[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부모가 자녀에게 잔소리를 많이 하면 아이는 부모가 원하는대로 행동할까. 답은 '아니오'다. 오히려 잔소리에 대한 반감만 생긴다.

정부가 부동산 규제를 많이 하면 시장은 정부가 원하는대로 움직일까. 이것도 '아니오'다. 반대로 불필요한 규제를 줄이는 게 시장 안정에 더 도움이 된다.

'재건축 실거주'(조합원 입주권을 얻으려면 2년 동안 실거주) 규제가 사라지고 나서 서울에는 오히려 전세 공급이 늘었다. 이전에는 집주인이 실거주해야 하기 때문에 세입자를 내보냈는데, 규제가 폐지되니 집주인이 다시 전세 매물을 내놓을 수 있게 된 것이다. 정부 규제가 만능 해법이 아니라는 것을 보여준 사례다.

규제는 대부분 좋은 의도로 만들어진다. 하지만 시장은 정책이 의도한 방향대로 흘러가지 않는다. 안타깝게도 부작용을 낳는 경우가 많다. 이를 '규제의 역설'이라고 한다. 규제의 역설이 생기는 이유는 여러 가지가 있겠지만, 그 중 하나는 문제의 '인과 관계'를 잘못 파악했기 때문이라고 본다.

최근 금융당국이 가계부채 옥죄기에 나선 것도 여기에 해당된다. 금융당국이 가계부채를 관리하겠다고 '으름장'을 놓자 은행 및 제2금융권은 잇따라 대출 중단 및 축소에 나섰다. 임대차 3법 등의 실패로 부동산 가격이 폭등했는데, 정부는 그 원인을 가계부채 증가에서 찾고 있다.

하지만 애초에 정부가 은행 대출을 규제한 것부터가 '넌센스'다. 대출이 늘어 집값이 오르는 게 아니라 집값이 올랐으니 대출이 늘어나는 것이다. 수도권 집값이 크게 올랐는데 가진 돈만으로는 살 수 없으니 은행 대출을 동원하는 게 자연스러운 일 아닌가.

또한 대출 한도는 은행이 수요자들 상환 능력을 검토해서 자율적으로 판단하는 게 정상적이다. 아무리 수입이 적은 사람이라도 '담보'가 많으면 대출해줄 수 있는 게 은행이다. 정부가 이 두 가지 요소를 무시하고 은행 대출을 조인 것부터가 '선을 넘는' 행동이었던 것이다.

정부의 부동산 정책은 시장에 큰 영향을 준다. 특히 '돈'하고 직접적으로 관련이 높을수록 사람들이 느끼는 체감도는 크다. 규제를 내놓을 때 신중해야 하는 이유다. 이번 대출 규제 때문에 피해를 받게 될 사람들은 무수히 많다. 당장 집이 필요한데 자금이 부족한 무주택자, 1주택자 뿐만 아니라 학자금·생활비 마련 등 생계형 대출을 받아야 하는 사람들 모두 포함된다.

특히 신용대출 한도가 줄어들면 연봉이 높지 않은 20·30대 직장인들은 대출 한도가 더 크게 줄어들게 된다. 여윳돈이 부족한 사람일수록 대출이 더 필요한데, 정부 정책은 이들을 더 힘들게 하는 것이다. 부모의 도움을 받을 수 있는 '금수저'나 일부 '현금 부자'들만 집을 더 쉽게 구할 수 있게 도와주는 셈이다. 

만약 1·2금융권에서 대출 문이 막히면 문제는 더 커진다. 수요자들은 금리가 높은 캐피탈 대출이나 사채, 개인 간 거래(P2P) 대출로 내몰리게 되기 때문이다. P2P 대출은 온라인 서비스를 통해 채무자와 채권자를 바로 연결해주는 대출 서비스다.

매달 받는 돈이 정해진 월급 생활자들은 금리가 1%포인트(p)만 올라도 이자를 제외한 가용 자금이 줄어든다. 수요자들은 주택 마련 부담이 그만큼 높아지고, 가계 살림은 더 악화된다. 정부가 규제를 남용하면 애꿎은 서민들만 피해를 받게 되는 것이다.

규제는 절대로 만능 해법이 될 수 없다. 오히려 정상적인 시장 움직임을 망가뜨리고 더 나쁜 결과를 불러온 경우가 많다. 이미 '임대차 3법' 등의 많은 규제가 의도치 않게 전세대란, 집값 폭등으로 이어지지 않았던가.

정부는 규제로 시장을 통제하겠다는 관점을 내려놓아야 한다. 시장에 참여한 사람들끼리 수요·공급을 통해 효율적이고 자생적으로 움직이도록 하는 것이 중요하다. 그래야 정부가 '규제의 역설'에서 벗어날 수 있다.

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