경기 침체로 거래도 한산한 만큼 대형 평수로 갈아타기를 할 실수요자라면 법원경매를 이용해 수도권 신도시 일대 주택을 낙찰 받으면 여러모로 유리하다. 우선 시세보다 20~30% 정도 싼 값에 넓은 평수의 경매아파트를 값싸게 낙찰 받을 수 있어 큰 돈 들이지 않고 넓은 평수로 갈아탈 수 있다. 최근에는 단기차익을 노린 투자용으로도 중대형 경매투자가 각광받고 있다.
신도시 아파트 경매시장 동향
신도시 일대 부동산은 가격 하락세를 이어가고 있다. 경기 침체에다 전반적인 경기 하락세로 소강상태에 접어 들었다 아파트∙주택 등 수요가 많은 부동산도 지속적인 수요 감소로 매물이 누적돼 급매물이 적체되어 있는 상태다.
특히 대형아파트 매매가와 전세가 중심으로 하락세를 이어가고 있는데 중소형 아파트와 목 좋은 소형 상가 등은 경기 여파와 무관하게 꾸준히 수요는 늘고 있는 추세이다. 수도권 신도시 일대 경매물건은 한 달이면 500여건씩 공급되며 상반기를 지나면서 매월 5~10%씩 증가하고 있다.
낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 평균 70% 안팎으로 최소 2회 이상 유찰 후 낙찰되고 있어 투자 메리트가 상당하다. 분당∙일산 등 수도권 인기 신도시의 경우 아파트 낙찰가율이 75%대로 서울 경매아파트 수준을 거의 맞먹고 있다. 그러나 단독∙다세대∙상가건물 등은 60~70% 대로 서울과 비교해 10% 가까이 낮게 낙찰되고 있다.
신도시 경매 투자의 장점
신도시는 정부나 지자체가 체계적으로 조성한 ‘계획도시’인 탓에 자연과 도시가 잘 조화돼 생활에 필요한 편의시설을 잘 갖추고 있다. 또 신도시는 전원 분위기에다 조용하고 공기가 맑은 쾌적성, 서울의 직장과 1시간 이내 거리, 서울의 편의 시설 등을 쉽게 이용할 수 있는 편리함, 저렴한 아파트 관리비, 적절한 집 값 등의 조건들이 서울 보다 부동산을 찾는 수요자들을 만족시키는 게 보통이다.
이런 신도시에 위치한 부동산을 취득가가 싼 법원경매를 통해 사면 현재 거래 시세의 70% 수준에서 구입할 수 있다. 잘 만하면 서울 도심의 전셋값 수준에서 아예 집을 장만하거나 소형 주택 소유자도 현재 같은 불경기 때 중대형 주택으로 늘려갈 수 있는 기회이다.
신도시 경매 최대의 장점은 공급물량이 풍부해 주택∙상가 등의 선택의 폭이 넓은 게 보통이다. 감정가 자체가 서울 보다 낮게 잡히는 게 통례이다. 서울보다 10~20% 가까이 낮게 책정되는데다 낮게 잡힌 감정가에 2회 이상 유찰된 경매물건을 낙찰 받으면 시세보다 크게 낮은 값에 경매로 아파트를 살 수 있다.
신도시 아파트 경매투자 전략
신도시 일대 주거환경이 쾌적한 중대형 아파트와 고급 주택은 낙찰가율이 웬만한 서울지역과 맞먹는 경우가 허다하고 입찰 경쟁률도 지속적으로 상승하고 있다. 따라서 수회 유찰되기를 기다리기 보다는 한 타이밍을 앞서 입찰에 나서는 게 유리하다.
최근 2회 유찰 후 낙찰되는 신도시 아파트의 경우 감정가가 시세를 충분히 반영했거나 낮게 잡힌 경우 1회 유찰 후 최저가로 낙찰 받는 게 오히려 유리할 수 있다. 또 신도시 주택은 되도록 지하철과 인접해 있고 교통과 생활편익시설 이용이 편리하며 주위에 각종 공원과 체육시설을 두루 갖춘 곳이라야 투자성이 있다.
되도록 신도시 중에서 유망 인기지역 아파트 물건을 고르는 게 경매투자의 핵심전략이다. 분당, 일산, 과천 등 인기지역은 잘 짜여진 도로망에 백화점, 쇼핑센터 등 대형 유통시설이 밀집되고 자연과 도시가 잘 조화된 현대식 공원과 체육시설 등 생활이 쾌적하다. 이런 수도권 신도시 부동산은 경기 부침에 민감하지 않아 가격 변동이 적어 환금성이 뛰어난 게 보통이다.
정확한 시세파악 후 입찰해야
최근 경기침체로 신도시 경매아파트의 완만한 하락세를 유지하고 있는 만큼 무리한 경매투자 보다는 충분한 시세차익을 거둘 수 있는 알짜 아파트 경매물건을 위주로 경매 사냥에 나서는 게 유리하다. 은행권의 부실채권 증가로 인해 꾸준하게 경매물건이 유입하고 있는 만큼 조급한 경매투자는 실패로 이어질 수 있다.
