전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

토지임대부 '역세권 첫집'...재산권 행사 여부가 활성화 관건

기사입력 : 2022년04월10일 06:01

최종수정 : 2022년04월10일 06:01

환매조건부 토지임대부주택, 시장 반향 없을 것
건물 분양가 보다 토지임대료·환매여부·시세차익 분배가 핵심

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 토지임대부 주택이 또다시 주택시장에 나올 예정이다. 2~3년새 서울·수도권 집값이 2배 가량 치솟은데다 전국 집값이 크게 오르면서 이른바 '반값' 주택에 대한 국민적 열망이 높은 상황이라서다.

차기 정권에서도 토지임대부주택은 공공주택의 핵심사안이 될 것으로 보인다. 윤석열 대통령 당선인은 후보 시절 공약으로 역세권 첫집과 청년원가주택 총 50만 가구 공급을 내놨다. 이중 역세권 첫집이 바로 토지임대부 주택이다.

하지만 이미 박정희 정권 때부터 반값 주택으로 소개됐던 토지임대부주택에 대해 회의적인 시각도 많다. '좋은 정책'이었으면 벌써 시장에 안착했어야 했다는 게 시장의 반응이다. 반전세의 대체제로 밖에 활용되지 못할 것이란 이야기다. 무엇보다 재산권 행사 여부가 토지임대부주택 공급 활성화에 있어 중요한 관건이 될 것이란 진단이 나오고 있다

10일 부동산 시장 전문가와 업계 관계자에 따르면 새 정부가 본격 도입키로 한 토지임대부주택에 대해 기대보다 우려가 높다는 지적이 나온다.

지난 6일 윤석열 대통령직 인수위원회의 주재로 국토교통부와 서울시 주택 정책 핵심 당국자들이 윤 당선인의 핵심 '주택브랜드'인 역세권 첫집과 청년원가주택 공급 방안에 관해 논의했다. 회의 결과 국토부는 제도와 법제 정비를 그리고 서울시는 인·허가와 택지 선정을 맡기로 했다.

◆ 토지임대부 환매 의무 주택 역세권 첫집, 5년간 20만가구 공급

윤 당선인의 250만 가구 주택공급 계획의 한 축인 역세권 첫집은 5년간 20만가구가 공급되며 이 가운데 70%에 해당하는 14만가구가 수도권에 집중 공급된다.

역세권 첫집은 두가지 유형으로 공급된다. 역세권 주변 민간 재건축 단지의 용적률을 최대 500%까지 높여주고 늘어난 용적률의 절반 이상에 해당하는 주택을 받아 공급하는 민간개발연계형 방식이 있다. 또 역 주변 철도차량기지나 역 상부, 빗물펌프장, 공영주차장과 같은 저활용 국공유지에 짓는 국공유지활용형 방식으로 공급한다는 게 당선인 측의 계획이다.

다만 국공유지활용형 역세권 첫집은 공급 활성화가 쉽지 않을 것이란 지적이 나온다. 이 유형은 이미 박근혜 정부 시절 도입된 행복주택과 서울시가 공급하는 역세권 청년주택에서도 논의되고 있다. 하지만 주변 주민들의 반발이 심한데다 부지를 찾기 어려운 것이 문제점으로 지적되고 있다. 결국 민간개발연계형에서 대부분의 역세권 첫집이 공급될 것이란 진단이 나온다.

당선인 측은 역세권 첫집에 대해 주변 시세의 50~70% 수준의 분양가를 책정해 공급한다는 방침을 밝혔다. 이는 토지임대부 주택이기 때문에 가능한 것이다. 즉 기부채납 받은 주택 가운데 토지 소유권을 정부나 지방자치단체가 갖고 건물만 민간에게 파는 형태가 된다. 이후 소유주들은 기존 토지임대부주택과 같이 토지 임대료를 매달 월세처럼 내면된다.

하지만 역세권 첫집에 대해 시장 반응은 시큰둥한 상태다. 재산권 행사에 대한 입장이 확실하지 않은 것이 우선이다. 토지임대부 주택은 박정희 정권시절부터 있었던 오래 된 주택유형이다. 하지만 현행 토지임대부 주택의 형태가 완성된 것은 문재인 정부 때다. 문재인 정부는 토지임대부주택을 매각할 때 공공기관(LH등)에 환매하도록 하는 주택법 개정안을 시행했다.

이명박 정부시절 공급된 서울 서초구 우면동과 강남구 자곡동 일대 토지임대부 아파트의 경우 분양가의 최대 7배로 치솟았다. 이로 인해 토지임대부 주택에 공공 환매 의무화로 시세차익을 정부가 가져가는 현행 제도가 마련됐다.

이재명 더불어민주당 대선 후보는 경기도지사 시절인 지난해 12월 건설원가에 소액 수수료만 붙여 주택을 저렴하게 분양하는 대신 매달 토지임대료를 받는 토지임대부주택인 '기본주택' 계획을 내놓은 바 있다. 또 이와 같은 방식으로 문재인 정부는 공공자가주택 개념을 도입했다. 이재명 후보와 여당은 이번 대선에서 기본주택을 311만가구 주택공급의 핵심 유형으로 설정한 바 있다.

