올해 두 차례 기준금리 인상 예고에 부동산 시장 위축
강남3구‧마용성‧GTX 등 개발 호재 지역 가격 '꿋꿋'
"고강도 부동산 규제로 상승세 꺾여…대선 이후 시장 변화 주목"
[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = # 지난해 5월 서울 노원구 상계동에서 9억원대 아파트를 매수한 직장인 유지만(40)씨는 요즘 밤잠을 못 이루고 있다. 최근 금융당국이 기준금리를 1.25%까지 인상했다는 소식을 접한 유 씨는 머리가 하얘졌다. 아파트를 구매하기 위해 주택담보대출(주담대)과 신용대출 등 '영끌(영혼까지 끌어 모은 대출)'로 인해 월급의 절반을 이자로 내고 있다. 유씨는 "아파트 매맷값 중 70%가 은행 대출로 매워서 매달 갚아야 하는 원리금이 180만원 가량에 달한다"며 "금리 인상으로 인해 원리금이 210만원으로 늘어나 아이들 학원을 끊어야 될 지도 모르겠다"고 하소연했다.
한국은행이 기준금리 추가 인상을 단행하면서 '영끌쪽'이 직격탄을 맞았다. 주담대 최고금리가 연 5% 선을 넘어선 가운데 6%대 진입 가능성이 현실화될 것이란 전망이 나오면서 주담대와 신용대출을 받아 내 집 마련에 나선 이들이 대출이자 상환 부담이 가중되면서 부동산 시장이 얼어붙을 것으로 전문가들은 우려하고 있다.
◆ 주담대‧신용대출 받아 집 산 '영끌족' 이자 부담 늘어나
19일 관련 업계에 따르면 한국은행은 기준금리를 기존 연 1.00%에서 1.25%로 0.25%포인트(p) 인상했다. 이번 금리 인상은 지난해 8월 이후 반년도 채 안 돼 금리를 0.75%p 올려 코로나19 사태 직전인 2019년 당시 수준으로 끌어올렸다.
금리 인상으로 인해 가계 부담은 증가된다. 한은이 0.25%포인트(p)로 올리면서 가계의 연간 이자 부담 규모는 대출자 1인당 평균 16만 1000원이 늘어난다.
전체 가계의 연간 이자 부담 규모는 연간 57조 7000억원에서 60조 9000억원으로 3조 2000억원이 증가한다. 같은 기준으로 금리가 0.5%p 높아지면 1인당 대출 이자액은 32만 2000원으로 늘고 전체 가계의 이자 부담 규모는 연간 64조 1000억원으로 6조 4000억원 증가한다.
앞서 한국은행은 기준금리가 0.25%p 인상될 때마다 가계의 연간 이자 부담 규모가 2조 9000억원가량 증가한다고 추정한 바 있다.
금리 안상으로 인해 '영끌족'의 이자 부담이 늘어난다. 이날 KB국민·신한·하나·우리은행의 주담대 고정금리는 연 3.75~5.51%로 2020년 말(연 2.69~4.2%)보다 최고 금리는 1.31%p올랐다.
주담대 변동금리(신규 코픽스 연동, 연 3.57~5.07%)도 1년여 사이 1%p 넘게 오르며 5%를 넘었다. 신용대출(1등급·1년 만기) 금리는 같은 기간 연 2.65~3.76%에서 연 3.44~4.73%로 올랐다.
◆ 가계대출 늘고 이자 오르고…"MZ세대 직격탄"
최근 몇 년간 주담대 대출과 신용대출을 받아 집을 구매한 이들이 직격탄을 맞을 것으로 보이다. 지난해 11월 기준 가계대출 금리별 비중은 ▲3% 미만 28.7% ▲3% 이상 5% 미만 64.5% ▲5% 이상 6.8%로 확인됐다.
지난해 두 차례의 금리 인상 직전인 7월과 비교해 3% 미만의 저리 대출 비중은 43.5%p 늘었고 3% 이상 5% 미만의 중금리 대출 비중은 41.3%p 줄었다. 기준금리 인상만으로도 차주의 이자부담이 단기간 얼마나 커질 수 있다.
예컨대 8억원 대 아파트를 구매할 경우 주담대로 연 3.5%로 3억원을 대출을 받을 경우 연 이자는 1050만원에 달한다. 여기 대출금리가 0.5%p 오를 경우 이자 부담은 1200만원으로 150만원이 늘어나게 된다. 더구나 지금은 대출이자에 원금과 이자를 상환해야 되기 때문에 대출금리가 오르면 가계부담은 가중될 수밖에 없는 구조다.
