[뉴스핌=김사헌 기자] 3.4조 달러에 달하는 미국 상업용 모기지 시장이 불안 양상을 보이고 있다. 이를 보유한 금융기관들이나 투자자들의 손실이 크게 확대될 것으로 우려된다.

미국 월스트리트저널(WSJ)은 8일(현지시간) 도이체방크의 자료를 인용, 상업용 모기지 시장의 연체율이 최근 석달 동안 1.2%로 두 배 가까이 급증했다며, 이 같은 추세는 해당 시장의 투자자들에게 큰 손실을 안겨줄 것으로 보인다고 전했다.

리처드 파커스(Richard Parkus) 도이체방크의 분석가는 올해 말까지 해당 연체율이 10년여 만에 최고 수준인 3%까지 치솟을 것이라고 예상했다. "앞으로 부실 대출이 크게 증가할 것"이라고 그는 말했다.



한편 은행과 모기지 금융기관이 보유한 상업용 부동산 대출의 연체율도 크게 증가해 다수 업체들이 손실을 보고 있는 것으로 확인됐다.

시장조사업체 포어사이트(Foresight Analytics)에 따르면, 지난해 3/4분기 금융권의 상업용대출 부실 규모는 2.2%로 2007년말 1.5%에 비해 크게 증가했다. 2008년말에는 약 2.6%까지 치솟았을 것으로 추정된다고 이 업체는 밝혔다.

CMBS 가격은 최근 몇달 사이 크게 하락했는데, 1990년대초 디폴트율이 30%에 이르렀을 때 수준까지 도달했다고 한다.

11.2조 달러에 이르는 주택모기지담보증권(RMBS) 시장에 비해 3.4조 달러 정도인 CMBS 시장은 상대적으로는 작아 보이지만 그래도 다른 시장에 비하면 대단히 큰 편이다. 일례로 소비자신용 시장도 총 규모가 2.6조 달러 정도다.

나아가 상업용부동산 자금조달 시장 조사업체인 트레프(Trepp)에 따르면, CMBS 발행기관 중에서는 크레디트스위스의 자회자인 컬럼파이낸셜(Column Financial)이 60일 이상 연체율이 1.71%로 가장 높고, 그 다음이 뱅크오브아메리카의 자회사인 라살뱅크(LaSalle Bank)로 1.63%로 나타났다.

신문은 은행과 모기지 금융기관들이 상업용 모기지의 50% 정도를 자체적으로 보유하고 있기 때문에 크게 고전할 수 있다고 경고했다.

앞서 포어사이트에 따르면, 2008년 9월말 현재 1400개 상업은행과 저축기관이 보유한 상업용 모기지 잔고는 기초자본(Tier 1) 대비 300% 수준으로 확인됐다.

상업용 모기지를 패키지화해서 발행한 유통채권, 즉 상업용모기지담보증권(CMBS)은 전체 상업용 부동산 채권 시장의 거의 1/3을 차지하는 것으로 알려져 있으며, 주택모기지담보증권 시장에 비해 양호한 상태였으나 지난해 말부터 본격적으로 고전하기 시작했다.

특히 서브프라임모기지 등 주택모기지시장에 비해 상대적으로 안전하다고 판단했던 상업용 모기지시장도 주택부문과 마찬가지 수준의 과잉이 발생했다는 증거들이 나오고 있어 우려를 사고 있다.