신도시 주택은 경기 침체기 때 서울보다 가격 하락폭이 큰 게 통례이다. 집값이 큰 폭으로 떨어지는 것은 상대적으로 인기가 없고 수요가 많지 않다는 점에 염두에 두고 막연히 가격이 오르리라는 심리로 투자하는 건 금물이다.
최근 서울 수도권 아파트가 저점을 찍었다는 기대심리로 인해 중소형 아파트에 대한 과열양상이 나타나고 있다. 분당 등 일부 신도시는 경매 과열양상까지 띄며 낙찰가가 감정가에 육박하는 현상도 속출하고 있다. 되도록 예정 입찰 가격을 정해 고가에 낙찰 받는 경우를 피해야 한다.
또 신도시 개발예정지역이나 후보지 등으로 거론되는 지역을 주변 사람들의 개발소문 만 믿고 투자할 경우 나중에 낭패를 당할 수 있다. 되도록 주거환경 쾌적한 곳에 투자하는 게 바람직하다. 특히 2회 유찰되어 겉으로는 싼 아파트 경매물건으로 보이지만 실상은 비인기층이거나 과대 감정가, 부실공사로 인한 가격하락지역도 있다.
철저하게 현재 거래되는 시세를 파악한 후 가격을 써내야 한다. 정확한 시세파악은 최근 거래된 급매물을 기준으로 삼고 최근 1개월 안에 낙찰된 저가 경매물건을 기준 삼으면 초보자도 어렵지 않게 낙찰가를 산정해 낼 수 있다. 또 경매물건인 만큼 권리관계가 깨끗한 물건을 고르고 다소 다리품을 팔더라도 여러 물건을 물색한 후 투자자의 여건에 맞은 지역 내 물건을 집중적으로 노리는 게 좋다.
▶윤재호 메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr, 02-765-0008) 대표는 현재 개인과 법인을 대상으로 부동산투자와 경매 컨설팅을 하고 있다. 한양대대학원 부동산학과 졸업, 89년 건설사 용지부 사원부터 시작해 KIRA연구원, 한국통신(KT) 리치앤조이중개(주) 대표와 스피드뱅크 투자자문센터장을 역임했다. 외국투자사 메이저브로커로서 부실채권중개와 경매컨설팅을 다년간 수행했다. 모네타 MFC 부동산자문위원, 주요 일간지 칼럼니스트와 KBS/MBC/SBS 패널로 활동했다. 광운대경영대학원 강의교수, 건설산업교육원/한국공인중개사협회 실무교수이며 연대 사회교육원 등 대학과 기업에서 경매와 실전투자를 강의하고 있다. ‘2000만원으로 연봉 버는 경매투자’, 부동산투자 101가지’ 저자이다.
신도시 아파트 경매시장 동향
신도시 일대 부동산은 가격 하락세를 이어가고 있다. 경기 침체에다 전반적인 경기 하락세로 소강상태에 접어 들었다 아파트∙주택 등 수요가 많은 부동산도 지속적인 수요 감소로 매물이 누적돼 급매물이 적체되어 있는 상태다.
특히 대형아파트 매매가와 전세가 중심으로 하락세를 이어가고 있는데 중소형 아파트와 목 좋은 소형 상가 등은 경기 여파와 무관하게 꾸준히 수요는 늘고 있는 추세이다. 수도권 신도시 일대 경매물건은 한 달이면 500여건씩 공급되며 상반기를 지나면서 매월 5~10%씩 증가하고 있다.
낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 평균 70% 안팎으로 최소 2회 이상 유찰 후 낙찰되고 있어 투자 메리트가 상당하다. 분당∙일산 등 수도권 인기 신도시의 경우 아파트 낙찰가율이 75%대로 서울 경매아파트 수준을 거의 맞먹고 있다. 그러나 단독∙다세대∙상가건물 등은 60~70% 대로 서울과 비교해 10% 가까이 낮게 낙찰되고 있다.
신도시 경매 투자의 장점
신도시는 정부나 지자체가 체계적으로 조성한 ‘계획도시’인 탓에 자연과 도시가 잘 조화돼 생활에 필요한 편의시설을 잘 갖추고 있다. 또 신도시는 전원 분위기에다 조용하고 공기가 맑은 쾌적성, 서울의 직장과 1시간 이내 거리, 서울의 편의 시설 등을 쉽게 이용할 수 있는 편리함, 저렴한 아파트 관리비, 적절한 집 값 등의 조건들이 서울 보다 부동산을 찾는 수요자들을 만족시키는 게 보통이다.
이런 신도시에 위치한 부동산을 취득가가 싼 법원경매를 통해 사면 현재 거래 시세의 70% 수준에서 구입할 수 있다. 잘 만하면 서울 도심의 전셋값 수준에서 아예 집을 장만하거나 소형 주택 소유자도 현재 같은 불경기 때 중대형 주택으로 늘려갈 수 있는 기회이다.
