대신증권은 7일 금융감독원의 주택담보대출에 대한 추가 리스크 관리 강화 실시로 은행권의 고액 주택담보대출 증가율은 크게 둔화될 것이라고 전망했다.

이어 최정욱 애널리스트는 "이번 조치가 은행의 주택금융 성장률을 저해해 은행에 부정적으로 작용할 것이라는 우려가 있을 수 있다"며 "그러나 단기간의 주택 가격 급등은 버블을 초래하고, 이러한 버블 붕괴시 금융시스템에 엄청난 악영향을 준다는 점에서 이번 DTI 규제는 오히려 선제적인 리스크 관리라는 측면에서 은행에 긍정적으로 평가된다"고 덧붙였다.

다음은 리포트 내용.

- 주택담보대출에 대한 추가 리스크 관리 강화 실시

금융감독원은 최근 수도권을 중심으로 주택담보대출 증가세가 지속되면서, 은행 자율적으로 리스크 관리를 추가로 강화하여 9월 7일부터 시행토록 요청했다. 주요 내용은 투기지역에서만 적용되던 총부채상환비율(DTI)을 수도권의(서울, 인천, 경기) 비투기지역까지 확대 적용한다는 것이다. 다만 서민·실수요자 배려 및 원활한 주택공급 지원을 위해 5천만원 이하 소액대출, 집단대출, 미분양주택 담보대출 등의 경우에는 금번 DTI 적용 대상에서 제외했다.

-고액 주택담보대출 증가율은 크게 둔화될 듯

이번 조치로 고액 주택담보대출 증가율은 크게 둔화될 전망이다. 최근 주택담보대출 증가분 중에는 2억원 이상의 고액 주택담보대출이 많은 비중을 차지한 것으로 추정되는데(A은행의 경우 전체 주택담보대출 중 2억원 이상의 대출 비중이 2008년말 25.3%에서 2009년 2분기말 30.1%로 큰 폭 증가), 기존 LTV만 적용 받는 것에 비해서 새롭게 DTI를 적용받을 경우 대출금액 축소가 불가피하기 때문이다.

일례로 투기지역이 아닌 서울의 시가 9억원 상당의 주택은 새롭게 DTI를 50%로 적용받게 되는데 소득 5천만원, 만기 20년, 이자율 5.3%를 가정할 경우 LTV만 적용받는 것에 비해 최고 2억원 정도 대출금액이 축소될 것으로 추정된다. 따라서 은행의 주택담보대출 증가율은 아무래도 상반기보다는 둔화될 수 밖에 없을 전망이다.

-가격 상승률 둔화 정도의 효과 기대

최근 주택 가격 상승으로 미분양주택이 4개월 연속 감소세로 돌아서면서 미분양주택과 관련된 PF와 건설업 공사미수금에 대한 리스크가 감소하고 있는 중이다. 따라서 이번 규제로 인해 부동산 시장이 다시 침체되고, 이는 건설업 업황을 더욱 악화시킬 수 있다는 우려가 있을 수 밖에 없지만 우리는 DTI 규제 실시에도 불구하고 주택 가격이 크게 하락하면서 은행 담보가치 하락 및 대출 부실화로 이어질 개연성은 낮다고 판단한다.

그 이유는 1) 시중의 풍부한 유동성과 더불어 향후 경기 회복에 대한 기대로 인해 부동산 매입 수요는 쉽게 소멸되지는 않을 것으로 예상되고, 2) 이번 대책이 수도권에 한정된 국지적 규제이며, 집단대출 및 미분양주택 담보대출 등은 규제 대상에서 제외하는 등 지방의 주택경기 활성화를 위해 배려했으며, 3) 최근 국토해양부가 분양가 상한제 폐지를 적극 추진하겠다고 밝히는 등 정부가 민간주택 공급 활성화를 위해 노력하고 있기 때문이다. 따라서 우리는 이번 조치가 부동산 시장의 침체보다는 가격 상승률 둔화 정도의 효과를 가져올 것으로 판단하고 있다.

-선제적 리스크 관리 측면, 긍정적으로 평가

이번 조치가 은행의 주택금융 성장률을 저해해 은행에 부정적으로 작용할 것이라는 우려가 있을 수 있지만 단기간의 주택 가격 급등은 버블을 초래하고, 이러한 버블 붕괴시 금융시스템에 엄청난 악영향을 준다는 점에서 이번 DTI 규제는 오히려 선제적인 리스크 관리라는 측면에서 은행에 긍정적으로 평가된다. 주택담보대출 시장의 장기적이고 지속가능한 성장을 위해서는 부동산 시장의 안정이 필수적이기 때문이다.