SK증권 리서치센터(센터장 오상훈)의 1월 글로벌 원자재 및 부동산시장 전망입니다. 참고하시기 바랍니다.
◆ 원자재 시장: 수요감소 본격 반영 단계
현재 원자재 시장은 ‘과잉 유동성’과 ‘금융투자’라는 가수요가 만든 거품이 빠진 이후에, 현실화되고 있는 ‘수요 감소’를 본격적으로 반영하는 단계에 있다.
12/18 국제유가는 2004 년 이후 약 5 년만에 배럴당 30 달러대로 하락하였고, 지난 7 월 기록한 사상 최고치 대비로는 80% 가까이 하락하였다. 기초금속들도 연중 최고치 대비 구리 68%, 아연 60%, 알루미늄 53% 급락하였다. 12 월 이후 소폭 상승세를 보이고 있지만 곡물 가격 또한 최고치 대비 50% 이상 하락한 수준이다.
실수요가 아닌 가수요를 만들어낸 금융자본들이 이탈하면서 시장이 ‘생산자 우위’에서 ‘소비자 우위’로 변하고 있으며, 세계경제의 하락폭과 기간에 대한 불확실성이 여전히 높다는 점 등을 감안할 때 원자재 가격의 반등에는 생각보다 긴 시간이 필요할 것으로 보인다. 수요 감소에 대한 우려가 다른 모든 요인들을 압도하며 유가 하락세를 주도하고 있다.
12 월 들어 미국의 원유 수요는 전년보다 6% 정도 감소했고, 주요 소비국인 일본·중국·한국에서도 선진국 경기침체가 수출/내수경기 하강으로 연결되며 소비 감소가 나타나고 있다.
OPEC 이2009.1.1 부터 역대 최대수준인 일일 220 만 배럴 감산에 나서기로 했지만, 러시아 등 非OPEC 국가들의 동참이 보장되지 않았고 실제 수요감소가 눈으로 확인되면서 유가 하락세는 멈추지 않았다. OPEC 은 유가가 단기적으로 배럴당 $45~50 수준까지, 장기적으로는 대략 $70~80 수준으로 회복될 때까지 감산을 계속해 나갈 것으로 보인다.
저유가가 석유수입국들의 경제회복에 도움이 되는 것은 사실이지만, 투자 축소 등으로 재차 유가 급등을 촉발할 위험이 있다는 점, 환경문제 해결이나 에너지 소비 습관의 개선의 인센티브가 저하될 수 있다는 점에서 어느 정도 ‘합리적’ 수준으로의 가격 회복은 필요하다.
◆ 부동산시장: 리츠 급반등, 주택경기 악화 지속, 중국 가격하락 예상
최근 한달 사이 미국의 REITs 수익률은 13.7% 급등(12 월 24 일 기준)하였고, 유럽도 7.8% 상승하였다. 그러나 이러한 상승이 추세 전환인지, 급락에 따른 기술적 반등인지는 좀 더 확인할 필요가 있다.
여전히 미국의 주택 경기는 둔화 압력을 받고 있다. 3 분기 전체 모기지 대출이 6.99%를 기록했고, 서브프라임 모기지 연체율은 20.03%까지 증가하면서 주택압류비율(서브프라임, 변동금리기준)까지 20.65%를 기록했다. 압류 주택의 증가는 분명 또 다른 주택 가격 하락이 예고한다.
또한, 11 월 기존주택판매와 신규주택판매가 각각 전월대비 8.6%와 2.9% 감소하면서 주택경기가 악화되는 모습을 그대로 반영했다. 더군다나 11 월 미판매 기존주택 재고는 42 만호를 기록했는데 이는 현재 판매속도로 계산할 경우, 11.2 개월의 공급분으로서 20 년래 최고치를 경신했다. 11 월 실업률 역시 6.7%까지 증가하며 모기지 채무 불이행 압력이 높아지고 있다.
한편, 주택착공과 건설허가 모두 사상최저치를 경신하였다. 각각 62 만 5,000 호와 61 만 6,000호로, 전월대비 18.9%, 15.6% 감소하였다. 이는 2006 년 초 고점대비 70%이상 감소한 것으로, 주택착공과 건설허가의 사상 최저치가 단기적으로는 주택 경기에 악재가 될 수 있지만, 주택시장의 회복을 위해서는 공급을 감소시키는 측면에서 긍정적으로 받아들일 수도 있다.
그러나 위에서 언급하였듯이 주택 재고를 처분하기 위해서는 앞으로 11.2 개월, 약 1 년 동안 주택착공이 전혀 이루어지지 않아야 하기 때문에, 미국 REITs 의 수익률 반등을 과연 추세 전환으로 볼 수 있을지 의문이다.
미국 REITs 가 강세를 보이자, 유럽도 견조한 흐름을 보였다. 영국 FTSE 350 부동산지수는 16.3%하락하였으나, 스페인 부동산지수는 17.5% 상승하는 등 양호한 모습을 보였으나 미국과 마찬가지로 추세가 이어질 지는 좀 더 확인해봐야 할 것이다.
아시아 REITs 수익률이 19.8%나 급등하였음에도 불구하고, 주택 가격의 하락은 여전히 지속되고 있다. 11 월 중국 선전 지역의 주택가격은 전년동월대비 14.8% 하락하였고, 베이징 지역의 주택가격도 0.8% 하락하며 마이너스 대로 진입하였다.
그러나 선전 지역의 경우 2004 년에 비해 60%이상 상승한 상태라서 주택 구매자들이 진입하기가 쉬워 보이지 않는다. 따라서, 가격 하락은 당분간 이어질 것으로 판단된다.
[SK증권 리서치센터]
