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토지임대부 '역세권 첫집'...재산권 행사 여부가 활성화 관건

기사입력 : 2022년04월10일 06:01

최종수정 : 2022년04월10일 06:01

환매조건부 토지임대부주택, 시장 반향 없을 것
건물 분양가 보다 토지임대료·환매여부·시세차익 분배가 핵심

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 토지임대부 주택이 또다시 주택시장에 나올 예정이다. 2~3년새 서울·수도권 집값이 2배 가량 치솟은데다 전국 집값이 크게 오르면서 이른바 '반값' 주택에 대한 국민적 열망이 높은 상황이라서다.

차기 정권에서도 토지임대부주택은 공공주택의 핵심사안이 될 것으로 보인다. 윤석열 대통령 당선인은 후보 시절 공약으로 역세권 첫집과 청년원가주택 총 50만 가구 공급을 내놨다. 이중 역세권 첫집이 바로 토지임대부 주택이다.

하지만 이미 박정희 정권 때부터 반값 주택으로 소개됐던 토지임대부주택에 대해 회의적인 시각도 많다. '좋은 정책'이었으면 벌써 시장에 안착했어야 했다는 게 시장의 반응이다. 반전세의 대체제로 밖에 활용되지 못할 것이란 이야기다. 무엇보다 재산권 행사 여부가 토지임대부주택 공급 활성화에 있어 중요한 관건이 될 것이란 진단이 나오고 있다

10일 부동산 시장 전문가와 업계 관계자에 따르면 새 정부가 본격 도입키로 한 토지임대부주택에 대해 기대보다 우려가 높다는 지적이 나온다.

지난 6일 윤석열 대통령직 인수위원회의 주재로 국토교통부와 서울시 주택 정책 핵심 당국자들이 윤 당선인의 핵심 '주택브랜드'인 역세권 첫집과 청년원가주택 공급 방안에 관해 논의했다. 회의 결과 국토부는 제도와 법제 정비를 그리고 서울시는 인·허가와 택지 선정을 맡기로 했다.

◆ 토지임대부 환매 의무 주택 역세권 첫집, 5년간 20만가구 공급

윤 당선인의 250만 가구 주택공급 계획의 한 축인 역세권 첫집은 5년간 20만가구가 공급되며 이 가운데 70%에 해당하는 14만가구가 수도권에 집중 공급된다.

역세권 첫집은 두가지 유형으로 공급된다. 역세권 주변 민간 재건축 단지의 용적률을 최대 500%까지 높여주고 늘어난 용적률의 절반 이상에 해당하는 주택을 받아 공급하는 민간개발연계형 방식이 있다. 또 역 주변 철도차량기지나 역 상부, 빗물펌프장, 공영주차장과 같은 저활용 국공유지에 짓는 국공유지활용형 방식으로 공급한다는 게 당선인 측의 계획이다.

다만 국공유지활용형 역세권 첫집은 공급 활성화가 쉽지 않을 것이란 지적이 나온다. 이 유형은 이미 박근혜 정부 시절 도입된 행복주택과 서울시가 공급하는 역세권 청년주택에서도 논의되고 있다. 하지만 주변 주민들의 반발이 심한데다 부지를 찾기 어려운 것이 문제점으로 지적되고 있다. 결국 민간개발연계형에서 대부분의 역세권 첫집이 공급될 것이란 진단이 나온다.

당선인 측은 역세권 첫집에 대해 주변 시세의 50~70% 수준의 분양가를 책정해 공급한다는 방침을 밝혔다. 이는 토지임대부 주택이기 때문에 가능한 것이다. 즉 기부채납 받은 주택 가운데 토지 소유권을 정부나 지방자치단체가 갖고 건물만 민간에게 파는 형태가 된다. 이후 소유주들은 기존 토지임대부주택과 같이 토지 임대료를 매달 월세처럼 내면된다.

하지만 역세권 첫집에 대해 시장 반응은 시큰둥한 상태다. 재산권 행사에 대한 입장이 확실하지 않은 것이 우선이다. 토지임대부 주택은 박정희 정권시절부터 있었던 오래 된 주택유형이다. 하지만 현행 토지임대부 주택의 형태가 완성된 것은 문재인 정부 때다. 문재인 정부는 토지임대부주택을 매각할 때 공공기관(LH등)에 환매하도록 하는 주택법 개정안을 시행했다.

