NH투자 강승민 애널리스트는 6일 국내 건설산업과 관련, "세종건설이 지난 4일 최종 부도처리되어 지방 건설경기 악화가 계속되고 있다"며 "2007년 6월 기준 미분양 아파트 8만9924가구로 외환위기 이후 최고수준을 기록하고 있다"고 분석했다.
강 애널리스트는 또 "지방 건설 경기 악화는 참여정부의 국가균형발전을 위한 노력에 뼈아픈 상처"라고 지적했다.
다음은 리포트 내용이다.
■ 세종건설이 9월4일 최종 부도처리되어 지방 건설경기 악화가 계속되고 있어
비상장 주택전문업체인 세종건설이 9월 4일 최종 부도 처리됨. 부산 문현동과 여수 문수동 아파트의 분양 악화로 인한 자금 압박 때문임. 동사는 2006년말 기준 총자산 614억원, 자본총계 127억원이며 매출 686억원의 소형건설업사임. 동사의 최종 부도는 지방 주택 시장의 어려움을 반영하고 있어 현상황이 지속된다면 향후 지방 주택 건설 중심의 비상장 소형건설사의 어려움은 좀 더 이어질 수 있을 것으로 예상함.
■ 2007년 6월 기준 미분양 아파트 89,924가구로 외환위기 이후 최고수준을 기록
건설교통부에 따르면 2007년 6월 기준 미분양 아파트는 전월대비 11,353가구 증가한 89,924가구로 외환위기 이후 최고를 기록함. 공급측면에서는 주택건설업계의 분양가 상한제 실시 이전에 분양하기 위한 공급 증가와 수요측면에서 분양가 상한제 이후 분양가격 추이를 살피기 위해 주택 구매를 늦추려는 주택 수요 감소가 동시에 나타난 결과로 현상황이 지속된다면 2007년 12월까지 미분양 아파트 증가는 피할 수 없을 것으로 판단됨. 하지만 준공후 미분양 아파트의 경우 2004년말 10,314가구에서 2007년 6월말 기준 13,564가구로 크게 증가하지 않아 지방의 경우 공사 완성시점에서는 미분양물량이 소화되고 있는 것으로 판단됨. 이는 지방의 경우 미분양 아파트가 많이 발생해 아파트 분양때 청약하지 않고 공사 완성시점에서 아파트를 구매하기 때문이라 판단함.
■ 지방 건설 경기 악화는 참여정부의 국가균형발전을 위한 노력에 뼈아픈 상처
참여정부 들어 정부 정책의 중요한 목표 중 하나가 수도권의 과밀억제와 지방 지역 경제 활성화를 통한 국가균형발전임. 이를 위해 정부는 행정기관 이전을 위한 행정복합도시 건설과 각 지역별 특성화된 기업도시와 혁신도시 지정, 정부출자기관의 지방 이전을 추진함. 2007년 하반기부터 단계적으로 이루어져 정부의 강력한 지방 경제 발전을 통한 국가균형발전 의지를 나타냄. 하지만 부동산 정책 측면에서 수도권과 같은 과도한 지방 부동산 규제로 인해 지방 체감경기에서 차지하는 비중이 높은 건설 경기의 악화로 지방 경기가 크게 악화됨. 또한 국민 대부분이 자산의 80%를 부동산에 투자하고 있어 수도권 지역의 부동산 가격 상승과 지방 부동산 가격 하락으로 부의 수도권 편중 현상이 심화되어 상대적으로 지방의 박탈현상이 나타나고 있음. 이는 정부의 정책에 反하는 현상으로 국가균형발전을 외쳤던 참여정부에 뼈아픈 상처로 이에 대한 대책이 마련될 것으로 예상함.
