[편집자주] '자오 상 하오. 십팔사략에서만 알려드리는 투자비책!' 뉴스핌은 중국자본시장연구회의 조용찬 수석연구원이 작성하는 중국 투자 관련 핫이슈 '여의도 십팔사략(十八史略)'을 연재합니다. 중국 경제와 금융시장 회복이 한국에게도 결정적인 요인으로 부상한 상황에서 조 수석의 깊이 있고 설득력 있는 분석은 정책 단위나 시장 참가자 여러분께 많은 도움을 줄 것으로 기대됩니다. 독자여러분의 많은 관심과 성원 부탁드립니다.
투기거래가 가장 활발했던 1선도시인 베이징, 상하이, 선전, 광저우지역에선 최근 1주일간 집값이 10% 떨어졌다고 합니다. 베이징의 상품방 거래량은 40%가 감소했고, 거래가 급감하고 계약 위반사례가 급증하고 있다고 합니다.
이같이 단기간 집값이 급등락한 것은 중국 부동산시장이 기형적인 성장한 때문입니다. 서민들이 필요한 상품방주택보다 고급주택이 더 많이 건설 됐고, 은행들은 손쉽은 부동산 단기대출로 이자수입을 늘려오면서 주택을 재테크상품으로 여긴 것이 주요인이었습니다.
도시의 거래주택 현 주소
안자오(按照) 통계자료에 따르면, 중국의 현재 도시의 거래주택의 시가총액은 93조위안(1경5345조원) 규모인데요, 여기에 농촌주택과 상업부동산을 합할 경우엔 시가총액은 160조위안(2경6천조원)규모입니다. 160조위안 부동산 중에 최소 50조 위안(8250조원)은 자유 유통이 가능하고, 부자들의 호화 투기성주택인 20조위안(3300조원)에 달할 것으로 추산됩니다.
부동산 진정책으로 하락하는 집값
이번 부동산 진정책(중국에선 신정책)으로 1선 도시를 중심으로 부동산 하락기간은 2~3년, 평균 가격하락폭은 25~30%에 달할 것으로 보입니다. 이는 2009년 초 수준으로 하락하는 것을 의미하는데요, 이같이 보는 근거는 최근 10일간 부동산지수가 18.63% 하락해 이번 집값하락폭이 클 것임을 알 수 있습니다.
또한 미국의 부동산거품이 터졌던 2006년부터 지금까지 30% 정도 하락했는데요, 중국은 1선 도시를 기준으로 50%가 투기, 투자거래였기 때문에 가격은 30% 정도 하락, 거래량도 50% 이상 줄어들 것으로 보이기 때문입니다.
부동산 진정책이 산업에 미치는 영향
부동산과 관련된 연관산업과 40여개 산업에 달하고, GDP의 15%를 차지하다 보니, 버블을 잡기 위해 각종 규제책이 발표될 때마다 주가는 흔들릴 것으로 보입니다
대도시를 중심으로 부동산 경기하락이 시작되면, 우선 부동산, 은행, 철강회사의 실적은 장기간 하락할 것으로 보입니다. 지난 2008년 상하이종합주가지수가 6124P를 고점으로 하락국면으로 전환하면서 부동산시장도 침체기에 들어 갔는데요, 이는 1993년때와도 흡사한 모습이었습니다.
은행대출의 대부분은 부동산이기 때문에 부동산시장의 하락은 부실채권은 2분기 뒤에 뚜렷하게 증가하는 경향을 보입니다. 철강주도 부동산건설에 50%이상 쓰이기 때문에 부정적인 영향을 받을 수 밖에 없어 하반기부터는 건축용 철강재를 생산하는 기업은 적자가 예상됩니다.
정부는 주요도시의 집값급등은 잡되, 건설시장은 죽이지 않기 위해선 중서부지역 개발, 내수활성화, 수출경기부양에 적극적으로 나설 것으로 보입니다. 금리인상이나, 위안화절상을 가급적 늦추고, 조정폭도 소폭으로 추진할 것입니다. 업종별로 보면 건설중장비, 전자정보, 식품제약, 도소매, 환경보호 등이 부각될 전망입니다.
