[편집자주] 뉴스핌은 아이투신 김형호 채권운용본부장이 직접 쓴 '매니저가 쓴 채권투자노트'를 연재합니다. 김 본부장은 20여년동안 채권시장에서 몸 담아온 베테랑 펀드매니저입니다. 일반인들에게는 어려운 채권을 알기 쉽게 풀이해 독자들이 채권을 이해하는 데 큰 도움이 될 것으로 기대됩니다. 독자여러분의 많은 관심과 성원 부탁드립니다.

2-5. DCF (Discounted Cash Flow) 활용

미래 현금흐름 추정이 가능한 자산은 DCF를 활용하여 현재가치를 계산하는 것이 가장 바람직하다. 우리가 투자할 수 있는 자산은 정기예금과 채권 외에도 주식, 부동산, 파생상품 등으로 다양하고, 이들 자산에 투자하기 전에 해당 자산의 가치와 시장가격을 비교한 후 투자여부를 결정한다.

시장가격은 쉽게 구할 수 있는 반면, 해당 자산의 가치를 추정하는 것은 매우 어려운 과제이다. 시장가격(Price)이 가치(Value)에 수렴한다고 가정할 경우(우리는 그렇게 믿고 있다), 가격보다 가치가 높게 나오는 자산은 매입하고, 가격보다 가치가 낮은 자산은 매도함으로써 성공적인 투자가 가능하다.

채권은 DCF를 사용하여 가치평가를 하는 가장 대표적인 자산으로, 채권투자가 곧 자산 가치평가(Valuation)의 기초를 다지는 것이라 할 수 있다. DCF는 현금흐름 추정이 가능한 다른 자산의 가치평가에도 적용이 가능한데, 다음의 두 가지 예제를 참고하기 바란다.


(예제1) Harry와 Sally는 남매간으로 각각 나이가 48세, 47세이다. Harry는 아파트에 전세로 살고 있고, Sally는 단독주택을 소유하고 있다.

Harry가 아파트에 전세로 사는 이유는, 아파트가 살기 편하다는 점과 전세가와 매입가의 차이 1억원을 채권등에 투자하여, 좀더 여유로운 삶을 영위할 수 있기 때문이다.

Sally가 단독주택을 소유하고 있는 이유는, 자기만의 정원을 가꿀 수 있고, 향후에 주택가격이 상승할 가능성도 동시에 고려하기 때문이다. Sally는 노후에도 계속하여 현재의 단독주택에 거주할 계획으로, 정원을 예쁘게 꾸미고, 태양열 발전 시설을 설치하여 전기를 자급자족하는 등 애착을 가지고 투자를 많이 했다.

그런데, 갑자기 Sally가 5년간 호주로 전근발령이 나서, 단독주택을 팔거나, 임대를 해야 할 일이 발생했다. Sally는 고민 끝에 Harry를 찾아가서 5년간만 단독주택을 매입해 달라고 부탁했다.

Sally가 제시한 매매조건은 다음과 같다. 5년 후에 Sally가 2억원에 재매입하며, 5년 동안은 Sally의 딸 Jane이 거주하고 연간 임대료로 100만원씩 지급하겠다는 것이다. 만약 Sally가 1억5천만원에 매입해 달라고 하면 적당한 가격인가? (세금 등 거래비용을 고려하지 않는다)


부동산 매매 시, 적용하는 일반적인 할인율 10%를 사용하여 평가하면 다음과 같다.



Harry 입장에서 보면, Sally가 5년 후에 2억원에 재매입하겠다는 약속을 지킨다고 믿으므로, Sally가 제시한 현금흐름을 10% 할인율로 계산해 보면 적정 매매가격은 127,975,051원이 된다.

남매지간에 10% 금리를 적용하는 것은 너무 야박하다는 Sally의 항의로 할인율을 5년 만기 은행예금금리인 7%로 조정하기로 했다. 부동산 할인율이 은행이자율까지 낮아질 수는 없지만, 남매간이라는 점을 고려했다. 이 경우에 적정 매매가격은 어떻게 될까?

은행정기예금 금리로 할인율을 조정하여 평가하면 다음과 같다.



7% 할인율을 사용하여 5년 후에 2억원에 재매입하는 단독주택의 가치를 평가하면 146,697,433원으로 Sally가 제시한 1억5천만원에 근접하게 된다.