■ 건설규제 완화 기대감이 커지고 있어 건설업종 투자의견 비중확대 유지
최근 부동산 가격 상승은 주택가격 상승에서 촉발하였지만 현 시점의 신규아파트의 분양가 상승은 토지가격의 상승의 영향이 큼. 실제 대형건설사의 영업이익률은 KOSPI 평균 영업이익률과 비슷해 적정 수준으로 판단함. 분양가 상한제에도 불구하고 분양가격이 주변시세보다 매우 저렴하게 공급되기는 어려울 것으로 예상함. 최근 분양가 상한제에 대한 논란과 더불어 수도권 지역의 대규모 청약 미달사태는 “10년 전매제한”에 따른 청약 기회에 대한 비용측면의 문제로 봐야지 이를 수도권의 주택수요 감소로 연결시키기는 어렵다고 보며 향후 일반 분양을 통해 대부분이 분양될 수 있을 것으로 판단함.
최근 지방 미분양 아파트 증가로 지방 중소형 건설사의 연쇄부도 위험이 높아지고, 지방 경기 악화와 수도권과 지방의 동일한 주택 규제에 대한 정책 실패에 대한 우려의 목소리가 나오고 있음. 이에 다음과 같은 이유로 전체 부동산에 대해 제한적인 규제완화와 지방 부동산에 대해서는 강도높은 규제완화가 기대됨. 1)정부로서도 집값의 급격한 하락이나 지방 주택시장의 붕괴를 바라지 않을 것이고, 2)부동산 가격 안정을 위한 주택공급확대를 위해서는 민간 건설업체의 주택공급이 매우 필요하며, 3)정부의 지방 활성화를 통한 국가균형발전을 지향하고 있다는 점임.
2007년 하반기 이후 정부의 주택공급확대와 규제완화가 가시화되고 분양가 상한제의 영향도 감소할 가능성이 높아보임. 이에 따라 건설업체는 주택가격의 안정과 주택 수요 증가를 통한 주택 공급확대로 주택부문의 매출과 이익 성장이 가능할 것으로 판단되어 건설업종의 비중확대 투자의견을 유지함. 그동안 주택사업 불확실성으로 대형건설사와 KOSPI대비 낮은 Valuation을 적용받았던 중소형건설사에 대한 관심을 가질 시점이 온 것으로 판단되며 주택비중이 높고 수도권의 우수한 자체사업지를 많이 보유한 현대산업개발과 중앙건설의 수혜가 클 것으로 예상함.
강 애널리스트는 또 "지방 건설 경기 악화는 참여정부의 국가균형발전을 위한 노력에 뼈아픈 상처"라고 지적했다.
다음은 리포트 내용이다.
■ 세종건설이 9월4일 최종 부도처리되어 지방 건설경기 악화가 계속되고 있어
비상장 주택전문업체인 세종건설이 9월 4일 최종 부도 처리됨. 부산 문현동과 여수 문수동 아파트의 분양 악화로 인한 자금 압박 때문임. 동사는 2006년말 기준 총자산 614억원, 자본총계 127억원이며 매출 686억원의 소형건설업사임. 동사의 최종 부도는 지방 주택 시장의 어려움을 반영하고 있어 현상황이 지속된다면 향후 지방 주택 건설 중심의 비상장 소형건설사의 어려움은 좀 더 이어질 수 있을 것으로 예상함.
■ 2007년 6월 기준 미분양 아파트 89,924가구로 외환위기 이후 최고수준을 기록
건설교통부에 따르면 2007년 6월 기준 미분양 아파트는 전월대비 11,353가구 증가한 89,924가구로 외환위기 이후 최고를 기록함. 공급측면에서는 주택건설업계의 분양가 상한제 실시 이전에 분양하기 위한 공급 증가와 수요측면에서 분양가 상한제 이후 분양가격 추이를 살피기 위해 주택 구매를 늦추려는 주택 수요 감소가 동시에 나타난 결과로 현상황이 지속된다면 2007년 12월까지 미분양 아파트 증가는 피할 수 없을 것으로 판단됨. 하지만 준공후 미분양 아파트의 경우 2004년말 10,314가구에서 2007년 6월말 기준 13,564가구로 크게 증가하지 않아 지방의 경우 공사 완성시점에서는 미분양물량이 소화되고 있는 것으로 판단됨. 이는 지방의 경우 미분양 아파트가 많이 발생해 아파트 분양때 청약하지 않고 공사 완성시점에서 아파트를 구매하기 때문이라 판단함.