이명박 정부시절 공급된 서울 서초구 우면동과 강남구 자곡동 일대 토지임대부 아파트의 경우 분양가의 최대 7배로 치솟았다. 이로 인해 토지임대부 주택에 공공 환매 의무화로 시세차익을 정부가 가져가는 현행 제도가 마련됐다.

이재명 더불어민주당 대선 후보는 경기도지사 시절인 지난해 12월 건설원가에 소액 수수료만 붙여 주택을 저렴하게 분양하는 대신 매달 토지임대료를 받는 토지임대부주택인 '기본주택' 계획을 내놓은 바 있다. 또 이와 같은 방식으로 문재인 정부는 공공자가주택 개념을 도입했다. 이재명 후보와 여당은 이번 대선에서 기본주택을 311만가구 주택공급의 핵심 유형으로 설정한 바 있다.

이처럼 개발이익에 대한 철저한 환수가 토지임대부주택의 핵심이 된 만큼 시장의 기대감은 더욱 낮아진 상황이다. 윤 당선인이 공약한 역세권 첫집 역시 공공환매를 해야하는 등 재산권 행사에 제약이 있다. 역세권 첫집은 환매 시 시세차익의 최대 70%까지 집주인에게 돌려준다는 항목이 있어 그나마 유리하다. 하지만 토지 임대료를 매달 내야하는 만큼 월세 임대주택에 거주하는 것과 큰 차이가 없다는 지적도 나오고 있다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 토지임대부주택 강남브리즈힐 모습 [사진=LH] 2022.04.07 donglee@newspim.com

◆ 역세권 첫집, 재산권 행사 수준-토지임대료 따라 활성화 여부 판가름 날 것

이에 따라 전문가들은 토지임대주택의 활성화를 위해서는 재산권 행사가 가능하도록 해야한다고 목소리를 높이고 있다. 문재인 정부가 도입한 공공자가주택도 재산권 행사에 제약이 있어 시장의 관심은 낮았던 바 있다.

특히 토지임대료 수준도 쟁점이 될 전망이다. 2011년 우면지구와 자곡동에 공급된 토지임대부 주택의 경우 전용 84㎡기준 아파트의 토지임대료는 월 45만원 수준이었지만 이재명 지사가 발표한 기본주택은 전용면적 74㎡ 기준 월 60만원에 이른다. 재산권 행사가 어려운데다 임대료도 이 정도 수준이라면 차라리 공공임대주택이 더 낫다는 불만이 나오는 상황이다.

실제 서울시가 공급하고 있는 장기전세 주택의 경우 보증금은 경기도의 기본주택의 건물분양가를 조금 웃돌지만 이는 서울과 경기도의 집값 차이로 볼 수 있다. 반면 토지임대료는 내지 않는다. 지난해 공급된 40차 장기전세 가운데 비 강남권 주택은 전용 84㎡ 기준 보증금은 3억원 선으로 경기도 기본주택 건물분양가와 큰 차이가 없으며 강남권의 경우 주변 시세를 반영해 5억원 선에 공급됐다.

한 시장 전문가는 "문재인 정부는 집값이 오르면 세금으로 걷어가는 민간주택과 달리 공공주택은 분양가나 임대료 등으로 '환수'하겠다는 방향이었다"며 "소유자가 있는 자가주택에 대해서는 지분적립형, 이익공유형과 같이 정부 지원이 없으면 공공환매를 하지 않아야할 것"이라고 말했다. 그는 이어 "차라리 싼 공공임대주택을 많이 지어주는 게 서민 주거복지를 위해 옳은 일"이라고 덧붙였다.

윤석열 정부에서 선뵐 역세권 첫집의 분양 구조에 대해서도 관심이 쏠린다. 문재인 정부에서 도입된 공공자가주택이나 이재명 전경기지사가 내놓은 기본주택처럼 재산권을 행사하지 못하는 반면 세금은 내야하는 분양구조라면 시장의 인기를 얻지 못할 것이기 때문이다.

이에 따라 역세권 첫집의 규모나 환매 여부, 환매시 시세차익 분배 조건 그리고 토지임대료 설정이 역세권 첫집의 성공 관건이 될 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

권대중 명지대 교수는 "토지임대부 주택은 결국 '반전세'의 대안으로 주거복지 차원에서는 이같은 유형이 있다는 것은 나쁘지 않다"라면서도 "토지를 소유하지 못한다는 태생적 한계가 있는데 자유롭게 거래도 하지 못하는 형태라면 자가주택의 한축으로 자리잡긴 어려울 것"이라고 말했다.

 

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