[편집자] 대한민국의 5년을 결정할 제 20대 대선이 다가오고 있다. 후보들은 저마다 대한민국의 5년을 책임질 정책들을 쏟아내고 있는 가운데 특히 국민생활에 가장 밀접한 부동산 공약에 대한 관심이 뜨겁다. 주택과 교통·SOC에 대한 국민적 관심은 후보의 당락을 결정할 수 있는 변수로 꼽히고 있다. 이에 뉴스핌은 각 후보의 주요 부동산공약을 분석하고 비교해 실현가능성 여부를 살펴보고자 한다.

[연재 순서]

① 좌-우 뚜렷했던 부동산공약, 선거 다가오자 '막던지기'

② "주택공급 확대" 한 목소리...李 311만-尹·安 250만

③ 대선 후보들, 부동산세 공약 '3인 3색'…각각 문제점은?

④ "우리가 더 급한데" 2030 중심 주택공약에 뿔 난 4050

⑤ 재건축‧재개발 활성화 한 목소리지만…李 "공공주도" vs 尹 "민간개발"

⑥ '표 의식 개발공약 남발' GTX 연장·지하화…"차차기 정부 몫"

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "아무리 공약이 정치공학이라해도 이해하기 어렵네요. 더 급한 건 가족이 있는 4050세대 무주택자가 아닌가요? 지금도 신혼부부, 청년 특별공급에 밀려서 생애최초는 당첨확률도 떨어지는데 말입니다. 콘크리트 지지층이라 여든 야든 4050세대는 표심이 흔들리지 않는다고 생각해서 이런 신세가 된 것 같네요"

문 정부 들어 두 배 오른 집값 때문에 집포자(집마련포기)가 돼 공공임대주택을 알아보고 있는데 양질의 임대주택은 이미 2030세대에게 모두 돌아가도록 돼있다는 것을 알게 됐습니다. 그런데 이제 내집마련 지원도 2030에만 몰려 있으면 대체 자식 있는 4050 무주택자는 어디서 어떻게 살라는 건지 모르겠네요.

최근 발표된 주택청약시 청년 30% 우선 배정 공약에 대해 인터넷에 올라온 댓글이다.

유동층인 2030세대 표를 잡기 위한 여야 대선후보들의 공약이 잇따르자 4050 무주택자들의 불만이 고조되고 있다. 임대주택 공급에서 주택담보대출, 청약까지 2030세대 중심의 공약이 연이어 터져나오면서 4050 무주택자들에게 역차별이 벌어지고 있다는 이야기다.

이에 대해 내집마련 필요성이 상대적으로 4050 무주택자보다 떨어지는 2030세대에 대한 지원대책이 과도한 혜택이 아닌가하는 비판이 나오고 있다.

◆ 정치공학으로 탄생한 2030 지원공약...LTV 90%, 청약 30% 우선배정

대선 후보들의 2030 표심 구애현상은 부동산 공약에서도 고스란히 나타난다. 우선 임대주택 공급과 주택담보대출 분야다. 윤석열 후보는 지난해 12월 청년 주택 6만가구, 역세권 첫 집 주택 4만가구 공급과 청년 대출 확대를 공약했다. 윤 후보는 "주택시장에 적정한 주택을 공급해서 가격을 안정시키면 집값이 치솟지 않아 청년이 집을 구할 수 있는 기회가 많아질 것"이라고 말했다.

청년들의 직장과 가까운 곳에 소규모 원룸형, 임대주택을 많이 공급해 직장과 가까운 곳에서 일할 수 있는 주택을 공급하겠다는 게 윤 후보의 이야기다, 그는 "한국토지주택공사(LH) 공급주택보다 훨씬 싸게, 건설 비용과 금융비용까지만 포함시켜 '로또주택' 아니냐는 이야기를 들을 정도의 가격으로 공급할 계획"이라고 설명했다.

이어 윤 후보는 이달 들어 청년 무주택자에 한해 주택담보대출 LTV(담보인정비율)를 80%까지 확대하는 방안도 꺼내들었다. 그는 "첫 주택을 장만하거나 청년주택 같은 경우 대출 규제를 대폭 풀어서 LTV를 80%까지 해도 큰 문제가 없다고 생각한다"고 말했다.

뒤 따라온 이재명 후보는 한발 더 나가는 모습을 보였다. 우선 청년 생애최초구입자에 대해선 LTV를 90%까지 완화하는 방안을 거론했다. 이어 이 후보는 청년 청약물량 우선 배정을 공약했다. 61만가구 신규 공급분의 30%는 무주택 청년에게 우선 배정키로 한 것. 용산공원 인근에 지어질 주택 10만가구는 전량 청년기본주택으로 공급하는 2030세대 지원대책을 제시했다.

당초 이재명 후보는 청년 우선배정 비율 50%를 검토했지만 장기 무주택자에 대한 형평성 우려로 30%로 낮춘 것으로 전해졌다. 청약저축통장을 들고 수십년 대기한 사람들은 억울할 수 있다고 판단했다는 게 이 후보 선대위의 설명이다. 하지만 30% 우선배정만 해도 특별공급을 포함하면 결국 청약물량의 절반 가까이가 2030세대에게 주어지게 된다.

이 후보는 "청년이 주택 구입으로 고통을 받는 건 기성세대 탓이라 우선권이나 인센티브를 과감히 주자고 했지만 장기간 청약에 나서고 있는 무주택자를 고려해 30%로 결정했다"며 "계산을 해보니 30%는 만 39세까지 청년을 우선배정 하고 무주택자 추첨에서 청년이 되는 게 12% 정도로 나오고 가점제에서도 청년이 배제되진 않아서 8% 정도라 실질적으로 50%였다"고 설명했다.