■ 지방 건설 경기 악화는 참여정부의 국가균형발전을 위한 노력에 뼈아픈 상처
참여정부 들어 정부 정책의 중요한 목표 중 하나가 수도권의 과밀억제와 지방 지역 경제 활성화를 통한 국가균형발전임. 이를 위해 정부는 행정기관 이전을 위한 행정복합도시 건설과 각 지역별 특성화된 기업도시와 혁신도시 지정, 정부출자기관의 지방 이전을 추진함. 2007년 하반기부터 단계적으로 이루어져 정부의 강력한 지방 경제 발전을 통한 국가균형발전 의지를 나타냄. 하지만 부동산 정책 측면에서 수도권과 같은 과도한 지방 부동산 규제로 인해 지방 체감경기에서 차지하는 비중이 높은 건설 경기의 악화로 지방 경기가 크게 악화됨. 또한 국민 대부분이 자산의 80%를 부동산에 투자하고 있어 수도권 지역의 부동산 가격 상승과 지방 부동산 가격 하락으로 부의 수도권 편중 현상이 심화되어 상대적으로 지방의 박탈현상이 나타나고 있음. 이는 정부의 정책에 反하는 현상으로 국가균형발전을 외쳤던 참여정부에 뼈아픈 상처로 이에 대한 대책이 마련될 것으로 예상함.
■ 건설규제 완화 기대감이 커지고 있어 건설업종 투자의견 비중확대 유지
최근 부동산 가격 상승은 주택가격 상승에서 촉발하였지만 현 시점의 신규아파트의 분양가 상승은 토지가격의 상승의 영향이 큼. 실제 대형건설사의 영업이익률은 KOSPI 평균 영업이익률과 비슷해 적정 수준으로 판단함. 분양가 상한제에도 불구하고 분양가격이 주변시세보다 매우 저렴하게 공급되기는 어려울 것으로 예상함. 최근 분양가 상한제에 대한 논란과 더불어 수도권 지역의 대규모 청약 미달사태는 “10년 전매제한”에 따른 청약 기회에 대한 비용측면의 문제로 봐야지 이를 수도권의 주택수요 감소로 연결시키기는 어렵다고 보며 향후 일반 분양을 통해 대부분이 분양될 수 있을 것으로 판단함.
최근 지방 미분양 아파트 증가로 지방 중소형 건설사의 연쇄부도 위험이 높아지고, 지방 경기 악화와 수도권과 지방의 동일한 주택 규제에 대한 정책 실패에 대한 우려의 목소리가 나오고 있음. 이에 다음과 같은 이유로 전체 부동산에 대해 제한적인 규제완화와 지방 부동산에 대해서는 강도높은 규제완화가 기대됨. 1)정부로서도 집값의 급격한 하락이나 지방 주택시장의 붕괴를 바라지 않을 것이고, 2)부동산 가격 안정을 위한 주택공급확대를 위해서는 민간 건설업체의 주택공급이 매우 필요하며, 3)정부의 지방 활성화를 통한 국가균형발전을 지향하고 있다는 점임.
2007년 하반기 이후 정부의 주택공급확대와 규제완화가 가시화되고 분양가 상한제의 영향도 감소할 가능성이 높아보임. 이에 따라 건설업체는 주택가격의 안정과 주택 수요 증가를 통한 주택 공급확대로 주택부문의 매출과 이익 성장이 가능할 것으로 판단되어 건설업종의 비중확대 투자의견을 유지함. 그동안 주택사업 불확실성으로 대형건설사와 KOSPI대비 낮은 Valuation을 적용받았던 중소형건설사에 대한 관심을 가질 시점이 온 것으로 판단되며 주택비중이 높고 수도권의 우수한 자체사업지를 많이 보유한 현대산업개발과 중앙건설의 수혜가 클 것으로 예상함.
