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[뉴스핌=이동훈 기자] 올해 하반기에도 부동산 투자는 상가와 같은 수익형 부동산이 '대세'를 이룰 전망이다.
국내 정책은 물론 전세계적인 저금리 기조가 여전히 견고한데다 부동산 가격 상승에 대한 기대감은 여전히 낮기 때문이다.
전문가들은 택지지구나 신도시 상권에 들어서는 상가와 오피스텔 투자를 권하고 있다.
특히 수도권 신도시, 택지지구보다 빨리 정착할 것으로 예상되는 서울의 마곡지구, 위례신도시 및 보금자리지구(공공주택지구)내 상가를 유망 투자상품으로 꼽고 있다.
◆상가, 연 5% 수익 가능..오피스텔은 공급과잉 감안해야
전문가들은 올 하반기 부동산 투자상품 중 가장 유망한 상품으로 상가를 꼽는다. 상가는 이미 임대소득세가 과세되고 있다. 때문에 아파트나 오피스텔처럼 임대소득세 과세 확대에 따른 수요 위축도 없을 것으로 전망된다.
국민은행 WM사업부 임채우 부동산팀장은 "여윳돈이 풍부한 계층을 중심으로 상가 매수를 묻는 문의가 지난해부터 이어지고 있다"며 "입지가 나쁘지 않은 상가는 연 수익률 5%를 넘는 수익을 얻을 수 있기 때문에 투자자들의 선호도가 높다"고 말했다.
다만 상가 시장도 다른 부동산 상품과 마찬가지로 활황을 보이지 않고 있는 점은 감안해야한다. 공급이 과잉됐거나 가격 상승 기대감이 사라진 오피스텔, 아파트보다 상대적으로 투자 가치가 있을 뿐이란 이야기다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 "현 부동산시장 상황에서는 상가 투자도 '대박'을 얻긴 힘들다"며 "다만 은행 금리(3%대)보다 수익성이 높고 안정적이기 때문에 투자할 여윳돈이 있는 계층이라면 상가 투자를 우선해 고려해볼 만 하다"고 말했다.
상가 가운데서도 근린상가와 단지내상가는 투자 방식이 다르기 때문에 주의해야한다. 근린상가는 '고수익 고위험' 투자에 해당한다. 상권 형성 기간이 길어지면 자칫 손해가 될 수 있다. 반면 상권이 빨리 형성되면 초기 몇년간은 연 7~8% 수익도 가능하다.
반면 단지내 상가는 연 3~4%대의 수익률을 기대할 수 있다. 수익은 낮지만 안정적이며 공실 걱정도 근린상가보다 적어 위험성이 낮은 투자라는 특징을 갖고 있다.
가장 적당한 투자시기는 입주하기 1년 전이다. 상권 형성 기간 장기화에 따른 위험성이 있지만 수익성을 높일 수 있다.
오피스텔은 투자에 유의해야한다는 게 전문가들의 조언이다. 공급량이 과잉상태에 이른데다 정부의 주택임대소득세 과세 확대에 따른 피해가 예상돼서다.
◆상가 투자 유망지는 위례·마곡..판교도 눈여겨 봐야
상가 투자 유망지로는 서울 송파구 위례신도시와 강서구 마곡지구가 꼽힌다. 이들 지구는 서울시내 입지한 인기 주거·업무지역으로 자리매김한 곳이다.
실제 이들 지역은 앞서 아파트나 오피스텔 분양도 1순위에서 청약을 마칠 정도로 높은 인기를 끌고 있다.
다만 이들 지역도 이미 상가 공급량이 적지 않다는 점을 감안해야한다. 또 상가가 인기를 끌자 분양가를 높여 실제 가치가 떨어지는 상가도 나오고 있다 이에 따라 상가 투자는 앞서 분양한 상가의 분양가와 현 매맷값을 잘 파악한 후 나서야한다는 게 전문가들의 이야기다.
세종시와 혁신도시와 같은 지방도 유망한 투자처로 꼽힌다. 이들 지역은 주택단지 주변 상권의 '적'인 대형마트가 적다는 장점이 있다. 따라서 상권은 늦게 형성돼도 투자가치가 서울에 비해 나을 수 있는 것으로 분석된다.
경기 성남시 판교신도시도 유망 상가 투자처 가운데 하나다. 판교에서는 공급이 예정된 상가 가운데 90% 넘게 분양을 마쳤다. 추가로 공급될 상가가 적기 때문에 공급과잉 문제는 피할 수 있다.
전문가들은 판교신도시 상가의 수익률을 4~5% 선으로보고 있다. 위례·마곡지구 상가보다 기대 수익률은 다소 낮다. 하지만 이미 상권이 형성됐다는 점에서 위험성을 줄인 투자를 할 수 있을 것으로 전망된다.
◆재건축, 투자가치 있다..토지는 지양해야
사업단계에 따른 투자시기에는 유의해야 한다. 전문가들은 사업시행 인가 직전 매입해 관리처분 인가 직전 되팔 것을 조언하고 있다.
사업시행 인가는 서울의 경우 구청이 재건축 공사를 해도 좋다고 인정하는 단계다. 관리처분계획 인가 단계에서는 분담금이 확정되고 분양받을 집의 동호수가 결정된다.
부동산 중개법인 테라알앤디 김태경 이사는 "재건축은 사업시행인가 후 급등하는 특성이 있기 때문에 사업시행인가가 임박해 불확실성이 없어진 시기가 가장 투자에 유리하다"며 "관리처분계획 이후 저층 집을 분양 받으면 손해를 볼 수 있기 때문에 동호수가 결정되기 전 손을 터는 게 좋다"고 말했다.
이미 재건축을 사놓았지만 집값이 오르지 않은 경우라면 관리처분후 집을 분양받을 때까지 기다리는 게 좋다. 김 이사는 "웬만하면 재건축 공사가 시작된 후 집값이 떨어지는 경우는 없다"며 "만약 집값이 떨어져 단타매매가 불가능하다면 공사 착공과 입주까지 기다려보는 게 나을 것"이라고 조언했다.
토지 투자는 여전히 '빨간 불'이다. 땅값은 꾸준히 오르고 있다. 하지만 이는 대부분 기업에서 땅을 사는 경우다. 임채우 팀장은 "땅 투자에 대해서는 거의 문의가 없는 상황"이라며 "땅값이 오를 확률은 집값보다 적기 때문에 투자 대상으로 보기 어렵다"고 말했다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)