지난해 8월 이후 신중 은행들의 신규 가계대출 중 고정금리 대출이 차지하는 비중은 20%에 근접했다가 정부의 고강도 대출 규제가 시행된 이후 10%대 후반으로 내려왔지만, 주담대 비중은 여전히 높은 편이다.
최근 몇 년간 '영끌'과 '패닉바잉'에 나섰던 2030대(MZ세대)의 매수세가 강했던 지역들의 아파트 매맷값 하락과 매수세 위축 등이 가격 하락 압력이 커질 수 있다는 전망이 우세하고 있다.
여기에 금융당국이 추가 금리 인상을 예고해 가격 하락세가 이어질 것이란 전망이 나오고 있다. 지난해 11월 서울 아파트 매매 실거래가격지수는 178.94로 전달(180.36)보다 0.79%p 하락했다. 이 지수가 떨어진 건 2020년 4월 이후 19개월 만이다.
서울에서 동북권(노원‧도봉‧강북구 등)과 서남권(구로‧금천‧영등포구) 등 패닉바잉(공황구매)이 집중됐던 지역의 하락폭이 컸다.
하락 거래 비중도 늘고 있다. 국토부에 따르면 지난달 서울 아파트 매매(968건 잠정치) 2건 중 1건(50.6%)이 직전 거래보다 떨어진 가격에 팔렸다.
노운구 상계동 상계주공 9단지 인근 Q공인중개 사무소 대표는 "젊은층과 신혼부부가 선호하는 전용면적 45.9㎡의 매맷값이 3000만원 넘게 빠지고 있다"며 "9월 6억 700만원에 최고가를 기록했던 평형의 호가가 6000만원까지 내려 앉았다"고 말했다.
실제 지난해 12월 16일 상계주공9단지 전용면적 45㎡(12층)의 경우 직전 최고가(6억 700만원)보다 3500만원 떨어진 5억 7000만원에 거래됐다.
◆ 대출규제‧금리인상 선반영…"대선 이후 매맷값 오를 것"
전문가들은 대출규제와 금리 인상이 매맷값 가격 조정으로 이어질 수 있으나, 대선과 지방선거 등 대형 이벤트가 남아 있는 이상 하반기 상승세가 이어질 것으로 보고 있다.
함영진 직방 빅데이터랩실 실장은 "한국은행의 기준금리 인상은 시중금리와 대출 금리 상승으로 이어져 올 상반기까지는 부동산 시장 조정 국민이 이어질 것"이라며 "여기에 올해부터 총부채원리금상환비율(DSR) 강화 등 가계대출 규제가 더욱 강화되면서 매맷값 하락세가 당분간 하락세로 접어들 것"이라고 말했다.
함 실장은 "올해는 '영끌‧빚투(빚내서 투자)'를 통한 매수세가 약화될 것"이라며 "지난해 2030대들이 서울 외곽 지역이나 경기‧인천 등지에 주택을 집중적으로 매입하면서 집값이 치솟은 현상이 올해는 나타나기 어려울 것"이라고 분석했다.
일각에선 기준금리 인상이 본격적인 집값 하락으로 이어지지 힘들 것이란 분석도 나오고 있다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "강남3구(강남‧서초‧송파구)와 마용성(마포‧용산‧성동구) 등 주요 지역 또는 재건축‧재개발 사업을 추진하고 있는 지역들은 개발 호재에 힘입어 가격이 떨어지지 않는 모양새라 정확히 언제까지 가격 하락이 이어질 것이라고 예견하기 힘들 상황"이라고 진단했다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "지난해 정부의 대출 규제와 금리 인상을 예고로 인해 가격 조정이 이뤄진 만큼 추가 금리 인상에 따른 가격하락은 제한적일 것"이라며 "서울 주요 지역의 경우 기준금리 인상이 미치는 영향은 제한적이고 다른 지역 역시 DSR이 강화된 상황이라 영향이 크지 않을 것으로 보인다"고 분석했다.
올해 치러질 대통령‧지방선거 등도 하락세를 약화시킬 수 있다는 분석도 나오고 있다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 "금리 인상에 따른 매수심리를 위축 시킬 수 있지만 올해 대형 이벤트인 대선과 지방선거를 앞두고 시장이 얼어붙어 있는 상황"이라며 "대선 후보자들의 재건축‧재개발 등 부동산 정책을 내놓고 올해 8월 계약쟁신청구권 기간 만료로 인해 전세난, 신규 아파트 공급 부족, 광역급행철도(GRX) 교통망 등으로 매매가격을 자극하는 요소들이 남아 있어서 하반기 상승세로 접어들 수 있다"고 말했다.
ymh7536@newspim.com