최근 실시된 2021년 4차 공공분양 청약에서 가운데 가장 많은 연령대는 30대로 전체 청약자 중 48%에 이른다. 하지만 4050세대도 44%를 보이며 30대와 큰 차이 없는 청약률을 보이고 있다. 더욱이 공공분양에선 4050세대가 청약하기 힘든 신혼희망타운 물량이 있는 점을 감안할 때 4050세대는 30대와 비슷하거나 그 이상이 신규주택 청약에 나서고 있는 상황이다.

이같은 상황에서도 신규 청약물량의 50%를 2030세대에 선점케 해주고 특히 이재명 후보가 다는 것은 4050 무주택자에 대한 역차별이란 논란이 일고 있다. 이에 대해 이 후보 선대위는 현행 가점제 체계에선 청년들의 당첨기회가 줄기 때문에 기회를 균등하게 한다는 목표 아래 이같은 우선배정 제도를 계획하게 됐다고 설명했다.

◆ "고령 무주택자에게 분양 기회 주는게 형평성 어긋난다?" 4050무주택자 불만 폭발

대선 후보들의 잇따른 청년 중심 부동산 공약에 잠잠하던 4050세대 무주택자의 불만도 폭발하고 있다. 내집이 더 필요한 수요층이 4050 무주택자나 교체 수요임에도 굳이 2030에 내집 마련 기회를 '몰빵'해 주겠다는 점을 이해할 수 없다는 논리다.

이재명 후보측이 제기한 청약가점 제도에서 청년층의 당첨기회가 줄어든다는 주장에 대해 말장난에 불과하다는 지적이 나온다. 한 시장 전문가는 "애초 청약가점제가 오랫 동안 무주택자로 있는 장기 고령 무주택자를 배려하기 위한 제도"라며 "그만큼 4050 무주택자의 내집마련이 청년층보다 절실하기 때문에 도입된 제도인데 이제 와서 기회균등을 이유로 청년우선배정을 도입할 것이라면 차라리 모든 사람이 균등하도록 추첨제를 도입하는 게 나을 것"이라고 꼬집었다. 그는 이어 "청약가점제는 이재명 후보가 속한 민주당의 전신 노무현 정부때 만들어진 제도"라고 덧붙였다.

지금도 청약물량은 2030에 '올인'되는 상황이다. 지난해 7월 3기 신도시 사전청약 물량은 4333가구 가운데 신혼부부 배정은 2658가구였다. 여기에 특별공급까지 포함하면 3253가구가 2030세대에게 돌아갔다. 전체 공급물량의 75%에 해당한다. 사실상 4050세대는 청약 기회가 봉쇄된 셈이다

이같은 2030세대 집중 지원은 이 후보가 공급하려는 주택 가운데 상당수를 차지하는 임대주택에서는 더 두드러진다. 지금도 임대주택의 경우 수입을 비롯한 입주조건에 따라 4050세대는 입주하기 어려운 상황이며 서울시를 비롯한 지자체에서도 청년 대상으로 원룸, 투룸 심지어 25평형 규모 아파트를 임대해주고 있다.

여기에 이번 이 후보의 공약대로 2030 우선배정권이 시행되면 4050 무주택자가 임대주택을 얻기는 지금보다 더욱 어려질 수밖에 없다. 지금 4050세대가 선택할 수 있는 임대주택은 서울시의 장기전세주택과 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 국민임대주택 밖에 없다.

이 가운데 장기전세는 물량이 크게 줄어들었으며 박근혜 정부 당시 나왔던 민간임대 '뉴스테이'는 문재인 정부들어 공공지원 민간임대로 바뀌었지만 이 역시 '가물에 콩나듯' 공급될 뿐이다. 또 국민임대주택은 20평형 이하의 작은 주택인데도 입주 20~30년차 아파트가 대부분이라 자녀 2명이 있는 4인 가족은 거주하기가 불편하다.

반면 신규 전용 59㎡(옛25평형)주택도 행복주택으로 바뀌어 모두 신혼부부나 청년들에게 돌아가는 상황이다. 실제 박원순 시장 시절 서울시는 재건축, 재개발사업에서 나오는 신규 임대 아파트를 대부분 청년-신혼부부만 청약할 수 있는 행복주택으로 바꿔 공급했다. 2019년 당시 서울시는 시민들의 결혼 장려를 위해 신혼부부 대상 임대주택의 고품질화를 추진하기도 했다. 

청년세대에 대한 LTV 확대에 대해선 그나마 긍정적이다. 당장 수입이 적은 대신 장기간 경제활동이 가능한 2030세대에게 기회를 주는 것이 타당하다는 진단이 나온다. 하지만 4050 무주택자에 대해서도 비슷한 기회를 줘야한다는 주장이 나온다.

권일 부동산인포 팀장은 "내집마련 수요는 4050세대가 더 높고 임대주택 수요는 2030세대가 더 높은 만큼 이를 반영해 공급계획을 짜야 하지만 결국 대선 후보들은 정치공학적으로 접근해 임대든 분양이든 표를 얻을 수 있는 2030세대에 올인하는 모양새"라며 "결국 고령 장기 무주택자에게 불합리한 주택공급제도가 더 심화될 수 있을 것"이라고 말했다.

donglee@newspim.com