미래에셋증권은 1일 최근 정부의 적극적인 공급물량확대정책은 현재의 부동산시장 하에서 현실적인 대안이라고 판단한다며, 향후 경기 회복을 바탕으로 금리상승을 감안할 때 2010년부터 주택투자의 기회이익은 감소할 것이라고 예상했다.

변성진 애널리스트는 "최근의 주택가격 상승에 따른 심리적인 리스크 감소가 충분히 주가에 반영되었다"며 "주택업체보다는 지속적인 해외 및 실적 모멘텀을 기대할 수 있는 삼성엔지니어링, 현대건설, 삼성물산에 대한 비중확대를 권한다"고 밝혔다.

다음은 리포트 내용.

- 정부의 보금자리주택 공급확대 정책 긍정적

최근 주택가격이 강세를 보이고 있다. 특히 재건축 주택의 경우 저점 대비 상승율이 금융위기 이전의 고점대비 하락율을 넘어선 상황이다. 더구나 전세가격 역시 매매가격 상승세 및 저금리 영향으로 연초이후 꾸준히 상승세를 이어가고 있다. 이러한 상황에서 정부는 주택가격 안정화를 위해 보금자리 주택 공급 확대계획을 발표하였는데, 이는 일반적으로 전세가격 상승 이후 매매가격 상승이 나타나는 경향을 감안하였기 때문인 것으로 판단된다.

우리는 이러한 정부 정책이 현재의 부동산 시장하에서 현실적인 대안이라는 판단에서 긍정적인 평가를 내리나, 가격 안정화를 포함한 중장기적인 시장 안정화를 위해서는 보완적인 조치가 불가피하다는 판단이다. 현재의 적극적인 물량공급확대의 성실한 시행을 바탕으로, 상한제를 포함한 기존 규제의 급격한 완화를 지양 및 점진적인 보유비용 증가 방안이 필요할 것으로 판단된다.

- 공공부문 물량확대 시 2010 년 이후 시장 안정화

집값의 비정상적인 상승을 유발하는 것을 막기 위해서는 공공부문의 적극적인 물량확대가 필수적이다. 집값 상승과 흐름을 같이하는 민간부문은 시장의 변동성을 강화하는 경향이 있기 때문이다. 정부의 보금자리주택계획안 대로 연간 8만 가구의 그린벨트내 서민아파트 공급이 성실히 이루어질 경우 2010년 이후 일반 공급물량은 연 12만 가구를 넘어서면서 시장 안정화에 기여할수 있을 것으로 판단된다.

- 2010 년 이후 부동산 투자의 기회이익은 감소 예상

정부의 적극적인 공급확대 정책에 힘입어 수급불균형은 2010년부터 점진적으로 해소될 것으로 예상되며, 금융비용 수준에 연관된 기회이익 역시 2010년부터는 하락세로 접어들 것으로 예상된다. 2010년부터는 점진적인 경기회복이 기대될 뿐만아니라 자산가격의 버블방지를 위해서는 금리 인상이 불가피하기 때문이다. 이 경우 주로 낮은 금융비용에 비용에 기인한 주택 투자의 기회이익은 현재보다 감소할것으로 판단된다.

- 점진적 규제완화와 보유비용 증대 고려

결국 분양시장 안정화를 위해서는 분양물량의 공급확대 이외에도 분양가 상한제를 포함한 규제의 점진적인 완화가 필요하며, 2차 매매시장 안정화를 위해서는 보유비용 증대가 불가피하다는 판단이다. 입지가 좋은 강남권 내에 기존에 거주하던 주민은 매도할 의사가 거의 없는 반면 진입하려는 수요는 계속 있는 한 가격 하락세를 바라는 것은 무리일 수 있기 때문이다.

-지속적인 수주 및 실적 모멘텀 제공 업체에 주목

결론적으로 향후 주택시장은 단기적으로 호조를 보일 수 있으나 가격 상승세는 완화될 것으로 예상된다. 특히 최근의 매매 및 전세 가격 상승세가 기본적으로 저금리에 바탕을 둔 현상이라는 점 감안시 향후 공급물량확대와 금리인상효과가 기대되기 때문이다. 전고점을 넘어선 가격 수준과 향후 예상되는 규제강화 감안시 현시점에서의 부동산 투자에는 다소 신중할 필요가 있다는 판단이다.

또한 최근의 주택가격 상승에 따른 심리적인 리스크 감소가 충분히 주가에 반영되었다는 판단하에, 주택업체보다는 지속적인 해외 및 실적 모멘텀을 기대할 수 있는 삼성엔지니어링, 현대건설, 삼성물산에 대한 비중확대를 권한다.