[뉴스핌=이동훈 기자] 재건축 등 도시정비사업을 진행하다 보면 여기저기서 분쟁이 터져 나온다. 감정평가액을 놓고 조합원 간 마찰을 빚는가 하면, 시공사·시행사의 계약불이행으로 소송을 벌이는 사업장도 적지 않다.
최근에는 무상지분율이 뜨거운 감자로 떠오르고 있다. 무상지분율이란 재건축단지 조합원이 추가분담금 없이 넓혀 갈 수 있는 면적비율을 말한다. 예를 들어 무상지분율이 200%라면 대지지분이 20평인 사람이 재건축 이후 40평 아파트를 추가부담 없이 소유할 수 있다.
조합측은 무상지분율이 높으면 추가부담금이 감소해 개발이익을 보다 많이 가져갈 수 있기 때문에 시공사 선정에 중요한 잣대로 제시한다.
상황이 이렇다 보니 시공사 선정에 시공능력평가순위, 브랜드파워, 신용도를 제치고 무상지분율 적용 수위가 가장 우선시되는 분위기다.
앞서 진행된 과천주공6단지도 무상지분율이 결정적인 역할을 했다. GS건설은 무상지분율 150.01%를 제시해 대우건설(149.40%), 현대산업개발(135.94%)를 따돌렸다. 이주비는 대우건설이 GS건설보다 가구당 평균 3000만~4000만원을 더 주겠다고 제안했지만, 조합원은 무상지분율이 높은 GS건설의 손을 들어줬다.
서울지역 한 재건축 조합 관계자는 “조합원 입장에서는 추가부담금을 줄이기 위해 무상지분률을 높게 제시하는 시공사에게 호감을 갖고 있다”면서 “재건축사업 취지에 맞게 재정착률을 높이려면 무상지분률 확대가 절실하다”고 말했다.
하지만 무상지분율을 둘러싼 부작용도 상당하다. 조합측이 무상지분율에 민감하다보니 건설사들은 일단 높게 제시해 수주하고 보자는 심리가 강하다. 때문에 본계약시 양측 간 의견마찰이 불거지기도 한다. 또한 수익성을 맞추기 위해서는 일반분양가를 높게 책정할 수밖에 없어 위험부담이 높다.
고덕 주공7단지는 2010년 6월 무상지분율 163%를 제시한 롯데건설을 시공사로 선정했으나, 아직도 본계약을 체결하지 못했다. 당초 제시한 무상지분율을 지키기 어렵다는 롯데건설과 낮출 수 없다는 조합 측의 신경전을 벌이고 있는 것이다.
또한 고덕 주공6단지와 4단지는 두산건설, 현대산업개발이 무상지분율로 각각 174%, 141% 제시하며 시공권을 따냈다. 그러나 이들 건설사가 무상지분율 축소 움직임을 보이면서 사업 추진이 멈춰선 상태다.
조합측의 무리한 무상지분율 요구로 시공사를 선정하지 못하는 사업장도 있다. 고덕2단지에선 조합 측이 무상지분율 150%와 일반분양분이 미분양될 경우 미분양 아파트로 공사비를 대납할 수 있다는 입찰 조건을 내걸자 한 업체도 입찰에 참여하지 않았다. 조합측은 요구조건을 낮춰 재입찰에 나설 계획이다.
업계 한 관계자는 “무상지분율이 재건축사업 진행에 또 다른 걸림돌로 작용하고 있다”면서 “조합측의 무리한 요구도 문제지만, 일단 사업권을 따고 보자는 건설사의 태도도 개선돼야 한다”고 말했다.
이어 “주택거래 하락기에는 높은 무상지분율이 조합과 시공사 모두에게 독으로 작용할 수 있다”고 덧붙였다.
▶글로벌 투자시대의 프리미엄 마켓정보 “뉴스핌 골드 클럽”
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)
