- 지역별 차등 적용 실패
- 제2금융권 대출수요 몰릴 듯
[뉴스핌=진희정 기자] DTI규제가 서울 강남 3구 뿐만 아니라 서울, 인천, 경기 등 수도권 비투기지역으로 확대되었지만, 집값을 떨어뜨리기에는 역부족이라는 게 시장의 관측이다.
DTI를 투기지역인 강남, 서초, 송파구와 서울 타지역, 경기인천 지역으로 각각 40%, 50%, 60%로 차등화 시켰다. 하지만 올들어 주택가격 상승률이 가장 높았던 과천시 같은 경우 성남 분당, 용인 등 수도권으로 분류돼 DTI 60%를 적용받았고 올해 집값 급등과 관계가 없는 서북권인 김포와 파주까지 DTI 60%가 적용돼 해당지역주민들의 불만이 높을 수 있다.
이와관련 전문가들은 DTI확대로 역차별 논란도 불거질 수 있다고 우려했다.
부동산써브 함영진 연구실장은 "소득이 많지 않은 서민층에서는 내집마련 기회가 줄어들 수 있다"며 "최근 전세값 상승으로 부담을 느껴 아예 집을 사려던 수요자들의 발길을 붙잡을 수 있다"고 지적했다.
이와함께 이번 규제는 제1은행권의 담보대출에 대한 규제만 해당되고 제2금융권(보험,신용금고)의 대출에 대한 규제가 없어 집값 상승세가 멈추지 않으면 대출수요가 제2금융권으로 몰릴 수도 있다.
즉, 소득이 제대로 노출되지 않는 자영업자나 소득이 없는 주부 등도 이번 대책으로 피해가 예상된다.
특히 연립, 다세대 등은 DTI규제대상이 아니어서 아파트대신 개발 호재있는 저렴한 연립이나 다세대 등 도시형 생활주택으로 신축이 가능한 단독주택으로 투자수요가 몰릴 수 있다.
◆ DTI강화, 거래시장 직접적인 효과
금융권에서는 DTI 강화로 대출을 억제해 주택 구매 수요를 차단한다는 점에서 거래시장에 직접적인 효과를 줄 것이라는 평가이다.
DTI 40%가 종전처럼 적용되는 강남권보다 강동, 목동, 과천, 분당 그리고 최근 집값이 회복 조짐을 보이고 있던 수도권 외곽은 이번 조치로 매수심리가 꺾여 단기적으로 집값이 조정받을 수 있다.
수도권 외곽지역의 주택들은 소득금액이 적은 직장인들이나 사회초년생들이 주로 주택담보대출을 이용해 집을 구입하려는 수요가 많았기 때문이다.
이와관련 유앤알컨설팅의 박상언 대표는 "오히려 이주비·중도금·잔금 대출 등 집단대출, 미분양 주택의 담보대출은 DTI 적용을 받지 않아 신규분양시장에 영향은 제한적일 수 있으나 영향이 전혀 없다고는 말할 수 없다"며 "수요자들 입장에서 보면 DTI규제로 인해 일반 주택시장이 하락세를 보이면 신규분양시장에 관심이 덜 할 수밖에 없다"고 밝혔다.
◆ 입주물량·개발사업으로 집값 떨어뜨리기 '역부족'
부동산 전문가들은 입주물량부족으로 전세가격 상승세가 당분간 계속돼 집값상승에 대한 기대감은 계속유지 될 수밖에 없다고 내다봤다. 내년 서울지역 입주물량만 보더라도 2만8000여가구로, 올해 3만여가구, 작년 5만여 가구의 절반 수준에 불과하다.
서울 강북지역만 해도 뉴타운과 재개발 물량이 거의 동시다발적으로 예정되어 있어 집값 불안요인으로 작용하고 있다. 서울시 주거환경 자문위원회에 따르면 재개발 사업 등으로 인한 멸실 가구는 지난해 1만8000여 가구에서 올해 3만1000여가구로 늘었다. 내년과 2011년에는 각각 4만8000여가구, 4만4000여가구로 증가할 것으로 예상된다.
◆ 주택담보인정비율(LTV)은 변함없어
DTI 규제는 확대되지만 주택담보인정비율(LTV)은 바뀌지 않는다. 현재 LTV는 강남 3구가 40%, 수도권 나머지 지역이 50%이다.
연간소득이 5000만원인 사람이 시가 6억원짜리 아파트를 은행에 담보로 잡히고 만기 20년, 연 이자율 5.29% 조건으로 받을 수 있는 대출금은 종전처럼 LTV만 50% 적용하면 3억원이다. 하지만 DTI 50% 적용하면 대출 가능액이 2억4390만원으로 5610만원 감소한다.
DTI는 대출자의 연간 소득에서 대출 원리금과 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율로, 이 수치가 낮을수록 대출 가능액이 줄어들게 된다.
이와관련 금융권 관계자는 "DTI는 연소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타내는 것이기 때문에 대출기간이 길어지면 대출한도가 자동으로 늘어난다"며 "같은 액수의 돈을 빌리더라도 대출기간이 길어지면 연간 상환액이 줄어든다"고 설명했다.
그는 이어 "대출을 받을 때 원리금 분할상환을 선택하는 것도 좋은 방법이며, 거치기간이 없는 장기 원리금 분할상환이나 고정금리 대출을 선택하면 DTI비율이 올라가기 때문"이라고 덧붙였다.
현재 대부분의 은행에서 20, 30년 장기 대출을 취급하고 있는데 비투기지역에서는 30년까지, 투기지역에서는 6억원이상은 20년, 6억원이하는 30년까지 장기대출이 가능하다.