◆ 조용찬 수석연구원
대신투신운용사 펀드매니저
대신경제연구소 수석연구원
한화증권 차이나리서치 수석연구원
현, 중국자본시장연구회 수석연구원
투기거래가 가장 활발했던 1선도시인 베이징, 상하이, 선전, 광저우지역에선 최근 1주일간 집값이 10% 떨어졌다고 합니다. 베이징의 상품방 거래량은 40%가 감소했고, 거래가 급감하고 계약 위반사례가 급증하고 있다고 합니다.이같이 단기간 집값이 급등락한 것은 중국 부동산시장이 기형적인 성장한 때문입니다. 서민들이 필요한 상품방주택보다 고급주택이 더 많이 건설 됐고, 은행들은 손쉽은 부동산 단기대출로 이자수입을 늘려오면서 주택을 재테크상품으로 여긴 것이 주요인이었습니다.
도시의 거래주택 현 주소
안자오(按照) 통계자료에 따르면, 중국의 현재 도시의 거래주택의 시가총액은 93조위안(1경5345조원) 규모인데요, 여기에 농촌주택과 상업부동산을 합할 경우엔 시가총액은 160조위안(2경6천조원)규모입니다. 160조위안 부동산 중에 최소 50조 위안(8250조원)은 자유 유통이 가능하고, 부자들의 호화 투기성주택인 20조위안(3300조원)에 달할 것으로 추산됩니다.
부동산 진정책으로 하락하는 집값
이번 부동산 진정책(중국에선 신정책)으로 1선 도시를 중심으로 부동산 하락기간은 2~3년, 평균 가격하락폭은 25~30%에 달할 것으로 보입니다. 이는 2009년 초 수준으로 하락하는 것을 의미하는데요, 이같이 보는 근거는 최근 10일간 부동산지수가 18.63% 하락해 이번 집값하락폭이 클 것임을 알 수 있습니다.
또한 미국의 부동산거품이 터졌던 2006년부터 지금까지 30% 정도 하락했는데요, 중국은 1선 도시를 기준으로 50%가 투기, 투자거래였기 때문에 가격은 30% 정도 하락, 거래량도 50% 이상 줄어들 것으로 보이기 때문입니다.
부동산 진정책이 산업에 미치는 영향
부동산과 관련된 연관산업과 40여개 산업에 달하고, GDP의 15%를 차지하다 보니, 버블을 잡기 위해 각종 규제책이 발표될 때마다 주가는 흔들릴 것으로 보입니다
대도시를 중심으로 부동산 경기하락이 시작되면, 우선 부동산, 은행, 철강회사의 실적은 장기간 하락할 것으로 보입니다. 지난 2008년 상하이종합주가지수가 6124P를 고점으로 하락국면으로 전환하면서 부동산시장도 침체기에 들어 갔는데요, 이는 1993년때와도 흡사한 모습이었습니다.
은행대출의 대부분은 부동산이기 때문에 부동산시장의 하락은 부실채권은 2분기 뒤에 뚜렷하게 증가하는 경향을 보입니다. 철강주도 부동산건설에 50%이상 쓰이기 때문에 부정적인 영향을 받을 수 밖에 없어 하반기부터는 건축용 철강재를 생산하는 기업은 적자가 예상됩니다.
정부는 주요도시의 집값급등은 잡되, 건설시장은 죽이지 않기 위해선 중서부지역 개발, 내수활성화, 수출경기부양에 적극적으로 나설 것으로 보입니다. 금리인상이나, 위안화절상을 가급적 늦추고, 조정폭도 소폭으로 추진할 것입니다. 업종별로 보면 건설중장비, 전자정보, 식품제약, 도소매, 환경보호 등이 부각될 전망입니다.
◆ 조용찬 수석연구원
대신투신운용사 펀드매니저
대신경제연구소 수석연구원
한화증권 차이나리서치 수석연구원
현, 중국자본시장연구회 수석연구원
