[편집자] '코로나'여파로 주택시장 불확실성이 커졌습니다. 주식시장에 이어 부동산도 상당한 충격이 예상됩니다. 강남 아파트 급매물이 늘고 시세도 하락 반전하는 양상이 이미 나타나고 있습니다. ′10년 주기설'과 맞물려 낙폭이 클 것이란 예측도 나옵니다. 주택 매수를 준비하는 실수요자에겐 기회일 수 있습니다. 변곡점에 들어선 주택시장을 종합뉴스통신 뉴스핌이 총 5번의 시리즈로 짚어봅니다.

(목차)
①'강남불패'무너질까
②전문가 진단
③사례로 보는 10년위기설
④급락하면 규제 풀릴까
⑤내집 마련은 어떻게?

[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 내 집 마련을 계획한 실수요자들의 셈법이 복잡해졌다. 코로나19 확산 여파로 부동산 시장의 불확실성이 커졌기 때문이다. 그동안 집값 상승을 이끌던 서울 강남을 중심으로 수억원 내린 급매물이 나오자 가격 조정이 본격화될 것이란 전망도 나온다.

부동산 전문가들은 자금력이 충분하다면 강남권 급매물을 노려볼 만하다고 조언한다. 청약 점수가 높은 수요자들은 청약통장을 적극 활용하면서 당첨 가능성을 높이는 '틈새 전략'도 중요하다고 강조했다.

◆ "6월 이후 다시 매물 잠김 우려...급매물 노려야"

24일 부동산업계에 따르면 코로나19 확산과 정부의 부동산 규제, 실물경기 침체 등 영향으로 서울 집값은 하락 조짐을 보이고 있다. 한국감정원이 발표한 3월 3주(16일 기준) 서울 아파트값은 2019년 7월 첫째 주 이후 37주 만에 상승에서 보합으로 전환했다. 특히 강남3구인 강남구와 서초구, 송파구는 각각 0.12%, 0.12%, 0.08% 내리면서 전주 대비 하락폭이 커졌다.

강남 대표 단지에서는 기존 시세 대비 호가를 최대 4억원 낮춘 급매물이 나오고 있다. 서초구 아크로리버파크(전용 59.97~59.98㎡)는 현재 20억~22억원에 매물이 나왔다. 지난해 같은 면적의 실거래가인 23억5000만~24억원 대비 1억5000만~4억원 내린 금액이다. 인근 래미안퍼스티지와 반포자이에서도 지난해 연말 시세보다 3억원 넘게 내린 매물이 나와 있다.

전문가들은 6월 전 이 같은 급매물이 늘면 강남 입성을 노리는 수요자들에게 기회가 생길 수 있다고 보고 있다. 다주택자에 대한 정부의 양도소득세 중과 유예조치가 6월 말 끝나는 반면, 공시가격 인상으로 보유세 부담은 커졌다. 세금 부담을 감당하기 어려운 다주택자들은 6월에 가까워질수록 처분을 서두르려는 움직임이 빨라질 것이란 설명이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "6월이 임박할수록 지금보다 더 가격을 낮춘 급매가 늘어날 가능성이 있다"며 "이 기간 내 원하는 가격으로 낮춘 매물이 나왔다면 매입에 나서는 것도 나쁘지 않다"고 말했다. 이어 "양도세 중과 유예 등 혜택이 사라지는 6월 이후에는 오히려 보유자들도 버티기에 나서면서 가격이 다시 꼿꼿해질 수 있다"고 덧붙였다.

송승현 도시와 경제 대표도 "세금 부담 등으로 장기간 버티기 어려운 보유자들은 속속 처분에 나서게 될 것"이라며 "최근 코로나19로 매수세가 위축되면서 호가는 더 떨어질 수 있기 때문에 매입을 노릴 만하다"고 말했다.

반면 당분간 시장 상황을 지켜보면서 매수 시기를 늦춰야 한다는 목소리도 나온다. 안명숙 우리은행 부동산투자자문센터 부장은 "부동산이 움직이기 시작하는 시점이기 때문에 코로나19 확산 추이와 경제 상황을 관망할 필요가 있다"며 "4월 회사채 만기가 돌아오면서 자금 조달이 어려운 기업들이 나오면서 금융시장뿐만 아니라 주택시장에도 악영향을 미칠 수 있다"고 말했다.

◆ "청약 '틈새전략' 유효...청약자격·자금조달계획 제대로 살펴야"

전문가들은 청약 점수가 높은 중장년층의 수요자들은 청약을 통한 내집 마련에 적극 나서야 한다고 입을 모았다. 최근 서울 인기 단지의 청약 당첨 점수는 84점 만점에 60~70점을 기록하는 등 과열 양상을 보이고 있다. 이에 따라 비인기 타입을 노리는 등 당첨 확률을 높이기 위한 전략이 필요하다는 조언이다.

권일 팀장은 "당첨 평균 점수가 50점을 넘더라도 전략만 잘 세우면 40점대에서도 당첨이 가능하다"며 "청약 통장이 덜 몰리는 라인과 층수, 평형타입 등을 따져보고 전략을 세울 필요가 있다"고 말했다.

이어 "오는 7월 말 분양가상한제 유예기간 연장으로 분양 일정이 분산되면서 수요자들에게는 선택의 폭이 넓어진 대신, 경쟁률은 더 높아질 것으로 보인다"며 "청약 자격을 잘 확인하고 자금조달에도 문제가 없도록 계획을 세우면서 실수로 인해 당첨을 포기해야 하는 상황을 방지하는 게 중요하다"고 덧붙였다.

특히 상반기 분양시장을 적극 노려야 한다는 목소리도 나온다. 송승현 도시와 경제 대표도 "청약을 노리는 수요자들은 분양가상한제 시행 전 상반기 공급 물량을 적극 공략할 필요가 있다"며 "향후 경제 리스크가 커질 경우, 당초 계획보다 공급 일정을 늦추는 사업장들도 나올 수 있다"고 우려했다.

청약 점수가 낮아 당첨 가능성이 낮은 30·40대들은 특별공급을 노리거나 저평가된 구축 단지를 노릴 만하다고 추천했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "청약가점 낮고 자금이 부족한 젋은층은 청약통장 납입금액이 높은 순으로 공급하는 특별공급을 노려볼 수 있다"며 "특히 분양가상한제 적용되는 단지들은 주변 시세보다 반값으로 공급돼 내집 마련에 유리하다"고 조언했다. 이어 "청약이 어려울 경우, 교통망과 교육 여건을 갖추면서 상대적으로 저평가돼 있는 노원구 기축 단지 매입도 고려해볼만 하다"고 덧붙였다.

sun90@newspim.com