 신청을 받지 않기로 했다. NH농협은행도 비슷한 상황이다. IBK기업은행은 이보다 하루 빠른 이달 4일부터 대출 모집인을 통한 전세대출 추가 접수를 전면 중단했다. 정부는 지난 6월 27일 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 가계대출 조이기에 나섰다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다. 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택 소유권을 이전하는 것을 조건으로 하는 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가하다. 이와 함께 하반기 은행권 가계대출 증가 목표치를 기존의 절반으로 줄였다. 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)은 가계대출 증가액 목표치를 7조2000억원에서 3조6000억원으로 축소했다. 지난달 가계대출 증가액은 4조1386억원으로 전월(6조7536억원)보다 38.7% 줄었다. 갭투자를 차단하겠다는 명목이지만 당장 자금 조달에 차질이 생기면서 전세 입주를 앞둔 이들은 발등에 불이 떨어졌다. 수중에 돈이 없는데 은행 대출 문까지 막히면서 입주를 못 하는 일이 벌어지고 있어서다. 대출이 많이 껴있는 집이나 주택 여러 채를 소유한 임대인의 집에 들어가려면 대출이 나오지 않을 수 있다. 전세 매물도 감소세다. 전세계약 만료를 앞둔 집주인도 대출이 안 나와 보증금 반환이 어려워지자 세입자를 받는 대신 직접 입주를 선택하는 일이 늘었다. 부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3467건으로 전년 동기(2만6512건) 대비 11.5% 감소했다. 거래량도 내리막길을 걷고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 9546건으로 전월(1만2120건) 대비 21% 줄었다. 수요는 많은데 매물은 줄어들면서 가격은 상승세다. 지난달 서울 아파트 중위 전세가격은 평균 5억6333만원으로 한 달 사이 333만원 올랐다. 전년 동기(5억 3167만 원)와 비교하면 6.0% 뛰었다. ◆ "돈도 매물도 없다" 갈 곳 없는 세입자, 월세로 눈 돌려 6.27 대출규제에 정책대출 감축 내용도 포함되며 전셋값 상승 압력을 더욱 키울 수 있다는 분석이 나온다. 서민 주거 안정을 위해 지원되던 청년·신혼부부·신생아 버팀목 전세대출의 한도도 줄었다. 상품에 따라 상한선이 최소 4000만원에서 많게는 6000만원까지 내려오면서, 이를 통해 보증금을 마련하려던 예비 세입자들의 부담이 커지게 됐다. 이재윤 집토스 대표는 "2년 전보다 전세가가 하락해 보증금 반환에 어려움을 겪고 있는 일부 집주인 입장에선 이번 규제가 전세 보증금 반환 리스크를 더욱 가중시키는 또 다른 변수로 다가올 것"이라고 말했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원 "정책대출이 줄어들면 장기 저리 대출 수단이 사라지면서 주거 사다리 형성이 더 어려워진다"며 "청년, 신혼부부 등 초기 자산 형성이 되지 않은 계층과 주택 구입이 더 멀어지며 임대시장으로 밀려나는 현상이 가속화될 것"이라고 설명했다. 무주택 실수요자는 전셋값이 오르고 자금줄은 막힌 이중고 속에서 집을 구하긴 해야 하니 반전세나 월세 등을 선택할 수밖에 없는 처지다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울에서 발생한 아파트 신규 임대차 계약 중 월세 비중은 42.2%(5555건 중 2345건)으로 전년 동기(41.5%)보다 0.7%p 증가했다. 이런 상황에서 국정기획위원회가 전세대출과 정책모기지에도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 검토하겠다고 알려지며 우려가 더욱 커졌다. 전문가들은 대출 규제의 부작용을 해결할 추가 대책이 적절히 마련돼야 한다며 입을 모은다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 "집값 급등의 원인이 되는 수급 불균형 문제 해결이나 세금 관련 규제 등을 통해 주택시장을 안정화하겠다는 메시지를 던질 시점"이라고 말했다. 김덕례 주택연구실장은 "이전 정부 경험에 비춰볼 때 이번 대출 규제 효과는 3∼6개월에 불과할 우려가 있다"며 "빠르고 강력한 공급 대책을 강구하지 않으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나면서 4분기 중 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-08 06:10