신도시 경매 최대의 장점은 공급물량이 풍부해 주택∙상가 등의 선택의 폭이 넓은 게 보통이다. 감정가 자체가 서울 보다 낮게 잡히는 게 통례이다. 서울보다 10~20% 가까이 낮게 책정되는데다 낮게 잡힌 감정가에 2회 이상 유찰된 경매물건을 낙찰 받으면 시세보다 크게 낮은 값에 경매로 아파트를 살 수 있다.
신도시 아파트 경매투자 전략
신도시 일대 주거환경이 쾌적한 중대형 아파트와 고급 주택은 낙찰가율이 웬만한 서울지역과 맞먹는 경우가 허다하고 입찰 경쟁률도 지속적으로 상승하고 있다. 따라서 수회 유찰되기를 기다리기 보다는 한 타이밍을 앞서 입찰에 나서는 게 유리하다.
최근 2회 유찰 후 낙찰되는 신도시 아파트의 경우 감정가가 시세를 충분히 반영했거나 낮게 잡힌 경우 1회 유찰 후 최저가로 낙찰 받는 게 오히려 유리할 수 있다. 또 신도시 주택은 되도록 지하철과 인접해 있고 교통과 생활편익시설 이용이 편리하며 주위에 각종 공원과 체육시설을 두루 갖춘 곳이라야 투자성이 있다.
되도록 신도시 중에서 유망 인기지역 아파트 물건을 고르는 게 경매투자의 핵심전략이다. 분당, 일산, 과천 등 인기지역은 잘 짜여진 도로망에 백화점, 쇼핑센터 등 대형 유통시설이 밀집되고 자연과 도시가 잘 조화된 현대식 공원과 체육시설 등 생활이 쾌적하다. 이런 수도권 신도시 부동산은 경기 부침에 민감하지 않아 가격 변동이 적어 환금성이 뛰어난 게 보통이다.
정확한 시세파악 후 입찰해야
최근 경기침체로 신도시 경매아파트의 완만한 하락세를 유지하고 있는 만큼 무리한 경매투자 보다는 충분한 시세차익을 거둘 수 있는 알짜 아파트 경매물건을 위주로 경매 사냥에 나서는 게 유리하다. 은행권의 부실채권 증가로 인해 꾸준하게 경매물건이 유입하고 있는 만큼 조급한 경매투자는 실패로 이어질 수 있다.
신도시 주택은 경기 침체기 때 서울보다 가격 하락폭이 큰 게 통례이다. 집값이 큰 폭으로 떨어지는 것은 상대적으로 인기가 없고 수요가 많지 않다는 점에 염두에 두고 막연히 가격이 오르리라는 심리로 투자하는 건 금물이다.
최근 서울 수도권 아파트가 저점을 찍었다는 기대심리로 인해 중소형 아파트에 대한 과열양상이 나타나고 있다. 분당 등 일부 신도시는 경매 과열양상까지 띄며 낙찰가가 감정가에 육박하는 현상도 속출하고 있다. 되도록 예정 입찰 가격을 정해 고가에 낙찰 받는 경우를 피해야 한다.
또 신도시 개발예정지역이나 후보지 등으로 거론되는 지역을 주변 사람들의 개발소문 만 믿고 투자할 경우 나중에 낭패를 당할 수 있다. 되도록 주거환경 쾌적한 곳에 투자하는 게 바람직하다. 특히 2회 유찰되어 겉으로는 싼 아파트 경매물건으로 보이지만 실상은 비인기층이거나 과대 감정가, 부실공사로 인한 가격하락지역도 있다.
철저하게 현재 거래되는 시세를 파악한 후 가격을 써내야 한다. 정확한 시세파악은 최근 거래된 급매물을 기준으로 삼고 최근 1개월 안에 낙찰된 저가 경매물건을 기준 삼으면 초보자도 어렵지 않게 낙찰가를 산정해 낼 수 있다. 또 경매물건인 만큼 권리관계가 깨끗한 물건을 고르고 다소 다리품을 팔더라도 여러 물건을 물색한 후 투자자의 여건에 맞은 지역 내 물건을 집중적으로 노리는 게 좋다.
▶윤재호 메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr, 02-765-0008) 대표는 현재 개인과 법인을 대상으로 부동산투자와 경매 컨설팅을 하고 있다. 한양대대학원 부동산학과 졸업, 89년 건설사 용지부 사원부터 시작해 KIRA연구원, 한국통신(KT) 리치앤조이중개(주) 대표와 스피드뱅크 투자자문센터장을 역임했다. 외국투자사 메이저브로커로서 부실채권중개와 경매컨설팅을 다년간 수행했다. 모네타 MFC 부동산자문위원, 주요 일간지 칼럼니스트와 KBS/MBC/SBS 패널로 활동했다. 광운대경영대학원 강의교수, 건설산업교육원/한국공인중개사협회 실무교수이며 연대 사회교육원 등 대학과 기업에서 경매와 실전투자를 강의하고 있다. ‘2000만원으로 연봉 버는 경매투자’, 부동산투자 101가지’ 저자이다.