이처럼 개발이익에 대한 철저한 환수가 토지임대부주택의 핵심이 된 만큼 시장의 기대감은 더욱 낮아진 상황이다. 윤 당선인이 공약한 역세권 첫집 역시 공공환매를 해야하는 등 재산권 행사에 제약이 있다. 역세권 첫집은 환매 시 시세차익의 최대 70%까지 집주인에게 돌려준다는 항목이 있어 그나마 유리하다. 하지만 토지 임대료를 매달 내야하는 만큼 월세 임대주택에 거주하는 것과 큰 차이가 없다는 지적도 나오고 있다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 토지임대부주택 강남브리즈힐 모습 [사진=LH] 2022.04.07 donglee@newspim.com

◆ 역세권 첫집, 재산권 행사 수준-토지임대료 따라 활성화 여부 판가름 날 것

이에 따라 전문가들은 토지임대주택의 활성화를 위해서는 재산권 행사가 가능하도록 해야한다고 목소리를 높이고 있다. 문재인 정부가 도입한 공공자가주택도 재산권 행사에 제약이 있어 시장의 관심은 낮았던 바 있다.

특히 토지임대료 수준도 쟁점이 될 전망이다. 2011년 우면지구와 자곡동에 공급된 토지임대부 주택의 경우 전용 84㎡기준 아파트의 토지임대료는 월 45만원 수준이었지만 이재명 지사가 발표한 기본주택은 전용면적 74㎡ 기준 월 60만원에 이른다. 재산권 행사가 어려운데다 임대료도 이 정도 수준이라면 차라리 공공임대주택이 더 낫다는 불만이 나오는 상황이다.

실제 서울시가 공급하고 있는 장기전세 주택의 경우 보증금은 경기도의 기본주택의 건물분양가를 조금 웃돌지만 이는 서울과 경기도의 집값 차이로 볼 수 있다. 반면 토지임대료는 내지 않는다. 지난해 공급된 40차 장기전세 가운데 비 강남권 주택은 전용 84㎡ 기준 보증금은 3억원 선으로 경기도 기본주택 건물분양가와 큰 차이가 없으며 강남권의 경우 주변 시세를 반영해 5억원 선에 공급됐다.

한 시장 전문가는 "문재인 정부는 집값이 오르면 세금으로 걷어가는 민간주택과 달리 공공주택은 분양가나 임대료 등으로 '환수'하겠다는 방향이었다"며 "소유자가 있는 자가주택에 대해서는 지분적립형, 이익공유형과 같이 정부 지원이 없으면 공공환매를 하지 않아야할 것"이라고 말했다. 그는 이어 "차라리 싼 공공임대주택을 많이 지어주는 게 서민 주거복지를 위해 옳은 일"이라고 덧붙였다.

윤석열 정부에서 선뵐 역세권 첫집의 분양 구조에 대해서도 관심이 쏠린다. 문재인 정부에서 도입된 공공자가주택이나 이재명 전경기지사가 내놓은 기본주택처럼 재산권을 행사하지 못하는 반면 세금은 내야하는 분양구조라면 시장의 인기를 얻지 못할 것이기 때문이다.

이에 따라 역세권 첫집의 규모나 환매 여부, 환매시 시세차익 분배 조건 그리고 토지임대료 설정이 역세권 첫집의 성공 관건이 될 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

권대중 명지대 교수는 "토지임대부 주택은 결국 '반전세'의 대안으로 주거복지 차원에서는 이같은 유형이 있다는 것은 나쁘지 않다"라면서도 "토지를 소유하지 못한다는 태생적 한계가 있는데 자유롭게 거래도 하지 못하는 형태라면 자가주택의 한축으로 자리잡긴 어려울 것"이라고 말했다.

 

donglee@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
서울 전역 올 첫 폭염주의보 [서울=뉴스핌] 최수아 기자 = 서울 전역에 올해 첫 폭염주의보가 발령됐다.  기상청은 30일 오후 12시를 기해 서울 전역과 경기도 과천, 성남, 구리, 화성에 폭염주의보를 발효했다. 같은 시각 경기도 가평, 광주는 폭염주의보가 폭염경보로 격상됐다. [서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 서울 낮 최고기온이 30도까지 올라 후덥지근한 날씨를 보인 29일 서울 광화문 광장 분수대에서 어린이들이 물놀이를 하며 더위를 식히고 있다. 2025.06.29 yooksa@newspim.com 폭염주의보는 일 최고 체감온도 33도 이상인 상태가 2일 이상 지속될 것으로 예상될 경우 내려진다. 폭염경보는 체감온도 35도 이상이 2일 이상 지속되거나, 광범위한 지역에서 심각한 피해가 예상될 경우 발효된다.   체감온도는 기온에 습도, 바람 등의 영향이 더해져 사람이 느끼는 더위나 추위를 정량적으로 나타낸 온도다. 온도와 습도가 10%p 증가시마다 체감온도가 1도 가량 증가한다.  앞서 전날 저녁 이날 오전 9시까지 서울은 기온이 25도 이상으로 유지돼 올해 첫 열대야가 발생했다.  geulmal@newspim.com 2025-06-30 13:21
사진
"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다.  박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14
안다쇼핑
Top으로 이동