- 제2금융권 대출수요 몰릴 듯
[뉴스핌=진희정 기자] DTI규제가 서울 강남 3구 뿐만 아니라 서울, 인천, 경기 등 수도권 비투기지역으로 확대되었지만, 집값을 떨어뜨리기에는 역부족이라는 게 시장의 관측이다.
DTI를 투기지역인 강남, 서초, 송파구와 서울 타지역, 경기인천 지역으로 각각 40%, 50%, 60%로 차등화 시켰다. 하지만 올들어 주택가격 상승률이 가장 높았던 과천시 같은 경우 성남 분당, 용인 등 수도권으로 분류돼 DTI 60%를 적용받았고 올해 집값 급등과 관계가 없는 서북권인 김포와 파주까지 DTI 60%가 적용돼 해당지역주민들의 불만이 높을 수 있다.
이와관련 전문가들은 DTI확대로 역차별 논란도 불거질 수 있다고 우려했다.
부동산써브 함영진 연구실장은 "소득이 많지 않은 서민층에서는 내집마련 기회가 줄어들 수 있다"며 "최근 전세값 상승으로 부담을 느껴 아예 집을 사려던 수요자들의 발길을 붙잡을 수 있다"고 지적했다.
이와함께 이번 규제는 제1은행권의 담보대출에 대한 규제만 해당되고 제2금융권(보험,신용금고)의 대출에 대한 규제가 없어 집값 상승세가 멈추지 않으면 대출수요가 제2금융권으로 몰릴 수도 있다.
즉, 소득이 제대로 노출되지 않는 자영업자나 소득이 없는 주부 등도 이번 대책으로 피해가 예상된다.
특히 연립, 다세대 등은 DTI규제대상이 아니어서 아파트대신 개발 호재있는 저렴한 연립이나 다세대 등 도시형 생활주택으로 신축이 가능한 단독주택으로 투자수요가 몰릴 수 있다.
◆ DTI강화, 거래시장 직접적인 효과
금융권에서는 DTI 강화로 대출을 억제해 주택 구매 수요를 차단한다는 점에서 거래시장에 직접적인 효과를 줄 것이라는 평가이다.
DTI 40%가 종전처럼 적용되는 강남권보다 강동, 목동, 과천, 분당 그리고 최근 집값이 회복 조짐을 보이고 있던 수도권 외곽은 이번 조치로 매수심리가 꺾여 단기적으로 집값이 조정받을 수 있다.
수도권 외곽지역의 주택들은 소득금액이 적은 직장인들이나 사회초년생들이 주로 주택담보대출을 이용해 집을 구입하려는 수요가 많았기 때문이다.
이와관련 유앤알컨설팅의 박상언 대표는 "오히려 이주비·중도금·잔금 대출 등 집단대출, 미분양 주택의 담보대출은 DTI 적용을 받지 않아 신규분양시장에 영향은 제한적일 수 있으나 영향이 전혀 없다고는 말할 수 없다"며 "수요자들 입장에서 보면 DTI규제로 인해 일반 주택시장이 하락세를 보이면 신규분양시장에 관심이 덜 할 수밖에 없다"고 밝혔다.
◆ 입주물량·개발사업으로 집값 떨어뜨리기 '역부족'
부동산 전문가들은 입주물량부족으로 전세가격 상승세가 당분간 계속돼 집값상승에 대한 기대감은 계속유지 될 수밖에 없다고 내다봤다. 내년 서울지역 입주물량만 보더라도 2만8000여가구로, 올해 3만여가구, 작년 5만여 가구의 절반 수준에 불과하다.
서울 강북지역만 해도 뉴타운과 재개발 물량이 거의 동시다발적으로 예정되어 있어 집값 불안요인으로 작용하고 있다. 서울시 주거환경 자문위원회에 따르면 재개발 사업 등으로 인한 멸실 가구는 지난해 1만8000여 가구에서 올해 3만1000여가구로 늘었다. 내년과 2011년에는 각각 4만8000여가구, 4만4000여가구로 증가할 것으로 예상된다.
◆ 주택담보인정비율(LTV)은 변함없어
DTI 규제는 확대되지만 주택담보인정비율(LTV)은 바뀌지 않는다. 현재 LTV는 강남 3구가 40%, 수도권 나머지 지역이 50%이다.
연간소득이 5000만원인 사람이 시가 6억원짜리 아파트를 은행에 담보로 잡히고 만기 20년, 연 이자율 5.29% 조건으로 받을 수 있는 대출금은 종전처럼 LTV만 50% 적용하면 3억원이다. 하지만 DTI 50% 적용하면 대출 가능액이 2억4390만원으로 5610만원 감소한다.
DTI는 대출자의 연간 소득에서 대출 원리금과 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율로, 이 수치가 낮을수록 대출 가능액이 줄어들게 된다.
이와관련 금융권 관계자는 "DTI는 연소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타내는 것이기 때문에 대출기간이 길어지면 대출한도가 자동으로 늘어난다"며 "같은 액수의 돈을 빌리더라도 대출기간이 길어지면 연간 상환액이 줄어든다"고 설명했다.
그는 이어 "대출을 받을 때 원리금 분할상환을 선택하는 것도 좋은 방법이며, 거치기간이 없는 장기 원리금 분할상환이나 고정금리 대출을 선택하면 DTI비율이 올라가기 때문"이라고 덧붙였다.
현재 대부분의 은행에서 20, 30년 장기 대출을 취급하고 있는데 비투기지역에서는 30년까지, 투기지역에서는 6억원이상은 20년, 6억원이하는 30년까지 장기대출이 가능하다.
